Плюсы и минусы 15-летней ипотеки
15-летняя ипотека: обзор
15-летняя ипотека — это ссуда на покупку дома, при которой процентная ставка и ежемесячный платеж фиксируются на протяжении всего срока действия ссуды. Некоторые заемщики выбирают 15-летнюю ипотеку, а не более обычную 30-летнюю ипотеку, поскольку она может сэкономить им значительную сумму денег в долгосрочной перспективе.
Сегодня на рынке доступно несколько видов ипотечных продуктов. 15-летняя ипотека имеет некоторые преимущества и недостатки по сравнению с 30-летней ипотекой. Однако у обоих продуктов есть общие черты, например, на процентную ставку может повлиять кредитная история заемщика и кредитный рейтинг.
Счет кредита является численным представлением о том, как, вероятно, заемщик будет платить обратно деньги, причитающиеся. Своевременные платежи, продолжительность кредитной истории и количество открытых кредитных счетов — все это факторы, влияющие на кредитный рейтинг. Конечно, и 15-летний, и 30-летний кредит также требуют достаточного ежемесячного дохода для покрытия потенциальных выплат по ипотеке и других долгов.
Ключевые выводы
- 15-летняя ипотека, как и 30-летняя ипотека, представляет собой жилищный заем, при котором процентная ставка и ежемесячный платеж не меняются в течение срока действия ипотеки.
- Выбор фиксированной ипотеки на 15 или 30 лет зависит от вашего финансового положения и целей.
- 15-летняя ипотека может сэкономить покупателю дома значительные деньги в течение всего срока ссуды, потому что выплаченные проценты меньше, чем 30-летняя ипотека.
- Если вы наполовину сделали 30-летнюю ипотеку, рефинансирование в 15-летнюю ипотеку может снизить ваши процентные платежи, но при этом погасить ссуду в ожидаемый период времени.
- Поскольку выплаты по 15-летней ссуде значительно выше, покупатели рискуют не выплачивать ссуду, если они не могут поспеть за платежами.
Преимущества 15-летней ипотеки
Ниже приведены преимущества ипотеки на 15 лет по сравнению с 30-летней ипотекой. Оба имеют фиксированные ставки и фиксированные платежи в течение срока их действия.
Минус общий процент
15-летняя ипотека стоит меньше в долгосрочной перспективе, поскольку общие процентные платежи меньше, чем 30-летняя ипотека. Стоимость ипотеки рассчитывается на основе годовой процентной ставки, и, поскольку вы берете деньги в долг на половину меньшего срока, общие выплаченные проценты, вероятно, будут вдвое меньше того, что вы заплатили бы за 30 лет.
Более низкая процентная ставка
Поскольку краткосрочные ссуды менее рискованны и дешевле для финансирования банками, чем долгосрочные ссуды, 15-летняя ипотека обычно имеет более низкую процентную ставку.Ставка может быть от четверти до целого пункта меньше, чем 30-летняя ипотека.
Фанни Мэй
Если ваша ипотека приобретена одной из спонсируемых государством компаний, напримерFannie Mae, вы, вероятно, в конечном итоге заплатите меньше комиссионных за 15-летний кредит. Fannie Mae и другие поддерживаемые государством предприятия взимают так называемую корректировку цен на уровне ссуды, которая часто применяется только к 30-летним ипотечным кредитам или превышает их.
Эти комиссии обычно применяются к заемщикам с более низким кредитным рейтингом, которые вносят меньшие первоначальные платежи.Федеральное управление жилищного строительства (FHA) взимает более низкие взносы по ипотечному страхованию с 15-летних заемщиков.Кредиторы требуютчастное ипотечное страхование или PMI, если вы вносите первоначальный взнос, размер которого меньше 20% от стоимости дома. PMI защищает кредитора в случае, если вы не можете произвести платежи. PMI взимается как ежемесячная плата, добавляемая к выплате по ипотеке, но это временно, то есть она перестает существовать, как только вы выплачиваете 20% своей ипотеки.
Принудительная экономия
Поскольку ежемесячный платеж для ипотеки на 15 лет выше, специалисты по финансовому планированию считают ее одним из видов вынужденных сбережений. Другими словами, вместо того, чтобы брать ежемесячные сбережения за 30-летний период и инвестировать средства на счет денежного рынка или на фондовый рынок, вы вкладываете их в свой дом, который в долгосрочной перспективе также, вероятно, будет оценен в цене..
Недостатки 15-летней ипотеки
Несмотря на проценты, сэкономленные с помощью 15-летней ипотеки, заемщикам следует подумать о некоторых соображениях и недостатках, прежде чем принимать решение о сроке ссуды.
Более высокие ежемесячные платежи
15-летняя ипотека имеет более высокий ежемесячный платеж, чем 30-летняя, поскольку ссуду необходимо погасить в два раза быстрее.Например, 15-летний кредит на 250 000 долларов под 4% годовых имеет ежемесячный платеж в размере 1849 долларов по сравнению с 1194 долларами в течение 30 лет.Другими словами, 15-летний ежемесячный платеж на 55% выше, чем 30-летний на ту же сумму по той же ставке.
Краткий обзор
Большинство заемщиков будут иметь более низкие авансовые платежи за продукты, спонсируемые государством, они, вероятно, оплатят эти расходы как часть более высокой процентной ставки.
Меньшая доступность
Более высокий платеж может ограничить покупателя более скромным домом, чем он был бы в состоянии купить с 30-летней ссудой. Используя наш пример выше, предположим, что ипотечный кредитор утвердит максимум 1500 долларов в месяц. Заемщику нужно будет купить более дешевый дом — ипотека на 200 000 долларов под 4% на 15 лет приведет к выплате 1 479 долларов.
С другой стороны, 30-летняя ссуда (на 250 000 долларов) приведет к ежемесячному платежу в размере 1194 доллара, что значительно меньше максимальной суммы в 1500 долларов, или 30-летний ссуда может позволить заемщику купить более крупный дом или взять более крупную ипотеку.Например, 30-летняя ипотека на дом стоимостью 300 000 долларов будет стоить 1432 доллара в месяц.30-летняя ссуда обеспечивает выплату ниже максимальной суммы в 1500 долларов и позволяет заемщику взять более крупную ссуду — предположительно, получить более крупный дом или лучшее место.
Меньше денег идет на сбережения
Более высокий платеж требует более высоких денежных резервов — вплоть до годового дохода в виде ликвидных сбережений. Кроме того, более высокий ежемесячный платеж означает, что заемщик может отказаться от возможности накопить сбережения или откладывать на такие цели, как обучение ребенка в колледже или выход на пенсию.
Как сберегательные, так и пенсионные счета колледжей не подлежат налогообложению, в то время как пенсионные счета 401 тыс. Имеют взнос работодателя. Кроме того, сообразительный и дисциплинированный инвестор потеряет возможность вложить разницу между 15-летними и 30-летними платежами в высокодоходные ценные бумаги.
Плюсы
-
15-летняя ипотека стоит меньше общих процентов по сравнению с 30-летней ипотекой.
-
15-летний обычно имеет более выгодную процентную ставку.
-
15-летний период — это вынужденная экономия, поскольку дополнительные деньги вкладываются в дом, а не тратятся.
Минусы
-
15-летние кредиты имеют более высокие ежемесячные выплаты
-
Меньшая доступность с 15-летней ипотекой
-
Меньше денег идет на сбережения или пенсию
-
Финансовые трудности могут возникнуть, если заемщик не сможет выплатить большую сумму кредита на 15 лет.
Пример 15-летней ипотеки
Сумма ипотеки в размере 250 000 долларов США на 30 лет со ставкой 4% будет стоить 429 674 доллара США в виде основной суммы долга и процентов к концу срока кредита, а общая сумма процентов составит 179 674 доллара США за заем на 30 лет.
Та же сумма кредита и процентная ставка на 15 лет будут стоить 332 860 долларов к концу срока.Общая сумма процентов составит 82 860 долларов за заем на 15 лет.При 4% вы бы заплатили лишь около 46% от общей суммы процентов за 15-летний период, чем вы бы заплатили за 30-летний кредит.Чем выше процентная ставка, тем значительнее разрыв между двумя ипотечными кредитами.
Часто задаваемые вопросы по ипотеке на 15 лет
Почему я должен получать ипотеку с фиксированной ставкой на 15 лет вместо 30-летней?
Если вы можете позволить себе более крупный ежемесячный платеж, связанный с фиксированной ипотечной ссудой на 15 лет, это может помочь вам выплатить свой дом, высвободив средства для пенсии. Вы потратите меньше процентов в течение срока кредита по сравнению с 30-летней ипотекой, и, как правило, фиксированная ипотека на 15 лет означает лучшую процентную ставку.
В чем разница между ипотекой на 15 и 30 лет?
Ежемесячные выплаты по 15-летней ипотеке выше, чем по 30-летней ипотеке, а зачастую и значительно выше. 30-летняя ипотека позволяет заемщику растянуть платежи на долгое время и сохранить большую часть своего ежемесячного дохода. 30-летняя ипотека имеет более высокую процентную ставку, чем 15-летняя ипотека, и по 30-летней ипотеке вы будете платить больше в виде процентов, а не основного долга.
Как погасить 30-летнюю ипотеку через 15 лет?
Есть несколько способов погасить 30-летнюю ипотеку за 15 лет.Во-первых, вы можете рассмотреть возможность рефинансирования текущей ипотеки в фиксированную ипотеку сроком на 15 лет.Другой способ — внести дополнительные платежи к основной сумме или производить платежи каждые две недели, равные одному дополнительному платежу по ипотеке в год.Это может не привести вас к 15-летней отметке, но сумма основного долга наверняка снизится.
Суть
15-летняя ипотека, несомненно, может сэкономить вам много денег в долгосрочной перспективе. Однако важно проконсультироваться со специалистом по финансовому планированию, чтобы обсудить, что вы можете обрабатывать ежемесячные платежи. Хотя 15-летний срок может погасить ипотечный кредит раньше, если вы потеряете работу или изменится доход, более высокий ежемесячный платеж по сравнению с 30-летним кредитом может привести к финансовым трудностям.