Агентство по ипотечным инвестициям в недвижимость (REMIC)

Что такое ипотечное инвестирование в недвижимость (REMIC)?

Термин «ипотечный инвестиционный канал» (REMIC) относится к  специальному механизму (SPV) или долговому инструменту, который объединяет ипотечные ссуды и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS).

REMIC — это сложные инвестиции, приносящие доход эмитентам и инвесторам.Ипотечные пулы обычно разбиваются на  транши, переупаковываются и продаются инвесторам как отдельные ценные бумаги. REMIC могут принимать несколько различных форм и обычно считаются сквозными объектами.Таким образом, они освобождены от прямого налогообложения.

Ключевые выводы

  • Канал инвестиций в ипотеку недвижимости — это инструмент специального назначения, который используется для объединения ипотечных ссуд и выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием.
  • REMIC были впервые разрешены принятием Закона о налоговой реформе 1986 года.
  • Канал инвестирования в ипотеку недвижимости может быть организован как товарищество, траст, корпорация или ассоциация и освобожден от федеральных налогов.

Понимание ипотечного инвестирования в недвижимость (REMIC)

Каналы ипотечного инвестирования в недвижимость (REMIC) были впервые санкционированы принятием Закона о налоговой реформе 1986 года.Они владеют коммерческой и жилой ипотекой и выдают долю в секьюритизированных ипотечных кредитах инвесторам.Они считаются безопасным вариантом для инвесторов, не склонных к риску.

REMIC объединяют отдельные ипотечные кредиты в пулы на основе риска и срока погашения, как и обеспеченные ипотечные обязательства (CMO).Затем они делятся на облигации или другие ценные бумаги, которые затем продаются инвесторам. Эти ценные бумаги затем торгуются на вторичном ипотечном рынке.

Некоторые из самых известных в отрасли компаний, занимающихся инвестициями в ипотеку, включаютFannie Mae и Freddie Mac. Эти компании поддерживаются федеральным правительством.Хотя они фактически не выдают ипотечные кредиты, они действительно гарантируют жилищные ссуды, выданные другими кредиторами на вторичном рынке.К другим эмитентам REMIC относятся ипотечные кредиторы и страховые компании, а также сберегательные учреждения.

Краткий обзор

Fannie Mae и Freddie Mac — одни из наиболее известных эмитентов REMIC.

REMIC могут быть организованы как товарищества, трасты, корпорации или ассоциации и являются федеральнымисубъектами, освобожденными от налогов.Однако инвесторы, владеющие этими ценными бумагами, по-прежнему подлежат индивидуальному подоходному налогу. Налоговое законодательство не позволяло РЭМИК вносить изменения в свои ипотечные ссуды.Таким образом, организация может потерять свой статус освобожденной от налогов, если ссуда в ее пуле будет обменена на другую ссуду.Это потому, что федеральные правила требуют, чтобы ссуды в данном пуле были постоянными.Другими словами, ссуды не могут быть существенно изменены или обменены на другие ссуды с новыми условиями.

Особые соображения

Было предложено или внесено несколько изменений для защиты структуры и освобождения от налогов REMIC.

Закон об улучшении поведения при ипотечных инвестициях в недвижимость

Конгресс представил Закон об улучшенииповеденияипотечных инвестиций в недвижимость в 2009 году, чтобы ослабить ограничения нассудына коммерческую недвижимость, секьюритизированные REMIC.Владельцы проблемной собственности с коммерческими ссудами не могли вносить изменения в свои активы, потому что их планы изменили стоимость залога, обеспечивающего ссуду.

Предлагаемый закон позволит владельцам собственности с коммерческими займами, секьюритизированными REMIC, вносить улучшения и улучшения, чтобы сделать свою собственность более привлекательной для рынка.Законодательство включало заявление о том, что изменения собственности на таких условиях не будут рассматриваться как запрещенные операции, как указано в Налоговой службе США (IRS).

Проценты в REMIC будут по-прежнему рассматриваться как обычные проценты, а доходы, полученные в результате модификаций собственности, будут обрабатываться так же, как если бы они были получены посредством квалифицированной ипотеки.

Закон был передан в комитет по банковскому, жилищному и городскому хозяйству, но дальше не продвинулся.

Пандемия COVID-19

Федеральное правительство предоставило некоторую помощь людям с коммерческими и жилищными кредитами, страдающим от лишений из-за пандемии COVID-19.Домовладельцам, неспособным производить платежи, было предоставленоотсрочку отсрочки платежа, сначала в соответствии с Законом опомощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), который был подписан бывшим президентом Дональдом Трампом в 2020 году, а затем снова, когда администрация Байдена продлила эти положения.7

Поскольку льгота в конечном итоге изменит структуру этих займов, это также повлияет на структуру REMIC.Вот почему IRS гарантирует, что эти инвестиции и их эмитенты будут защищены от любых налоговых последствий, если заемщики воспользуются этими чрезвычайными мерами.

Ипотечные инвестиционные сделки в сфере недвижимости (REMIC) против обеспеченных ипотечных обязательств (CMO)

Промышленность обычно рассматривает REMIC как CMOS. Это серия ипотечных кредитов, которые объединяются и продаются инвесторам в качестве инвестиций. Но между ними есть некоторые различия.

CMO существуют в рамках REMIC, хотя CMO являются отдельным юридическим лицом для налоговых и юридических  целей. REMIC, с другой стороны, освобожден от федерального налога.Но это только доход, который инвесторы получают от основной ипотечной ссуды на корпоративном уровне.Любой доход, полученный и выплачиваемый инвесторам, подлежит налогообложению с использованием формы 1066 при заполнении REMIC.

Ипотечный инвестиционный фонд недвижимости (REMIC) против инвестиционного фонда недвижимости (REIT)

И REMIC, и инвестиционные фонды недвижимости (REIT) инвестируют в недвижимость в той или иной форме, но они разные. В то время как REMIC объединяют ипотечные ссуды и продают их в качестве инвестиций инвесторам, REIT — это совсем другая игра.

REIT — это компании, которые владеют и управляют портфелем приносящей доход недвижимостью, такой как офисные и торговые площади, кондоминиумы и объекты смешанного использования.Инвесторы могут покупать акции REIT, которые торгуются на биржах так же, как и акции.Компании сдают в аренду или сдают свою недвижимость, и этот доход затем выплачивается инвесторам в качестве дивидендов.

Однако, как и REMIC, REIT не облагаются налогом.Но инвесторы должны сообщать о любых доходах от этих инвестиций в своих годовых налоговых декларациях, что означает, что они облагаются налогом по их собственной налоговой ставке.