Что такое Контроль арендной платы?
Контроль арендной платы – это государственная программа, которая устанавливает предел суммы, которую домовладелец может потребовать за аренду дома или продление аренды. Законы о контроле за арендной платой обычно принимаются муниципалитетами, и детали сильно различаются. Все они предназначены для того, чтобы расходы на жизнь оставались доступными для жителей с низким уровнем дохода.
Управление аренды не получилаширокого распространения в США Согласно 2019 исследованию ,проведенному Институтом городского, 182 муниципалитетов в США раздиравшие правила контроля, и все они находятся в Нью -Йорке, Нью -Джерси, Калифорнии, Мэриленде, или вВашингтоне, округ Колумбия1 Фактически, в 37 штатах действуют законы, запрещающие местным органам власти принимать меры по контролю арендной платы.2 Однако вопрос регулирования арендной платы возродился в последние годы, особенно в городах и штатах, где стремительный рост стоимости жизни в сочетании со стабильной заработной платой привели к кризису доступности жилья для жителей с умеренным доходом и пожилых людей с фиксированным доходом.
Орегон стал первым штатом США, принявшим закон о контроле за арендной платой.Закон, подписанный в марте 2019 года, ограничивает ежегодное повышение арендной платы до 7% плюс рост индекса потребительских цен.3
Ключевые моменты
- Большинство законов о контроле за арендной платой ограничивают сумму, которую арендодатель может увеличить арендную плату существующих арендаторов.
- Контроль над арендной платой вызывает споры. Фактически, в 37 штатах действуют законы, запрещающие местным органам власти принимать такие меры.
- Орегон стал первым штатом США, принявшим в 2019 году закон о контроле за арендной платой.
Как работает контроль арендной платы
Самые ранние законы о контроле за арендной платой в США относятся к 1920-м годам и часто были прямым замораживанием арендной платы. Как правило, они не работали. В 1970-е годы идея контроля над арендной платой снова появилась, на этот раз в более умеренной форме, часто называемой «стабилизацией арендной платы».
В Нью-Йорке, например, есть две программы контроля арендной платы:
- Прежняя программа контроля арендной платы постепенно отменяется на протяжении десятилетий. Это наложило жесткие ограничения на арендную плату, но единственные арендаторы, все еще подпадающие под действие закона, с 1971 года или ранее жили в зданиях, построенных до 1947 года.
- Программа стабилизации арендной платы 1970-х годов регулирует цены примерно на половину арендной платы города.Арендная плата может быть увеличена только на один или два года, а допустимые процентные ставки устанавливаются Советом по руководящим принципам арендной платы, девять членов которого назначаются мэром.Правила и исключения запутаны и администрируются как городскими, так и государственными учреждениями.45
Высокая стоимость жизни в Нью-Йорке часто упоминается как достаточное доказательство того, что контроль арендной платы не работает.Средняя арендная плата за однокомнатную квартиру на Манхэттене составила $ 4075 за здание швейцара и $ 2997 для здания без швейцара по состоянию наавгуст 2020 г.6
Краткая справка
Сторонники контроля над арендной платой, такие как Институт урбанистики, утверждают, что контроль над ценами позволяет людям с умеренным доходом и пожилым людям с фиксированным доходом оставаться в своих домах, поскольку джентрификация толкает цены вокруг них вверх.
Преимущества и недостатки контроля арендной платы
Контроль над арендной платой всегда был спорным вопросом. Правила контроля арендной платы в городах сегодня чаще всего регулируют повышение цен на продление аренды, а не на новых арендаторов. Это, возможно, имеет некоторые преимущества для домовладельцев, которые могут взимать любую плату за свободные квартиры или, в худшем случае, оставлять арендаторов, у которых есть все стимулы оставаться на месте и вовремя платить арендную плату.
Основные аргументы против контроля арендной платы:
- Контроль над арендной платой сокращает предложение достойного жилья, поскольку арендодатели предпочли бы преобразовать здание в кондоминиумы или приспособить его для коммерческого использования, чем соблюдать закон, ограничивающий их прибыль.
- Инвестиции в новое арендуемое жилье прекращаются.
- Обслуживание зданий, находящихся под контролем арендной платы, является слабым или вообще отсутствует из-за низкой окупаемости инвестиций для домовладельцев.
Основные аргументы в пользу регулирования включают:
- Цены на аренду во многих городах США растут намного быстрее, чем заработная плата за работу с умеренным доходом.
- Контроль за арендной платой позволяет семьям со средним доходом и пожилым людям с фиксированным доходом жить достойно и не опасаясь личного катастрофического повышения арендной платы.
- Районы более безопасны и стабильны с базой постоянных жителей в квартирах с контролируемой арендной платой.