Варианты ипотеки для подводных домовладельцев
Домовладельцы часто оказываются в незавидном положении, поскольку задолженность по ипотеке превышает стоимость их дома. Это является результатом сочетания событий, многие из которых находятся вне контроля домовладельца. Падение цен на недвижимость, ухудшающееся положение в районе, неправильные решения по займам (например, получение займа больше, чем заемщик может себе позволить или получение ипотеки с регулируемой процентной ставкой ) и рефинансирование для выкупа капитала — все это может оставить домовладельцев с растущим долгом. Когда остаток по ипотеке превышает стоимость собственности, положение домовладельца называют «перевернутым» или « подводным ». Избежать этого неудобного положения сложно — и часто для этого требуется продать дом за меньшую сумму, чем сумма ссуды, — но есть решения. Давайте рассмотрим несколько вариантов для домовладельцев с отрицательным капиталом.
Короткая продажа дома с нехваткой капитала
Короткая продажа является жизнеспособным вариантом, если разница между продажной ценой дома и заложенной суммой невелика или если у продавца большие карманы.Если покупатель найдется, домовладелец может прийти на закрытие с чеком на погашение остатка ссуды.Если продавец не может позволить себе выплатить остаток, но должен продать, продавец должен связаться с держателем ипотеки и попытаться организовать короткую продажу.
Чтобы убедить кредитора согласиться на короткую продажу, часто требуется много времени и документов. Затем домовладелец должен не только получить согласие кредитора, но и найти агента по недвижимости, который будет готов заняться продажей. Если покупатель найден, сложности продолжаются. Кредитор часто обслуживает ссуду от имени инвестора. Если кредитора устраивает продажа, он должен работать с инвестором, владеющим ссудой, для достижения соглашения. Это может занять время. Если дом застрахован частной ипотечной страховкой (PMI), страховщик также может быть вовлечен в этот процесс. Страховщик застраховал имущество от дефолта, чтобы защитить интересы банка, поэтому страховщик имеет долю в этом процессе. В целом, для достижения соглашения требуется длительный период времени, и у банка мало стимулов к сотрудничеству.
Выкупа
Когда все сказано и сделано, домовладелец может оказаться в долгу перед банком даже после продажи, чтобы компенсировать разницу между тем, что покупатель готов заплатить, и тем, что банк готов принять.Если вы думаете, что это может иметь место в вашей ситуации, альтернативой может быть лишение права выкупа закладной.Тем не менее, очень внимательно оцените этот вариант — хотя короткая распродажа не очень хорошо влияет на ваш кредитный рейтинг, обращение взыскания — еще хуже.
Помимо проблем, связанных с организацией продажи, возможностью иметь задолженность после продажи и вероятностью того, что ваш кредитный рейтинг пострадает, необходимо также учитывать налоги.С налоговой точки зрения разницу между продажной ценой дома и остатком по ипотеке можно рассматривать как доход.Уплата налога или доказательство того, что вы неплатежеспособны и, таким образом, освобождены от налога, — это вопросы, с которыми необходимо иметь дело, потому что с налоговой точки зрения короткая продажа рассматривается как прощение долга.
Возможности избежать неприятностей, связанных с короткой продажей, ограничены. Идеальный сценарий — продолжать жить в доме и платить по ипотеке до тех пор, пока рынок недвижимости не улучшится и дом не будет продан по цене, покрывающей остаток по ипотеке. Другие варианты, которые следует рассмотреть, — это нанять соседа по комнате, чтобы он помогал оплачивать счета, или переезд в квартиру и сдача дома в аренду.
Суть
Лучший способ свести к минимуму вероятность оказаться в перевернутом состоянии — взять самую маленькую ипотеку, которую вы можете найти, и погасить ее как можно быстрее. Эти усилия начинаются с покупки дома, который вы действительно можете себе позволить, который может существенно отличаться от того, к которому, по вашему мнению, принадлежит ваше место.
Мудрые и осторожные покупатели жилья вносят значительный первоначальный взнос, позволяя им избежать необходимости приобретать частную ипотечную страховку (PMI) и обеспечивая достаточный капитал, чтобы у них была подушка в случае падения стоимости жилья. Кроме того, взяв небольшую ипотеку, вы сможете вносить дополнительные платежи и избавляться от долгового бремени за меньшее время. Наконец, дополнительные платежи значительно снижают вероятность того, что вы окажетесь «вверх ногами» по ипотеке.