Карьера в управлении портфелем недвижимости

На первый взгляд может показаться, что управляющий портфелем недвижимости похож на любого управляющего финансовыми активами. Но портфель акций в сфере недвижимости или управление фондами радикально отличается от управления акциями, облигациями или паевыми фондами.

В отличие от управляющих капиталом, которые исследуют компании и определяют вероятность того, что они могут реализовать свои сформулированные стратегии, управляющие недвижимостью должны помогать определять и использовать возможности на уровне собственности. Менеджеры в сфере недвижимости не только отвечает за распределение активов, риск Managemen т и сделок, но и для работы непосредственно с землей и сооружений на ней.

Таким образом, управление активами недвижимости, в отличие от традиционного управления капиталом, требует опытных людей, которые могут оптимизировать стоимость собственности. Фактически, во многих отношениях управляющий недвижимым имуществом очень похож на генерального директора компании, управляющего компанией или предприятием. Напротив, традиционный управляющий деньгами может знать акции определенной отрасли или сектора, но не участвует в операциях самих компаний.

Думаете, вам подойдет карьера в сфере управления портфелем недвижимости? Читайте дальше, чтобы узнать больше.

Управление портфелем недвижимости

Обучение и опыт, полученные управляющими недвижимым имуществом, аналогичны таковым у других управляющих фондами. Однако отличается то, как они используют эти навыки для обеспечения эффективности портфеля. Менеджеры портфеля часто оцениваются по их способности обеспечить соответствующую доходность с поправкой на риск и диверсификацию портфеля за счет превосходного распределения и выбора активов.

Кроме того, управляющие портфелем недвижимости обеспечивают ценность для клиентов, обеспечивая наиболее эффективное использование капитала инвесторов и информируя клиентов с помощью превосходного измерения производительности и даже прогнозирования денежных потоков. За исключением инвестиционного фонда недвижимости (REIT) и фонда управляющих фондами (эффективность которых оценивается по способности оценивать способность других менеджеров разрабатывать и реализовывать стратегию), управляющий фондом инвестиций в недвижимость, по сути, является генеральным директором своей компании. или ее собственная компания, разрабатывающая и выполняющая стратегии на уровне собственности для активов, находящихся под его или ее контролем.

Стратегии инвестиционного выбора

Менеджеры портфеля недвижимости проводят распределение активов и выбор активов, не понимая динамику рынка и компаний в конкретных отраслях, а диверсификацию и обеспечить адекватную доходность с поправкой на риск, управляющие портфелями недвижимости должны делать ставки на региональные или местные рынки недвижимости и, в случае портфелей с несколькими активами, на правильный состав собственности.

По этой причине многие управляющие фондами сосредотачиваются на определенных регионах или типах собственности; некоторые более крупные управляющие недвижимым имуществом распределяют своих старших сотрудников и вспомогательный персонал по регионам или землепользованию. Обоснование такой организации состоит в том, чтобы гарантировать, что рыночные возможности могут быть идентифицированы, а затем преобразованы в правильный выбор собственности и создание активов.

То, как приобретается недвижимость, является одним из наиболее существенных отличий фондов недвижимости от более традиционных инвестиций. Как и трейдеры на фондовом рынке, фонды недвижимости используют специалистов по приобретению для выявления и выполнения сделок с недвижимостью. Этот персонал по закупкам обычно работает в определенном фонде или организован на региональном уровне или по типу активов.

Поскольку большинству фондов акций в сфере недвижимости принадлежит вся (или значительная часть) каждой собственности, управляющие портфелями часто принимают непосредственное участие в процессе приобретения. Поскольку они несут ответственность за определение и реализацию стратегии в области недвижимости, управляющие портфелем должны напрямую участвовать во всех инвестиционных процессах, включая приобретения, финансирование, отчуждение и принятие решений по объектам. Чтобы обеспечить широту и глубину процессов управления инвестициями в недвижимость, управляющие портфелями должны полагаться на значительный объем инфраструктуры по отношению к вложенному капиталу. Чтобы сделать это как можно более эффективно, управляющие фондами акций в сфере недвижимости и управляющие активами разработали специализированную функцию управления активами.

Как работает управление активами недвижимости

Функция управления недвижимым имуществом состоит из специалистов на уровне собственности, которые повышают ценность управляющих фондами, выполняя стратегию на уровне собственности. Специалисты являются экспертами либо в основах регионального рынка, либо в конкретных типах собственности, и несут ответственность за оптимизацию стоимости активов, находящихся в их ведении. Управляющий активами не только предоставляет информацию об управлении портфелем о местных перспективах и содействует сделкам, но и отвечает за показатели на уровне собственности.

Помимо утверждения бюджетов и управления расходами, управляющие активами увеличивают стоимость, управляя арендой одного или нескольких объектов недвижимости. Хотя это может показаться черно-белым делом, аренда — это сложная функция, которая неизбежно определяет стоимость собственности и портфеля. Успех в лизинге достигается не только путем нахождения и реализации максимально возможных возможностей аренды для каждого объекта недвижимости, но также путем проведения программы лизинга, которая согласуется со стратегией портфеля, сохраняя при этом наилучшие отношения с существующими арендаторами.

Сдача в аренду — это тщательно согласованный процесс, который может включать принятие решений, противоречащих потребностям арендатора, с целью оптимизации стоимости собственности. Например, для собственности, которая будет выставлена ​​на продажу, аренда может быть приостановлена ​​на период продаж, чтобы позволить новым владельцам учесть более высокие потенциальные арендные ставки. Это может привести к увеличению прогнозируемой стоимости недвижимости и, следовательно, к более высоким предложениям по продаже.

В периоды роста арендных ставок долгосрочная аренда может быть заблокирована для объектов, ориентированных на получение дохода, в то время как для стратегий, ориентированных на прирост капитала, сроки аренды могут быть сокращены, чтобы воспользоваться преимуществами более высоких ожидаемых ставок в будущем. Способность управляющего активами обеспечить соответствующий состав арендаторов, реализовать стратегию аренды, которая приводит денежные потоки в соответствие с потребностями портфеля, и управлять как капитальными, так и операционными расходами, может существенно повлиять на общую стоимость портфеля.

Управляющие портфелем недвижимости в качестве генеральных директоров

Если рассматривать собственность как отдельную компанию или дочернюю компанию, каждая из которых имеет свою собственную стратегию и потенциал производительности, можно начать понимать, почему управляющие портфелем ценных бумаг в сфере недвижимости во многом похожи на руководителей корпораций. Подобно генеральным директорам, которым необходимо распределять ограниченный объем капитала между различными возможностями для получения максимальной общей прибыли от инвестиций, управляющие портфелем недвижимости должны делать то же самое в отношении объектов собственности, которыми они управляют. Эта потребность в распределении ограниченного количества ресурсов создает ситуацию, отличную от многих традиционных фирм по управлению активами.

В инвестиционных фондах недвижимости существует внутренний конфликт между управляющими портфелями и управляющими их активами, поскольку они работают для несколько расходящихся целей. В то время как управляющие активами — это специалисты, получающие компенсацию за оптимизацию стоимости своей собственности, а управляющие портфелями — это универсалы, получающие вознаграждение за оптимизацию доходности портфеля и удовлетворенность инвесторов, успешный управляющий фондом недвижимости — это тот, кто может управлять этим конфликтом и поддерживать эффективную команду управления и эффективность портфеля. Для этого необходимо сформулировать хорошо продуманную портфельную стратегию в группе менеджеров с хорошими связями, которые понимают и усвоили общие инвестиционные цели. Это может быть сложной задачей для любого фонда, который значительно увеличил количество и сложность собственности под управлением.

Также важно, чтобы менеджеры портфеля недвижимости не только обладали необходимым распределением капитала, выбором собственности и другими необходимыми инвестиционными навыками, но также имели возможность создавать соответствующие инвестиционные стратегии и лидерские навыки для мобилизации организации на выполнение той же миссии портфеля..

Суть

Когда дело доходит до фондов недвижимости, ключевую роль играет способность руководства выполнять планы управления активами в дополнение к более традиционным методам управления фондами. Для менеджера по инвестициям в недвижимость это означает оптимизацию стоимости недвижимости в его или ее портфеле, как посредством выбора, так и последующего управления активами недвижимости портфеля. Управляющие портфелями недвижимости должны распределять свои ресурсы по объектам, которыми они управляют, для получения максимально возможной прибыли, и держать свою команду в курсе, чтобы добиться того же. Для тех, кто обладает правильным сочетанием навыков, эта карьера выделяется как уникальная возможность в управлении активами.