Раздел 1250

Что такое Раздел 1250?

Раздел 1250 Налогового кодекса США представляет собой правило, устанавливающее, что IRS будет облагать налогом прибыль от продажи амортизированной недвижимости как обычный доход, если накопленная амортизация превышает амортизацию, рассчитанную линейным методом .

Раздел 1250 устанавливает размер подлежащего уплате налога в зависимости от типа собственности – от того, является ли она жилой или нежилой недвижимостью – с учетом того, сколько месяцев податель заявки владел данной недвижимостью.

Ключевые моменты

  • Раздел 1250 Налогового кодекса США устанавливает, что IRS будет облагать налогом прибыль от продажи амортизированной недвижимости как обычный доход, если накопленная амортизация превышает амортизацию, рассчитанную линейным методом.
  • Раздел 1250 в основном применяется, когда компания амортизирует свою недвижимость с использованием метода ускоренной амортизации.

Основы раздела 1250

Раздел 1250 касается налогообложения доходов от продажи амортизируемого недвижимого имущества, такого как коммерческие здания, склады, сараи, арендуемое имущество и их структурные компоненты, по обычной налоговой ставке. Однако материальное и нематериальное личное имущество и земельные участки не подпадают под это налоговое регулирование.

Раздел 1250 в основном применяется, когда компания амортизирует свое недвижимое имущество с использованием метода ускоренной амортизации , что приводит к более значительным вычетам на раннем этапе эксплуатации реального актива по сравнению с линейным методом. Раздел 1250 гласит, что если недвижимость продается по цене покупки, которая дает налогооблагаемую прибыль, и владелец амортизирует имущество с использованием метода ускоренной амортизации, IRS облагает налогом разницу между фактической амортизацией и линейной амортизацией как обычный доход.

Поскольку IRS предписывает владельцам амортизировать всю недвижимость после 1986 года линейным методом, учет прибыли как обычного дохода в соответствии с разделом 1250 является относительно редким явлением. Если владелец отчуждает имущество в качестве подарка, переданного при смерти, продает его как часть аналогичного обмена или реализует другим способом, возможная налогооблагаемая прибыль отсутствует.

Пример применения статьи 1250

Чтобы увидеть реальный пример раздела 1250 в действии, представьте, что инвестор покупает недвижимость за 800 000 долларов со сроком полезного использования 40 лет. Пять лет спустя, применив метод ускоренной амортизации, этот инвестор заявляет о накопленных амортизационных расходах в сумме 120 000 долларов, в результате чего базовая стоимость составляет 680 000 долларов.

Предположим далее, что этот инвестор выгружает собственность за 750 000 долларов, в результате чего общая налогооблагаемая прибыль составляет 70 000 долларов. В связи с тем, что накопленная прямолинейная амортизация составляет 100000 долларов (начальная цена 800000 долларов, разделенная на 40 лет, умноженная на пять лет использования), Налоговая служба должна затем облагать налогом 20 000 долларов фактической амортизации, превышающей прямую амортизацию. , как обычный доход. IRS впоследствии будет облагать налогом 50 000 долларов, оставшихся от общей прибыли, по применимым  ставкам налога на прирост капитала .

В соответствии с разделом 1250, возврат прибыли в качестве обычного дохода ограничен фактической прибылью, зарегистрированной от продажи недвижимости. В нашем примере, если инвестор выгрузил недвижимость за 690 000 долларов, получив таким образом прибыль в 10 000 долларов, Налоговая служба отнесет только 10 000 долларов к обычному доходу, а не дополнительные 20 000 долларов.