Добавьте недвижимость в свой портфель
Поскольку недвижимость становится неотъемлемой частью матрицы распределения капитальных активов как для институциональных, так и для розничных инвесторов, в последнее время наблюдается устойчивый рост фондов недвижимости. Из-за капиталоемкого характера инвестирования в недвижимость, его потребности в активном управлении, а также роста глобальных возможностей в сфере недвижимости, учреждения, стремящиеся к эффективному управлению активами, постепенно переходят в специализированные фонды недвижимости (FOF).
То же самое теперь верно и для розничных инвесторов, которые могут получить выгоду от доступа к гораздо большему выбору паевых инвестиционных фондов недвижимости, чем раньше, что позволяет эффективно распределять капитал и диверсифицировать его.
Как и у любого другого инвестиционного сектора, у недвижимости есть свои плюсы и минусы. Тем не менее, его следует учитывать для большинства инвестиционных портфелей, при этом инвестиционные фонды недвижимости ( REIT ) и паевые инвестиционные фонды недвижимости рассматриваются как, возможно, лучшие методы выполнения этого распределения.
Ключевые выводы
- Как частным, так и институциональным инвесторам следует рассматривать инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и паевые инвестиционные фонды недвижимости в качестве диверсифицированного инвестиционного портфеля.
- REIT обычно владеют и управляют недвижимостью, такой как жилые единицы, торговые центры, торговые центры, коммерческие офисные помещения и отели.
- Паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые сами инвестируют в основном в REIT и компании по операциям с недвижимостью, могут обеспечивать диверсифицированные операции с недвижимостью с относительно небольшим размером капитала.
- Многие розничные инвесторы не осознают, что они, возможно, уже инвестируют в недвижимость напрямую, владея домом.
Барьеры для инвестирования в недвижимость
В инвестициях в недвижимость уже давно доминируют крупные игроки, такие как пенсионные фонды, страховые компании и другие крупные финансовые учреждения. Благодаря глобализации инвестирования в недвижимость и появлению новых офшорных возможностей, которые обеспечивают большую степень диверсификации, а также потенциальную доходность, в настоящее время наблюдается тенденция к тому, что недвижимость занимает постоянное место в распределении институционального портфеля.
Постоянное размещение капитала в сфере недвижимости сопряжено с определенными уникальными препятствиями. Прежде всего, это очень капиталоемкое. В отличие от акций, которые можно приобретать небольшими порциями, инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют значительных авансовых сумм, а неликвидным портфелям и идиосинкразическим рискам в зависимости от местоположения или типа собственности.
Недвижимость также требует активного управления и обслуживания, что является трудоемким и дорогостоящим. По сравнению с управлением традиционными инвестициями, управление распределением недвижимости требует значительных ресурсов и планирования.
В результате этих проблем учреждения, как правило, тяготеют к фондам недвижимости и фондам фондов. Те же преимущества могут быть достигнуты розничными инвесторами через инвестиционные фонды недвижимости или REIT. В то время как отдельные REIT часто владеют несколькими объектами собственности, теперь можно добиться еще большей диверсификации с помощью биржевых фондов REIT (ETF) и паевых инвестиционных фондов недвижимости, каждый из которых инвестирует в несколько различных REIT.
В настоящее время даже розничные инвесторы могут легко добавлять в свои портфели инвестиции в недвижимость. Вот несколько способов для розничных инвесторов получить доступ к потенциальной доходности недвижимости и получить доступ к классу активов.
Прямая инвестиция
Эта стратегия относится к инвесторам, которые напрямую выбирают конкретную недвижимость и покупают ее в качестве инвестиций. Часто они включают доходную недвижимость, которая приносит доход от аренды в дополнение к любому увеличению рыночной стоимости.
Огромное преимущество этой стратегии — контроль. Прямое владение собственностью позволяет разрабатывать и реализовывать стратегию, а также напрямую влиять на прибыль. Однако прямые инвестиции очень затрудняют создание хорошо диверсифицированного портфеля недвижимости. Это также включает в себя становление арендодателем со всеми дополнительными расходами, рисками и управленческой головной болью, которые это может принести.
Для большинства розничных инвесторов распределение недвижимости недостаточно велико, чтобы позволить покупку достаточного количества объектов для истинной диверсификации. Это также увеличивает подверженность местному рынку недвижимости, а также риски, связанные с недвижимостью.
Домовладение
Многие розничные инвесторы, которые не рассматривали распределение недвижимости для своих инвестиционных портфелей, не понимают, что они, возможно, уже инвестируют в недвижимость, владея домом. Мало того, что у них уже есть недвижимость, но большинство из них также берут на себя дополнительные финансовые риски, имея жилищную ипотеку. По большей части, это воздействие было выгодным, помогая многим накопить капитал, необходимый для выхода на пенсию.
Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)
Акции REIT представляют собой частные и публичные акции компаний, которые структурированы как трасты, инвестирующие в недвижимость, ипотеку или другие инвестиции, обеспеченные недвижимостью. REIT обычно владеют недвижимостью и управляют ею. Сюда могут входить многоквартирные жилые дома, торговые центры с привязкой к продуктовым магазинам, местные торговые объекты и стрип-центры, торговые центры, коммерческие офисные помещения и отели.
Инвестиционные фонды в сфере недвижимости управляются советом директоров, который принимает решения по управлению инвестициями от имени траста. REIT платят небольшой или совсем не платят федеральный подоходный налог при условии, что они распределяют 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов среди акционеров. Несмотря на то, что налоговые преимущества увеличивают денежные потоки после уплаты налогов, неспособность REIT удерживать денежные средства может значительно затруднить рост и долгосрочное повышение стоимости. Помимо налоговых преимуществ, REIT обладают многими из тех же преимуществ и недостатков, что и акции.
Менеджеры REIT обеспечивают стратегическое видение и принимают решения, связанные с инвестициями и недвижимостью, тем самым решая для инвесторов вопросы, связанные с управлением. Самыми большими недостатками REIT для розничных инвесторов являются сложность инвестирования с ограниченным капиталом и значительный объем знаний и анализа по конкретным активам, необходимых для их выбора и прогнозирования их результатов.
Инвестиции REIT имеют гораздо более высокую корреляцию с общим фондовым рынком по сравнению с инвестициями в недвижимость, что заставляет некоторых преуменьшать их характеристики диверсификации. Волатильность на рынке REIT также была выше, чем на рынке прямой недвижимости. Это связано с влиянием макроэкономических сил на стоимость REIT и тем фактом, что акции REIT постоянно оцениваются, в то время как прямая недвижимость находится под большим влиянием местных рынков недвижимости и оценивается с использованием метода оценки, который имеет тенденцию сглаживать доходность инвестиций.
Краткий обзор
Инвесторы, у которых нет желания, знаний или капитала для покупки земли или собственности самостоятельно, могут участвовать в доходе и долгосрочном потенциале роста недвижимости через фонды недвижимости.
Паевые инвестиционные фонды недвижимости
Сами паевые инвестиционные фонды в сфере недвижимости инвестируют в основном в REIT и компании по операциям с недвижимостью, используя профессиональных управляющих портфелем и экспертные исследования. Они дают возможность диверсифицировать операции с недвижимостью с использованием относительно небольшого капитала. В зависимости от их стратегии и целей диверсификации, они предоставляют инвесторам гораздо более широкий выбор активов, чем можно получить, приобретая только акции REIT, а также обеспечивают гибкость, позволяющую легко переходить из одного фонда в другой.
Гибкость также выгодна инвестору паевого инвестиционного фонда из-за сравнительной легкости приобретения и продажи активов на систематической и регулируемой бирже, в отличие от прямого инвестирования, которое сложно и дорого. Более спекулятивные инвесторы могут тактически перевесить определенную недвижимость или региональные риски, чтобы максимизировать прибыль.
Открытие доступа к широкой базе паевых инвестиционных фондов также может снизить транзакционные издержки и комиссионные по сравнению с покупкой отдельных акций REIT. Еще одним значительным преимуществом для розничных инвесторов является аналитическая и исследовательская информация, предоставляемая фондами о приобретенных активах, а также взгляд руководства на жизнеспособность и эффективность недвижимости как в качестве конкретных инвестиций, так и в качестве класса активов.
Однако паевые инвестиционные фонды могут быть менее ликвидными и нести более высокие комиссии за управление, чем REIT или REIT ETF. Хотя паевые инвестиционные фонды недвижимости приносят ликвидность классу традиционно неликвидных активов, скептики считают, что они не могут сравниться с прямыми инвестициями в недвижимость.
Суть
Хотя розничные инвесторы могут и должны учитывать владение жильем при распределении своего портфеля, они могут также рассмотреть дополнительные, более ликвидные инвестиции в недвижимость.
Тем, у кого есть необходимые торговые навыки и капитал, инвестирование REIT обеспечивает доступ к некоторым преимуществам инвестирования в недвижимость без необходимости прямого владения. Для других, кто рассматривает меньшее распределение, или для тех, кто не хочет обременять себя выбором активов, но требует максимальной диверсификации, паевые инвестиционные фонды недвижимости будут подходящим выбором.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).