Вторичный ипотечный рынок: Определение, цель и пример
Вторичный ипотечный рынок играет важнейшую роль в функционировании ипотечной отрасли. Это рынок, на котором покупаются и продаются кредиты на покупку жилья и права на обслуживание между кредиторами и инвесторами. В этой статье представлен обзор вторичного ипотечного рынка, его назначение и пример его работы.
Что такое вторичный ипотечный рынок?
Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором различные организации покупают и продают ипотечные кредиты и права на их обслуживание. Это позволяет кредиторам пополнять свои свободные средства и продолжать предлагать финансирование заемщикам. На вторичном рынке ипотечные кредиты обычно упаковываются в ипотечные ценные бумаги (MBS) и продаются инвесторам, таким как пенсионные фонды, страховые компании и хедж-фонды.
Как работает вторичный ипотечный рынок?
В функционировании вторичного ипотечного рынка участвуют несколько ключевых участников. К ним относятся компании, выдающие ипотечные кредиты, агрегаторы ипотечных кредитов (секьюритизаторы), дилеры/брокеры ценных бумаг и инвесторы.
Когда заемщик берет кредит на покупку жилья, его первоначально финансирует и обслуживает финансовое учреждение, обычно банк. Ипотечные агентства, такие как банки, используют свои собственные средства для выдачи кредита. Однако, чтобы пополнить свои свободные средства, они часто продают кредит на вторичном рынке. Это позволяет им продолжать предоставлять финансирование другим клиентам.
Ипотечные агрегаторы играют важнейшую роль на вторичном рынке. Они покупают отдельные кредиты у ипотечных агентов и объединяют их в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). Затем эти MBS продаются дилерам по ценным бумагам, как правило, брокерским фирмам на Уолл-стрит, которые далее упаковывают и продают их инвесторам, ищущим инструменты, ориентированные на получение дохода. Инвесторы получают процентный доход от выплат заемщиков, но не получают контроля над самими ипотечными кредитами.
История вторичного ипотечного рынка
До создания вторичного ипотечного рынка только крупные банки обладали достаточными средствами для предоставления кредитов на весь срок от 15 до 30 лет. Это ограничивало конкуренцию среди ипотечных кредиторов и приводило к повышению процентных ставок для заемщиков.
Для решения этой проблемы Закон о городском жилье и развитии 1968 года реорганизовал Fannie Mae в коммерческую компанию, принадлежащую акционерам. В 1970 году в соответствии с Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана компания Freddie Mac, призванная помочь кредитным организациям в управлении рисками, связанными с процентными ставками.
Эти спонсируемые правительством предприятия (GSE) функционировали как агрегаторы, покупая ипотечные кредиты у банков и перепродавая их другим инвесторам. Кредиты объединялись в ипотечные ценные бумаги, которые были обеспечены стоимостью базовых кредитов. Такая структура позволяла эмитентам кредитов продолжать финансирование новых займов и делала приобретение жилья более доступным для заемщиков.
Особые аспекты вторичного ипотечного рынка
Вторичному ипотечному рынку присущи конкуренция и риск. Частные инвесторы, привлекающие на рынок ипотечные кредиты, могут влиять на ставки и комиссии по ипотечным кредитам. Заемщики с низким кредитным рейтингом или считающиеся рискованными могут столкнуться с более высокими процентными ставками и комиссиями.
После кризиса субстандартной ипотеки частные инвесторы стали неохотно вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги с низким процентом. В результате федеральное правительство вмешалось, чтобы заполнить пустоту на вторичном ипотечном рынке.
Назначение вторичного ипотечного рынка
Основная цель вторичного ипотечного рынка — расширить возможности домовладельцев, создав постоянный приток денег, которые кредиторы могут использовать для создания новых ипотечных кредитов. Продавая закладные на вторичном рынке, кредиторы могут пополнять свои фонды и продолжать выдачу кредитов, тем самым снижая стоимость заимствований для заемщиков.
Пример вторичного рынка ипотечных кредитов
Предположим, вы приобретаете жилье с помощью ипотечного кредита. Во многих случаях ваш кредитор может решить продать закладную на вторичном рынке, чтобы вернуть капитал, который он вам одолжил, и снизить риски кредитования. В зависимости от покупателя ипотека может быть либо передана на хранение для получения ваших платежей, либо вместе с другими ипотечными кредитами секьюритизирована в ипотечные ценные бумаги (MBS) для покупки инвесторами.
В заключение
Вторичный ипотечный рынок является важнейшим компонентом ипотечной отрасли, способствуя купле-продаже ипотечных кредитов между кредиторами и инвесторами. Он обеспечивает наличие средств у кредиторов для продолжения предоставления финансирования заемщикам и помогает сделать кредит одинаково доступным для заемщиков в разных географических точках. Понимая, как работает вторичный ипотечный рынок, заемщики и инвесторы могут принимать более обоснованные решения и эффективнее ориентироваться в ипотечной сфере.
Вопросы и ответы
Что такое вторичный ипотечный рынок?
Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором покупаются и продаются кредиты на покупку жилья и права на обслуживание между кредиторами и инвесторами. Он позволяет кредиторам пополнять свои средства за счет продажи ипотечных кредитов, а инвесторам — приобретать ипотечные ценные бумаги (MBS), чтобы получать процентный доход.
Кто участвует во вторичном ипотечном рынке?
На вторичном ипотечном рынке действуют несколько участников. К ним относятся оригинаторы ипотечных кредитов (кредиторы, выдающие кредиты), агрегаторы ипотечных кредитов (организации, покупающие и секьюритизирующие кредиты), дилеры/брокеры ценных бумаг (продающие секьюритизированные кредиты) и инвесторы (покупающие секьюритизированные кредиты для получения процентного дохода).
Какова цель вторичного ипотечного рынка?
Основная цель вторичного ипотечного рынка — обеспечить непрерывный приток средств к ипотечным кредиторам, что позволяет им предлагать финансирование заемщикам. Продавая ипотечные кредиты на вторичном рынке, кредиторы могут пополнить свой капитал и продолжить кредитование, делая стоимость заемных средств более доступной для покупателей жилья.
Какую пользу приносит вторичный ипотечный рынок заемщикам?
Вторичный ипотечный рынок приносит пользу заемщикам, поскольку способствует ликвидности в ипотечной отрасли. Он обеспечивает кредиторам постоянный источник средств для предоставления кредитов, что повышает конкуренцию и помогает поддерживать процентные ставки и комиссии на более низком уровне. Такая доступность кредитов позволяет заемщикам легче приобрести жилье в собственность.
Какую роль играют государственные предприятия (GSE) на вторичном ипотечном рынке?
Государственные предприятия (GSE), такие как Fannie Mae и Freddie Mac, играют важную роль на вторичном ипотечном рынке. Они покупают ипотечные кредиты у кредиторов, упаковывают их в ипотечные ценные бумаги (MBS) и продают их инвесторам. Участие GSE помогает обеспечить стабильность и ликвидность ипотечного рынка.
Существуют ли какие-либо риски, связанные с вторичным ипотечным рынком?
Как и любой другой рынок, вторичный ипотечный рынок несет в себе определенные риски. Инвесторы в ипотечные ценные бумаги подвержены кредитному риску, риску изменения процентной ставки и риску досрочного погашения. Изменения на рынке жилья и экономической ситуации также могут повлиять на доходность ипотечных ценных бумаг. Однако рынок регулируется, и для управления этими рисками существуют стратегии снижения рисков.
Могут ли заемщики выбирать, кто будет покупать их ипотеку на вторичном рынке?
Нет, заемщики, как правило, не могут контролировать, кто покупает их ипотеку на вторичном рынке. После продажи закладной новый владелец принимает на себя права и обязанности по обслуживанию кредита. Однако условия заемщика, такие как процентные ставки и сроки погашения, обычно остаются неизменными при продаже ипотеки на вторичном рынке.