Рост процентных ставок может быть благом для цен на жилье: Утренняя сводка

Эта статья впервые появилась в “Утренней сводке”. Получайте “Утренний обзор” прямо на свой почтовый ящик с понедельника по пятницу до 6:30 утра по восточному времени. Подписаться

Вторник, 29 марта 2022 года

Цены на жилье растут, и сегодня утром мы узнаем, насколько, когда будет опубликован последний национальный индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller.

Помимо непомерно высоких цен на жилье, растут и ставки по ипотеке – 30-летняя фиксированная ипотека (наиболее распространенная среди покупателей жилья) превысила 4% в начале этого месяца впервые с 2019 года, что заставило отраслевых экспертов, таких как Bank of America, заявить, что доступность жилья “сейчас самая худшая за всю историю”.

Однако более высокие процентные ставки могут быть хорошим фактором для цен на жилье и рынка жилья в целом.

“Низкие ставки делают жилье менее доступным в долгосрочной перспективе, а ставки уже давно имеют тенденцию к снижению”, – написал Джонатан Миллер, генеральный директор компании Miller Samuel Inc, занимающейся оценкой недвижимости и консалтингом, в недавнем блоге.

Это понятие контринтуитивно, но его стоит рассмотреть, потому что оно обоснованно. Не секрет, что низкие процентные ставки способствовали перегреву рынка жилья. Низкие ставки в сочетании с низким уровнем запасов способствовали росту цен – простой закон спроса и предложения. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), цены на жилье растут каждый год уже на протяжении десятилетия, а медианная цена продажи в 2021 году выросла примерно на 15% по сравнению с прошлым годом.

Между тем, ставки находятся на исторических минимумах – ставка по 30-летнему фиксированному кредиту достигла исторического минимума в 2,83% в октябре 2020 года, по данным Freddie Mac. При “исторически низких ставках создается ненасытный спрос”, – говорит Миллер, поэтому покупатели “быстро поглощают запасы до такой степени, что они рухнули”.

Этот контент недоступен из-за ваших настроек конфиденциальности. Обновите свои настройки здесь, чтобы увидеть его.

Дома продаются быстрыми темпами. Сейчас, по данным NAR, требуется чуть больше одного месяца, чтобы поглотить все дома, выставленные на продажу в США. На “нормальном” рынке жилья (когда предложение соответствует спросу) для исчерпания запасов требуется около шести месяцев.

“Покупательная способность жилья более чем в два раза выше, чем 20 лет назад, потому что процентные ставки ниже, а доходы на 50% выше”, – сказал главный экономист First American Марк Флеминг, отметив, что в настоящее время на продажу выставлено около 1% от общего объема жилищного фонда в США, что является 50-летним минимумом. “Покупательная способность снизится из-за роста ставок, что означает снижение спроса”.

Как заявил глава ФРС Джером Пауэлл на слушаниях в сенатском комитете в начале этого месяца, “жилье – очень чувствительный к процентным ставкам сектор, и возвращение ставок к более нормальным уровням должно способствовать охлаждению рынков жилья”.

Повышение ставок, возможно, начинает вносить свою лепту в снижение спроса. Ожидаемые продажи жилья, опережающий индикатор рынка, в феврале упали четвертый месяц подряд.

“Повышение ставок замедлит скорость продаж и позволит увеличить запасы, сократив безудержные войны на торгах”, – говорит Миллер, отмечая, что на войны на торгах приходится половина сделок в дюжине регионов, которые он охватывает в США.

Тесные запасы, возможно, начинают ослабевать: и NAR, и блог CalculatedRisk сообщили, что запасы достигли дна в январе и в начале марта соответственно. Не говоря уже о том, что запасы традиционно растут в это время года – это весна, самый оживленный сезон для покупки жилья.

“Если запасы вернутся примерно на три четверти к уровню, существовавшему до событий, предшествовавших кризису, предложение увеличится примерно до четырех месяцев. Это все еще мало, но это будет соответствовать существенному замедлению темпов роста цен”, – говорится в недавней аналитической записке Pantheon Macroeconomics.

Пока этого не произойдет, несомненно, рост ставок будет оказывать давление на покупателей, особенно на тех, кто впервые приобретает жилье. По словам главного экономиста NAR Лоуренса Юна, при нынешних процентных ставках ежемесячные выплаты по ипотеке для тех, кто впервые покупает жилье, увеличились на 28% по сравнению с тем, что было год назад.

“Повышение ставок и рост цен на жилье привели к увеличению стоимости жилья на 30% по сравнению с прошлым годом”, – заявил вчера в интервью Yahoo Finance Live Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com.

Кроме того, Флеминг предупреждает об эффекте финансовой блокировки, когда существующие домовладельцы не захотят продавать жилье для модернизации или переезда, поскольку они откажутся от ипотеки с 3% ставкой в пользу той, которая по крайней мере на процентный пункт выше. Около 80% инвентаризации происходит за счет оборота существующих домов, а не вновь построенных.

При всем этом, несомненно, существует “огромный дисбаланс спроса и предложения”, – сказал Миллер. Поэтому повышение ставок может быть необходимым злом, по крайней мере, на данный момент.

Adblock
detector