REITs для пожилых людей: хорошо для вашего портфеля?

Должны ли REIT для пожилых людей быть частью вашего портфолио? REIT или недвижимости инвестиционный траст, является компанией, которая владеет, или финансы, приносящей доход недвижимости.

Как и паевые инвестиционные фонды, REIT обеспечивают обычных инвесторов доходом на основе дивидендов и долгосрочным приростом капитала.Диверсифицированные или специализированные REIT могут владеть различными типами собственности в портфеле, начиная от жилых комплексов и заканчивая торговыми центрами и инфраструктурой, такой как вышки сотовой связи или трубопроводы энергоснабжения.В отличие от собственно недвижимости, вашиинвестиции в REIT ликвидны, и вы торгуете акциями, как акциями на бирже.

REIT должны выплачивать более 90% своего налогооблагаемого дохода в качестведивидендов акционерам, которые затем платят подоходный налог с этих дивидендов.Это позволяет им отказаться от корпоративного подоходного налога.

REIT позволяют инвесторам ориентироваться в отраслевых тенденциях. В начале 2010-х годов рост городов опережал рост пригородов впервые с 1920-х годов. С параллельным бумом онлайн-покупок, REIT, строго или сильно зависимые от торговых центров, представляли больший риск для инвесторов. Однако стареющее население может предоставить возможности для инвесторов, стремящихся извлечь выгоду из меняющейся демографии. Повышенный спрос на недвижимость для пожилых людей может прогнозировать рост REIT для пожилых людей.

Пожилые люди, проживающие в REIT, Демография

Многие из нас стареют.Ежедневнооколо 10 000 бэби-бумеров исполняется 65 лет.К 2030 году все бэби-бумеры будут старше 65 лет, так что каждый пятый житель США будет пенсионного возраста.Согласно данным переписи населения США, к 2034 году впервые в истории США число пожилых людей превысит число детей.

По мере взросления они захотят или должны будут переехать в жилье, соответствующее их потребностям. Часто эти варианты подпадают под понятие жилья для престарелых, которое варьируется от учреждений для пожилых людей, предлагающих варианты независимого проживания, до различных форм вспомогательного ухода.

Потребность во всех типах домов престарелых будет расти. Исследование 2015 года, проведенное экономистами НАРЕИТ, показало следующее:

  • Пожилые люди переезжают в дома для престарелых с большей частотой, чем в прошлом, и эти переезды происходят в более молодом возрасте, чем в прошлом. Часть этого обусловлена наличием старших живущих вариантов вне помощь-живой помощи.
  • Хотя пожилой образ жизни более характерен для пожилых пенсионеров, наиболее быстрый рост наблюдается у лиц в возрастной группе от 70 до 79 лет.
  • У более состоятельных пожилых людей больше возможностей жить в пожилом возрасте.

Эти и другие демографические тенденции благоприятны для REIT жилищного фонда престарелых. Остается вопрос: это хорошее вложение? Как и в случае с большинством вариантов инвестирования, все зависит от обстоятельств.

Учитывайте эти факторы

Инвестирование в публично торгуемые REIT похоже на инвестирование в любую другую компанию. Для начала следует знать, кто управляет компанией. Какова стратегия бизнеса / инвестирования? Каков послужной список компании? Другими словами, у вас должно быть много тех же вопросов, которые вы задали бы и исследовали, прежде чем инвестировать в Apple, IBM или любые другие акции.

REIT, проживающие для престарелых, в основном работают в секторе REIT в сфере здравоохранения. Процент REIT в сфере здравоохранения и особенно пожилых людей будет варьироваться от REIT до REIT.

Помимо вышеперечисленных вопросов, вы должны сначала выяснить, как REIT зарабатывает деньги. В рамках этой широкой категории есть REIT, которые инвестируют в ориентированные на пожилых людей квартиры и сообщества, вспомогательные жилые помещения и сопутствующую недвижимость, такую ​​как медицинские здания.

Крупная система здравоохранения REIT Ventas ( VTR ) сделала серьезную ставку на жилье для престарелых. Недавние комментарии Morningstar по поводу REIT отражают некоторые опасения по поводу будущего жилья для престарелых: «Сильный рост, который первоначально наблюдался в операционных активах Ventas в области жилья для пожилых людей, замедлился по мере роста новых уровней конкурентного предложения и неопределенности. Если динамика спроса и предложения ослабнет, можно будет продолжить проверку производительности ».

Как и многие тенденции, которые мы наблюдаем в деловом мире, когда компании видят потенциал для получения прибыли, они стремятся перейти в бизнес-сегмент. Дом престарелых — не исключение. Несмотря на то, что демографические данные благоприятны для всех типов объектов для пожилых людей, избыток предложения может снизить их прибыльность и, следовательно, прибыльность и денежный поток REIT, инвестирующих в эту недвижимость.

По данным Национального инвестиционного центра жилищного строительства и ухода за пожилыми людьми (NIC), в связи со строительным бумом заполняемость была ниже, чем ожидалось, и в 2019 году снизилась до самого низкого уровня за восемь лет. «Спрос был высоким, но его просто недостаточно», — заявила в интервью главный экономист NIC и директор по связям с общественностью Бет Бернхэм Мейс, учитывая скорость нового строительства и предложения на рынке.

Дивиденды и доход 

REIT известны тем, что приносят доход, основанный на дивидендах. Vanguard REIT ETF ( индексный фонд отслеживающего MSCI США REIT индекс-имеет 12 месяцев доходность 3,07% по состоянию на31 марта 2021  Некоторые из основных ЗПИФНО здравоохранения, со значительным старшим корпусом холдингов, переносимая доходность, которая в последние годы не оправдала ожиданий.

Суть

Демографические тенденции, безусловно, благоприятствуют REIT жилищного фонда престарелых и REIT здравоохранения со значительными активами в этом секторе. Однако, прежде чем инвестировать в них, стоит учесть несколько моментов.

Во-первых, хотя дивидендный доход многих из этих REIT может быть заманчивым в обстоятельствах, благоприятствующих высокой доходности, подумайте, являются ли они устойчивыми и какие дополнительные риски они могут понести. Во-вторых, высокие процентные ставки влияют на REIT — оцените, как повышение процентной ставки повлияет на любые активы REIT. Наконец, несмотря на благоприятные демографические тенденции, важно не отставать от предложения жилья для престарелых с учетом потенциального спроса.