Жилая ценная бумага с ипотечным покрытием (RMBS)

Что такое Жилая ценная бумага с ипотечным покрытием (RMBS)?

Ценные бумаги, обеспеченные жилищными ипотечными кредитами (RMBS), представляют собой долговые ценные бумаги (аналогичные облигациям), обеспеченные процентами, выплаченными по ссудам для жилищного строительства. Проценты по кредитам , такие как ипотечные кредиты, домашний капитал , кредиты и ипотечные закладные считаются чем – то со сравнительно низкой скоростью по умолчанию и сравнительно высоким уровнем интереса, поскольку существует высокий спрос на собственность личной или семейной резиденции . Инвесторы, которых привлекает этот вид безопасности, также хотят быть защищены от риска дефолта, присущего индивидуальным займам такого рода. Этот риск снижается за счет объединения множества таких ссуд, чтобы минимизировать риск индивидуального дефолта.

Ключевые моменты

  • Обеспеченная жилищной ипотекой ценная бумага (RMBS) похожа на облигацию, которая выплачивается на основе платежей по множеству индивидуальных ипотечных кредитов.
  • RMBS может увеличить прибыль и снизить риск для инвесторов.
  • RMBS также может создать большой системный риск, если не будет правильно структурирован.
  • Выпуск многих плохо сконструированных RMBS способствовал финансовому кризису 2008 года.1

Как работает ценная бумага с ипотечным покрытием (RMBS)

Обеспеченная ипотекой жилая ценная бумага создается одним из двух источников: государственным агентством, таким как Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) и Федеральная ипотечная корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac), или неагентской инвестиционно-банковской фирмой. . Сначала эти организации продают или контролируют большое количество жилищных кредитов. Затем они объединяют большое количество из них в единый пул ссуд. Наконец, эти организации по существу продают облигации, обеспеченные этим пулом ссуд.

Платежи по этим займам проходят инвесторам, купившим в этом пуле, и получаемые ими процентные ставки лучше, чем у типичных облигаций, обеспеченных государством. Учреждения-эмитенты взимают плату за управление пулом, и риски неисполнения обязательств по этим ипотечным кредитам разделяются как организациями-эмитентами, так и инвесторами. Поскольку каждый из этих займов составляет небольшую часть более крупного совокупного пула займов, невыполнение любого из этих займов оказывает меньшее влияние на инвесторов, чем если бы они вкладывали средства в любой из этих займов по отдельности.

Преимущества и недостатки RMBS

Создание RMBS имеет то преимущество, что снижает риск и обеспечивает большую прибыльность для инвесторов. Это также позволяет организациям-эмитентам мобилизовать больше денежных средств для резервов, под которые они могут выдавать больше кредитов. Это, в свою очередь, делает больший инвестиционный капитал доступным для владельцев бизнеса и предпринимателей.

В качестве показателя их эффективности и выгоды можно отметить, что самой крупной отдельной категорией инвесторов RMBS являются компании по страхованию жизни. Эти учреждения извлекают выгоду из того, что у них есть эффективный способ инвестировать миллиарды долларов в инвестиции с более высокими процентными ставками, чем в государственные облигации, при этом все же принимая на себя приемлемый риск.

RMBS может содержать множество различных типов ипотечных кредитов. Ценные бумаги могут содержать как ипотеку одного типа, так и сочетание разных типов. Они могут содержать ипотечные ссуды с фиксированными ставками, плавающими ставками, регулируемыми ставками и ипотечные ссуды различного кредитного качества, включая первоклассные и субстандартные. Это разнообразие помогает снизить риск неисполнения обязательств.

Сложность всех RMBS как типа инвестиций создает некоторые недостатки, которые трудно измерить количественно. Первый – это системный риск или риск того, что стресс финансовой системы может единообразно повлиять на все инвестиции в пуле, который лежит в основе RMBS. Этот риск проявился во время финансового кризиса 2008 года. Во-вторых, поскольку инвесторы более удалены от отдельных держателей ипотеки, они меньше заинтересованы в своем успехе. Если исторически уровень дефолта составлял около двух процентов, то в 2009 году этот показатель составлял около пяти процентов. Десять лет спустя этот риск, похоже, мало беспокоит инвесторов, поскольку уровень дефолта упал ниже одного процента.

Инвестиции в ценные бумаги с ипотечным покрытием

Инвестирование в ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой, может подвергнуть инвестора риску досрочного погашения и кредитному риску . Риск досрочного погашения – это риск того, что держатель ипотеки выплатит ипотечный кредит до даты его погашения , что уменьшает сумму процентов, которые инвестор получил бы в противном случае. В этом смысле предоплата – это оплата сверх запланированного основного платежа. Такая ситуация может возникнуть, если текущая рыночная процентная ставка упадет ниже процентной ставки по ипотеке, поскольку домовладелец с большей вероятностью рефинансирует ипотеку. Кредитный риск для инвесторов RMBS возникает, когда заемщик прекращает выплаты по ипотеке.

Ценные бумаги, обеспеченные жилищными ипотечными кредитами, используются финансовыми учреждениями, такими как страховые компании, из-за их характеристик движения денежных средств и их относительно длительного срока службы, что может компенсировать долгосрочные обязательства, взятые на себя страховыми компаниями. Более того, покупатели ценных бумаг, обеспеченных ипотекой жилого фонда, часто вносят свой вклад в то, как они построены, поэтому они могут быть индивидуально адаптированы для компенсации обязательства или, например, в соответствии с другими предпочтениями инвестора в отношении риска, доходности и сроков движения денежных средств.