5 типов REIT и как в них инвестировать

Инвестиционные фонды в недвижимость (REIT) являются ключевым фактором при построении любого портфеля акций или фиксированного дохода. Они обеспечивают большую диверсификацию, потенциально более высокую общую доходность и / или более низкий общий риск. Короче говоря, их способность генерировать дивидендный доход наряду с приростом капитала делает их отличным противовесом акциям, облигациям и наличным деньгам.

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости владеют и / или управляют приносящей доход коммерческой недвижимостью, будь то сама недвижимость или ипотека на эту недвижимость. Вы можете инвестировать в компании индивидуально, через биржевой фонд или паевой инвестиционный фонд. Доступно множество типов REIT.

Здесь мы рассмотрим несколько основных категорий REITS и их историческую отдачу. К концу этой статьи вы будете лучше понимать, когда и что покупать. 

Историческая доходность REIT 

Инвестиционные фонды в недвижимость исторически являются одним из наиболее эффективных классов активов.Индекс FTSE NAREIT Equity REIT — это то, что большинство инвесторов используют для оценки динамики рынка недвижимости США.В период с 2010 по 2020 год среднегодовая доходность индекса составила 9,5%.

Совсем недавно трехлетний средний показатель REIT в период с ноября 2017 года по ноябрь 2020 года, составлявший 11,25%, был значительно выше показателей S&P 500 и Russell 2000, которые составили 9,07% и 6,45% соответственно. Исторически сложилось так, что инвесторы, ищущие доходность, лучше вкладывают средства в недвижимость, чем в фиксированный доход, традиционный для этой цели класс активов. Тщательно составленное портфолио должно учитывать и то, и другое.

1. Розничные REIT

Примерно 24% инвестиций REIT приходится на торговые центры и отдельно стоящую розничную торговлю. Это самая крупная инвестиция в Америке. Какой бы торговый центр вы ни посещали, скорее всего, он принадлежит REIT. При рассмотрении инвестиций в торговую недвижимость в первую очередь необходимо изучить саму отрасль розничной торговли. Насколько он финансово здоров в настоящее время и каковы перспективы на будущее?

Важно помнить, что розничные REIT зарабатывают деньги на арендной плате, которую они взимают с арендаторов. Если розничные торговцы испытывают проблемы с денежным потоком из-за плохих продаж, возможно, они могут задержать или даже не выплатить эти ежемесячные платежи, в конечном итоге будучи вынуждены обанкротиться. На этом этапе необходимо найти нового арендатора, что никогда не бывает легким. Поэтому крайне важно инвестировать в REIT с самыми сильными возможными якорными арендаторами. К ним относятся продуктовые магазины и магазины товаров для дома.

После того, как вы сделали свою отраслевую оценку, денежными поступлениями получат возможность покупать хорошую недвижимость по заниженным ценам. Этим воспользуются наиболее успешные компании.

Тем не менее, существуют более долгосрочные проблемы для розничного REIT, поскольку покупки все больше перемещаются в онлайн, в отличие от модели торгового центра. Владельцы площадей продолжают вводить новшества, заполняя свои помещения офисами и другими арендаторами, не ориентированными на торговлю, но подсектор находится под давлением.

2. Жилые REIT

Это REIT, которые владеют и управляют многоквартирными домами для сдачи в аренду, а также промышленным жильем.При выборе инвестирования в REIT этого типа следует учитывать несколько факторов, прежде чем вмешиваться. Например, лучшие рынки квартир, как правило, находятся там, где доступность жилья низкая по сравнению с остальной частью страны.В таких местах, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, высокая стоимость отдельных домов вынуждает арендовать больше людей, что увеличивает цену, которую домовладельцы могут взимать каждый месяц.В результате крупнейшие жилые REIT, как правило, сосредотачиваются на крупных городских центрах.

На каждом конкретном рынке инвесторы должны следить за ростом населения и рабочих мест. Как правило, чистый приток людей в город обусловлен наличием рабочих мест и ростом экономики. Падение доли вакантных площадей в сочетании с ростом арендной платы является признаком улучшения спроса. Пока предложение квартир на определенном рынке остается низким, а спрос продолжает расти, жилищные REIT должны преуспевать. Как и все компании, лучше всего работают те, у кого самый сильный баланс и самый доступный капитал. 

3. REIT в сфере здравоохранения

REIT в сфере здравоохранения станут интересным подсектором для наблюдения, поскольку возраст американцев и расходы на здравоохранение продолжают расти. REIT в сфере здравоохранения инвестируют в недвижимость больниц, медицинских центров, домов престарелых и домов престарелых. Успех этой недвижимости напрямую связан с системой здравоохранения. Большинство операторов этих учреждений полагаются на плату за проживание, возмещение расходов по программам Medicare и Medicaid, а также на частную оплату. Пока финансирование здравоохранения остается под вопросом, REIT здравоохранения тоже.

То, что вам следует искать в REIT в сфере здравоохранения, включает в себя диверсифицированную группу клиентов, а также инвестиции в различные типы собственности. Сосредоточенность в какой-то степени хороша, но она снижает риск. Как правило, увеличение спроса на медицинские услуги (что должно произойти при старении населения) благоприятно для медицинской недвижимости. Поэтому, помимо диверсификации по типу клиентов и собственности, ищите компании, у которых значительный опыт в сфере здравоохранения, сильные балансы и высокий доступ к дешевому капиталу. 

4. Офисный REITs

Офисные REIT инвестируют в офисные здания. Они получают доход от аренды от арендаторов, которые обычно подписывают долгосрочные договоры аренды. Четыре вопроса приходят на ум каждому, кто заинтересован в инвестировании в офис REIT

1. Каково состояние экономики и насколько высок уровень безработицы?
2. На что похож уровень вакантности?
3. Как обстоят дела с экономикой в ​​области, в которую инвестирует REIT?
4. Сколько у него капитала для приобретений?

Попытайтесь найти REIT, которые инвестируют в экономические опоры. Лучше владеть кучей средних зданий в Вашингтоне, округ Колумбия, чем, например, иметь первоклассные офисные помещения в Детройте. 

5. Ипотечные REIT

Примерно 10% инвестиций REIT приходится на спонсируемые государством предприятия, покупающие ипотечные кредиты на вторичном рынке.

Но то, что этот тип REIT инвестирует в ипотечные кредиты, а не в акционерный капитал, не означает, что они не связаны с рисками. Повышение процентных ставок приведет к снижению балансовой стоимости ипотечного REIT, что приведет к снижению цен на акции. Кроме того, ипотечные REIT получают значительную часть своего капитала через предложения обеспеченного и необеспеченного долга. В случае повышения процентных ставок будущее финансирование будет более дорогим, что снизит стоимость кредитного портфеля. В условиях низких процентных ставок с перспективой роста ставок большинство ипотечных REIT торгуются с дисконтом к стоимости чистых активов на акцию. Хитрость заключается в том, чтобы найти правильный. 

Ключи к оценке любого REIT

При оценке любого REIT следует помнить о нескольких вещах. К ним относятся следующие:

1. REIT — это настоящиеинвестиции с полной отдачей.Они обеспечивают высокую дивидендную доходность при умеренном долгосрочном приросте капитала. Ищите компании, которые исторически хорошо справлялись с поставками и того, и другого.
2. В отличие от традиционной недвижимости, многие REIT торгуются на фондовых биржах. Вы получаете возможность диверсификации недвижимости, не будучи привязанной к долгосрочным условиям. Ликвидность имеет значение.
3. Амортизация имеет тенденцию преувеличивать снижение стоимости недвижимости. Таким образом, вместо использования коэффициента выплат (который используют инвесторы по дивидендам) для оценки REIT, вместо этого посмотрите на его средства от операций (FFO). Это определяется как чистая прибыль за вычетом продажи любой собственности в данном году и амортизации. Просто возьмите дивиденд на акцию и разделите его на FFO на акцию. Чем выше урожай, тем лучше.
4. Сильный менеджмент имеет значение. Ищите компании, которые существуют какое-то время или, по крайней мере, имеют управленческую команду с большим опытом.
5. Качество имеет значение. Инвестируйте только в REIT с отличной недвижимостью и арендаторами.
6. Подумайте о покупке паевого инвестиционного фонда или ETF, инвестирующего в REIT, и оставьте исследование и покупку профессионалам.

Минусы

• Дивиденды облагаются налогом как обычный доход.

• Чувствительность к процентным ставкам

• Риски, связанные с определенным имуществом