Инвестиционные трасты недвижимости (REIT): как они работают и как инвестировать

Что такое инвестиционный траст недвижимости (REIT)?

Инвестиционный траст недвижимости (REIT) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. Подобно паевым инвестиционным фондам, REIT объединяют капитал многочисленных инвесторов, позволяя отдельным инвесторам получать дивиденды от инвестиций в недвижимость без необходимости непосредственно покупать, управлять или финансировать объекты недвижимости.
REIT приносят инвесторам стабильный доход, но, как правило, дают ограниченный прирост капитала. Большинство REIT торгуются на фондовых биржах, что делает их высоколиквидными по сравнению с инвестициями в физическую недвижимость. Эти трасты инвестируют в различные виды недвижимости, такие как многоквартирные дома, вышки сотовой связи, центры обработки данных, гостиницы, медицинские учреждения, офисы, торговые центры и складские помещения.

Как работают REITs

REIT были созданы Конгрессом в 1960 г. для того, чтобы предоставить индивидуальным инвесторам возможность вкладывать средства в портфели коммерческой недвижимости. Ранее такие инвестиции были доступны в основном состоятельным людям и крупным финансовым посредникам.
В портфель REIT могут входить жилые комплексы, центры обработки данных, медицинские учреждения, гостиницы, объекты инфраструктуры (такие как оптоволоконные кабели, вышки сотовой связи и энергетические трубопроводы), офисные здания, торговые центры, склады самообслуживания, лесополосы и складские помещения.
Как правило, REIT специализируются на определенных секторах недвижимости, однако диверсифицированные и специализированные REIT могут иметь в своих портфелях различные типы недвижимости. Публично торгуемые REIT можно покупать и продавать, как акции, во время торговых сессий, что обеспечивает высокую ликвидность.

Что относится к категории REIT?

Чтобы компания могла претендовать на статус REIT, она должна соответствовать определенным положениям Налогового кодекса (Internal Revenue Code, IRC). Эти требования включают:

  • Инвестирование не менее 75 % всех активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские облигации США.
  • Получение не менее 75% валового дохода от арендной платы, процентов по ипотечным кредитам, финансирующим недвижимость, или от продажи недвижимости.
  • Ежегодно выплачивать не менее 90 % налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционерам.
  • Быть налогооблагаемым субъектом в виде корпорации.
  • Управляется советом директоров или попечителей.
  • Наличие не менее 100 акционеров после первого года существования.
  • Не более 50 % акций компании принадлежит пяти или менее физическим лицам.

По оценкам, совокупные активы REIT составляют около 3,5 триллиона долларов США, при этом на долю публично торгуемых акционерных REIT приходится 2,5 триллиона долларов США.

Типы REITs

Существует три основных типа REITs:

  1. Долевые REITs: Эти REIT владеют и управляют недвижимостью, приносящей доход. Их доходы в основном поступают от аренды, а не от перепродажи недвижимости.
  2. Ипотечные REITs: Ипотечные REIT предоставляют финансирование владельцам и операторам недвижимости через ипотечные кредиты, займы или ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Их доходы формируются в основном за счет чистой процентной маржи, которая представляет собой разницу между процентами, полученными по ипотечным кредитам, и стоимостью финансирования этих кредитов. Ипотечные REIT могут быть чувствительны к росту процентных ставок.
  3. Гибридные REITs: Гибридные REIT сочетают в себе инвестиционные стратегии как акционерных, так и ипотечных REIT. Они владеют недвижимостью и держат ипотечные кредиты в своих портфелях.

REIT также можно классифицировать в зависимости от того, как покупаются и хранятся их акции:

  • Публично торгуемые REITs: Акции этих REIT котируются на национальных биржах ценных бумаг и могут покупаться и продаваться индивидуальными инвесторами. Они регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).
  • Публичные неторгуемые REITs: Эти REIT зарегистрированы в SEC, но не торгуются на национальных биржах ценных бумаг. Они менее ликвидны, но, как правило, более стабильны.
  • Частные REITs: Частные REITs не зарегистрированы в SEC и не торгуются на национальных биржах ценных бумаг. Как правило, они продаются только институциональным инвесторам.

Как инвестировать в REITs

Инвесторы могут вкладывать средства в торгуемые на бирже REIT, взаимные фонды REIT и биржевые фонды REIT (ETF), приобретая акции через брокера. Неторгуемые REIT можно приобрести через брокера или финансового консультанта, участвующего в размещении акций.
REIT также включаются в растущее число инвестиционных планов с установленными выплатами и с установленными взносами. По данным Nareit, около 145 миллионов американских инвесторов владеют REIT напрямую или через пенсионные накопления и другие инвестиционные фонды.

Плюсы и минусы инвестирования в REITs

REITs могут стать важной частью инвестиционного портфеля благодаря своему потенциалу, обеспечивающему стабильные ежегодные дивиденды и возможность долгосрочного прироста капитала. Некоторые преимущества инвестирования в REITs включают:

  • Диверсификация: REITs позволяют инвесторам диверсифицировать свои портфели, получая доступ к рынку недвижимости без необходимости прямого владения объектами.
  • Получение дохода: REITs регулярно получают доход от сдачи недвижимости в аренду и передают значительную часть своих доходов акционерам в виде дивидендов.
  • Ликвидность: Публично торгуемые REIT обладают высокой ликвидностью, поскольку их акции можно покупать и продавать на фондовых биржах.
  • Профессиональное управление: REIT управляются опытными профессионалами, которые занимаются приобретением, управлением и финансированием недвижимости от имени инвесторов.

Однако важно учитывать некоторые потенциальные недостатки инвестирования в REITs:

  • Волатильность рынка: Как и любые другие инвестиции, REITs подвержены колебаниям рынка и могут переживать периоды волатильности.
  • Чувствительность к процентным ставкам: Ипотечные REIT, в частности, чувствительны к изменениям процентных ставок, что может повлиять на их прибыльность.
  • Отсутствие контроля: Инвестирование в REITs означает передачу управления и принятия решений профессионалам, что ограничивает индивидуальный контроль над конкретными объектами недвижимости или проектами.
  • Налоговые аспекты: Дивиденды REIT обычно облагаются налогом по ставке обычного дохода, которая может быть выше, чем ставки для квалифицированных дивидендов от других инвестиций.

Мошенничество с REIT

Как и в случае с любыми другими инвестициями, существует риск мошенничества. Инвесторам следует с осторожностью относиться к аферам, обещающим высокую доходность или связанным с незарегистрированными предложениями. Важно провести тщательное исследование, убедиться в легитимности REIT и проконсультироваться с финансовым консультантом перед инвестированием.

Пример

Чтобы лучше понять, как работают REIT, рассмотрим следующий пример:
ABC REIT — это публично торгуемый акционерный REIT, специализирующийся на владении и эксплуатации многоквартирных домов. Он владеет портфелем жилой недвижимости в разных городах и получает доход от арендных платежей. Индивидуальные инвесторы могут приобретать акции ABC REIT на фондовой бирже, становясь совладельцами базовых активов недвижимости. По мере получения дохода от аренды ABC REIT распределяет его часть между акционерами в виде дивидендов.

Часто задаваемые вопросы о REITs

  1. Являются ли REITs хорошей инвестицией?
    REITs могут стать хорошим вариантом вложения средств для инвесторов, желающих получить доступ к рынку недвижимости без необходимости непосредственного владения ею. Они предлагают потенциальный доход и преимущества диверсификации. Однако, как и в случае с любыми другими инвестициями, важно оценить свои финансовые цели, толерантность к риску и провести тщательное исследование, прежде чем инвестировать в REITs.
  2. Как облагаются налогом дивиденды REIT?
    Дивиденды REIT обычно облагаются налогом по ставке обычного дохода. Однако часть дивидендов может подпадать под ставку налога на квалифицированные дивиденды, которая, как правило, ниже. Инвесторам следует проконсультироваться с налоговым консультантом или бухгалтером, чтобы понять конкретные налоговые последствия.
  3. Могу ли я инвестировать в REITs вне фондового рынка?
    Хотя большинство REIT торгуются на фондовых биржах, существуют также неторгуемые REIT и частные REIT. Неторгуемые REIT можно приобрести через брокера или финансового консультанта, а частные REIT, как правило, доступны институциональным инвесторам.
  4. Каковы риски инвестирования в REITs?
    Некоторые риски, связанные с инвестированием в REITs, включают в себя волатильность рынка, чувствительность к процентным ставкам (для ипотечных REITs), отсутствие контроля над конкретными объектами недвижимости и возможные мошеннические действия. Инвесторы должны тщательно изучить эти риски и провести тщательную проверку перед инвестированием.
  5. Могу ли я инвестировать в международные REITs?
    Да, существуют международные REIT, которые инвестируют в объекты недвижимости за пределами США. Инвесторы, заинтересованные в международных инвестициях, могут изучить глобальные или международные фонды REIT или ETF.

В заключение следует отметить, что REITs предлагают индивидуальным инвесторам способ участия в рынке недвижимости без необходимости непосредственного владения недвижимостью. Они обеспечивают получение дохода, потенциальную диверсификацию и преимущества ликвидности. Однако прежде чем инвестировать в REITs, необходимо тщательно оценить риски и выгоды, провести тщательное исследование и обратиться за советом к профессионалам.

Вопросы и ответы

REITs предлагают ряд преимуществ для инвесторов, включая потенциальную диверсификацию, регулярное получение дохода в виде дивидендов, ликвидность благодаря листингу на фондовых биржах, а также профессиональное управление активами недвижимости.

Существуют ли какие-либо риски, связанные с инвестированием в REITs?

Да, инвестирование в REITs связано с определенными рисками. К ним относятся волатильность рынка, чувствительность к процентным ставкам (особенно для ипотечных REIT), ограниченный контроль над конкретными объектами недвижимости и возможность мошеннических действий. Инвесторам важно тщательно изучить эти риски, прежде чем вкладывать средства.

Как облагаются налогом дивиденды REIT?

Дивиденды REIT обычно облагаются налогом по ставке обычного дохода. Однако часть дивидендов может подпадать под более низкую ставку налога на квалифицированные дивиденды. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или бухгалтером, чтобы понять конкретные налоговые последствия в зависимости от индивидуальных обстоятельств.

Могу ли я инвестировать в REITs вне фондового рынка?

Большинство REIT торгуются на фондовых биржах, однако существуют также неторгуемые REIT и частные REIT. Неторгуемые REIT можно приобрести через брокера или финансового консультанта, а частные REIT, как правило, доступны только институциональным инвесторам.

Могу ли я инвестировать в международные REITs?

Да, существуют международные REIT, которые инвестируют в недвижимость за пределами Соединенных Штатов. Инвесторы, заинтересованные в международных инвестициях, могут изучить глобальные или международные REIT-фонды или биржевые фонды (ETF), которые ориентированы на инвестиции в недвижимость в разных странах.

Являются ли REITs хорошим вариантом инвестиций?

REITs могут быть выгодным вариантом инвестиций для людей, желающих получить доступ к рынку недвижимости без необходимости непосредственного владения недвижимостью. Они предлагают потенциальный доход, преимущества диверсификации и возможность инвестировать в различные сектора недвижимости. Однако, как и в случае с любыми другими инвестициями, перед вложением средств в REITs необходимо оценить личные финансовые цели, допустимый риск и провести тщательное исследование.

Как я могу инвестировать в REITs?

Инвесторы могут вкладывать средства в торгуемые на бирже REIT, взаимные фонды REIT и биржевые фонды REIT (ETF), приобретая акции через брокера. Кроме того, неторгуемые REIT можно приобрести через брокера или финансового консультанта, участвующего в размещении акций. Важно учитывать индивидуальные инвестиционные цели и консультироваться с финансовым специалистом, прежде чем принимать какие-либо инвестиционные решения.