Основы налогообложения REIT

Инвестиционные фонды в недвижимость (REIT) — это популярный способ владения инвесторами доходной недвижимостью без необходимости покупать недвижимость или управлять ею.Инвесторам нравятся REIT за их щедрые потоки доходов.Чтобы квалифицироваться как REIT, траст должен распределять не менее 90% своей налогооблагаемой прибыли среди акционеров.В свою очередь, REIT обычно не платят никаких корпоративных налогов на прибыль, потому что их доходы передаются в качествевыплаты дивидендов.

Хотя стабильный поток платежей может показаться заманчивым, дивиденды REIT имеют уникальные налоговые последствия для инвесторов. Эти выплаты могут представлять собой обычный доход, прирост капитала или возврат капитала, каждый из которых имеет различный налоговый режим. В этой статье ниже мы объясняем, как работают REIT и что инвесторы должны знать о потенциальных налоговых последствиях.

Основные характеристики REIT

REIT — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. Они похожи на паевые инвестиционные фонды тем, что REIT объединяет капитал большого числа инвесторов. Эти деньги затем используются для инвестирования в недвижимость, такую ​​как офисные здания, жилые комплексы, торговые центры, промышленные комплексы, отели и курорты и т. Д. REIT позволяют инвестировать в недвижимость без проблем, связанных с владением недвижимостью, например, с арендой. и содержание имущества. Каждая единица REIT представляет собой пропорциональную собственность на базовую собственность.

REIT — популярные инвестиционные инструменты во всем мире.Во всем мире REIT доступны в 37 странах, а их рыночная капитализация превысила 1,7 триллиона долларов. В Соединенных Штатах REIT обязаны выплачивать держателям паев не менее 90% налогооблагаемого дохода. Это делает REIT привлекательными для инвесторов, стремящихся к более высокой доходности, чем та, которую можно получить на традиционных рынках с фиксированным доходом.

Три типа REIT

REIT обычно делятся на три категории:

• Долевые REIT:  эти трасты инвестируют в недвижимость и получают доход от аренды, дивидендов и прироста капитала от продажи недвижимости. Тройной источник дохода делает этот тип REIT популярным.
• Ипотечные REIT:  эти трасты инвестируют в ипотечные кредиты и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Поскольку ипотечные REIT получают проценты от своих инвестиций, они чувствительны к изменениям процентных ставок.
• Гибридные REIT: эти REIT инвестируют как в недвижимость, так и в ипотеку.

Налогообложение на доверительном уровне

REIT — это организация, которая облагалась бы налогом как корпорация, если бы не ее особый статус REIT.Чтобы соответствовать определению REIT, большая часть его активов и доходов должна поступать от недвижимости.Кроме того, он должен выплачивать акционерам 90% налогооблагаемой прибыли.Это требование означает, что REIT обычно не платят корпоративный подоходный налог, хотя любая нераспределенная прибыль будет облагаться налогом на корпоративном уровне. REIT должен инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимость и наличные деньги и получать не менее 75% валового дохода из таких источников, как арендная плата и проценты по ипотеке.

Налогообложение держателей паев

Выплаты дивидендов, которые получают инвесторы REIT, могут представлять собой обычный доход, прирост капитала или прибыль на капитал.Все это будет разбито на 1099-DIV, которые REIT ежегодно отправляют акционерам.Вообще говоря, основная часть дивидендов — это доход, полученный от бизнеса компании с недвижимостью, и поэтому он рассматривается как обычный доход инвестора.Эта часть дивидендов облагается налогом в соответствии с предельной налоговой ставкой инвестора.

REIT может проинформировать вас, что часть дивидендов является приростом капитала или убытком. Это происходит, когда REIT продает собственность, которой он владел не менее одного года.Прирост или убыток капитала также передаются инвестору, при этом прибыль облагается налогом по ставке 0%, 15% или 20%, в зависимости от уровня дохода инвестора за год, в котором эта прибыль была получена.

Кроме того, часть дивидендов может быть указана как необлагаемый налогом доход на капитал.Это может произойти, когда денежные выплаты REIT превышают прибыль, например, когда компания берет на себя большие амортизационные расходы.При возврате капитала следует отметить два момента.Во-первых, эта часть дивидендов не облагается налогом в том году, в котором она выплачивается держателю пая.Во-вторых, он облагается налогом позже.Возврат капитала снижает базовую стоимость держателя паев.Этот платеж облагается налогом как долгосрочный или краткосрочный прирост капитала или убыток, когда инвестор продает свои паи.Если инвестору возвращается достаточный капитал, а базовая стоимость падает до нуля, любые дальнейшие выплаты, не связанные с дивидендами, облагаются налогом как прирост капитала.

Часть дивидендов REIT, относящаяся к доходу, может получить дополнительный льготный налоговый режим в соответствии с Закономо сокращении налогов и рабочих местах (TCJA).Закон предусматривает новый вычет в размере 20% для сквозного дохода от бизнеса, который включает квалифицированные дивиденды REIT.Срок вычета истекает в конце 2025 года.

Нерезиденты США должны иметь в виду, что их доход от REIT может облагаться удерживаемым налогом в размере 30%.Сниженная ставка и освобождение могут применяться, если существует налоговое соглашение между США и страной проживания держателя REIT.