Сьюз Орман советует не совершать эту «огромную ошибку» при рефинансировании ипотеки

Поскольку ставки по ипотечным кредитам растут, домовладельцы пытаются провести рефинансирование, пока ставки не стали намного выше. Сейчас они находятся на уровне, который все еще считается исторически низким, поэтому рефинансирование может сократить ваш ежемесячный платеж — часто на сотни долларов.

Если вы думаете о том, чтобы подать заявку на рефинансирование кредита, автор книги о личных финансах и телеведущая Сьюз Орман советует вам сделать паузу и глубокий вдох — чтобы не прогадать.

«Меня сводит с ума то, что большинство домовладельцев совершают огромную ошибку при рефинансировании», — говорит она.

По словам Орман, эта ошибка может легко обернуться для вас большими расходами на выплату процентов, даже если вам удастся получить ипотечный кредит по ставке, которой позавидуют ваши друзья.

Средняя 30-летняя фиксированная ставка по ипотечным кредитам в течение нескольких месяцев держалась ниже 3%, а в этом месяце снова перешагнула этот рубеж. На этой неделе типичная ставка составляет 3,09%, согласно данным ипотечного гиганта Freddie Mac.

Но даже при незначительном повышении ставок вы все равно можете сэкономить сотни в месяц за счет рефинансирования. Почти половина (47%) домовладельцев, которые провели рефинансирование в течение года, закончившегося в апреле, в настоящее время экономят не менее 300 долларов ежемесячно, как показало недавнее исследование Zillow.

Орман обеспокоена тем, что многие энтузиасты-рефинансисты совершают дорогостоящую ошибку: автоматически тянутся к еще одной 30-летней ипотеке, даже если они годами выплачивали существующий 30-летний кредит.

«Это очень неправильно», — пишет в своем блоге гуру личных финансов.

Она говорит, что, предположим, вы выплачивали первоначальный кредит в течение 14 лет, а затем взяли новую 30-летнюю ипотеку. «Конечно, новая ипотека имеет более низкую процентную ставку, но вы только что увеличили срок выплаты ипотеки по этому дому до 44 лет!» — говорит она.

30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой — самый популярный в Америке кредит на покупку жилья, поэтому она, естественно, может стать предпочтительной для домовладельцев, желающих обменять имеющуюся ипотеку на более выгодную сделку.

И это очевидный выбор, если ваша ипотека довольно новая. По данным Freddie Mac, всего два года назад 30-летние ипотечные кредиты составляли в среднем 3,75%.

Но, как и многие эксперты, Орман обычно рекомендует рефинансирование в новый кредит с более коротким сроком.

«Мое правило рефинансирования заключается в том, что вы никогда не должны увеличивать общий срок окупаемости больше 30 лет», — пишет она в блоге.

Предположим, что вы действительно все еще держитесь за 30-летний кредит, который вы взяли 14 лет назад в сентябре 2007 года.

Тогда ставки составляли в среднем 6,40%. (Серьезно, вам следовало бы сделать рефинансирование раньше.) Допустим, ваша ипотека была первоначально на сумму $250 000; сейчас у вас остался бы остаток в размере около $188 000.

Если бы вы рефинансировали остаток в размере $188 000 в новую 30-летнюю ипотеку по сегодняшней средней ставке 3,09% и оставили бы кредит на весь срок, то пожизненные проценты составили бы $100 600.

Вместо этого вы можете выбрать рефинансирование на 15 лет. Пятнадцатилетние ипотечные кредиты имеют более низкие процентные ставки, чем 30-летние кредиты: Средняя ставка по 15-летним кредитам в настоящее время составляет всего 2,33%, что недалеко от недавнего исторического минимума в 2,10%.

При ипотеке на $188 000 на 15 лет под 2,33% вы заплатите проценты в размере около $34 900 за весь срок кредита. Это на 65 700 долларов меньше, чем при рефинансировании на 30 лет.

Но многие рефинансисты не выбирают 15-летний кредит, потому что считают, что не могут позволить себе более высокие платежи:

Ежемесячный платеж (основная сумма плюс проценты) по 30-летнему рефинансированию на сумму $188 000 под 3,09% составляет $802.

Ежемесячный платеж (основная сумма плюс проценты) по 15-летнему рефинансированию на сумму $188,000 под 2.33% составляет $1,239.

Но Орман говорит, что в последние годы ставки по 15-летним ипотечным кредитам были настолько низкими, «что вы можете рефинансировать оставшийся баланс и в итоге получить платеж, который не сильно отличается от того, что вы платили по 30-летнему кредиту».

И в нашем примере это действительно так:

Ежемесячный платеж (основная сумма плюс проценты) по первоначальному 30-летнему ипотечному кредиту на сумму $250 000 под 6,4% составлял $1 563. Новый 15-летний кредит стоит на $324 меньше в месяц.

Какой бы тип ипотеки вы ни выбрали для рефинансирования, вы должны быть уверены, что останетесь в доме на несколько лет.

«Бесплатного рефинансирования не бывает», — говорит Орман. «Вы либо оплатите расходы на закрытие сделки, которые могут составлять несколько процентных пунктов от стоимости кредита, либо более высокую процентную ставку».

Согласно последним данным исследовательской компании ClosingCorp, расходы на закрытие сделки по рефинансированию составляют в среднем около 3 400 долларов США. Вы не захотите переезжать до тех пор, пока экономия от новой, более низкой ставки по ипотечному кредиту не окупит расходы на закрытие сделки, а затем и некоторые другие.

Если вы уверены в том, что ваш дом надолго, рефинансирование в 15-летнюю ипотеку может стать разумным выбором — если вы сможете выдержать более жесткие платежи. Ваша процентная ставка будет ниже, и со временем вы заплатите на десятки тысяч меньше процентов.

Если вы не собираетесь оставаться в доме в течение длительного времени, то более разумным шагом может быть выбор в пользу 30-летней ипотеки и ее более низких ежемесячных расходов. Если вы можете уехать через несколько лет, то какая разница, какой у вас кредит — 30-летний или 15-летний?

Прежде чем выбрать любой кредит, пройдитесь по магазинам. Не думайте, что первый же кредитор, к которому вы обратились, предложит вам самую низкую ставку.

Соберите предложения по ипотеке от нескольких кредиторов, чтобы найти лучшую ставку, доступную в вашем регионе и для человека с вашим кредитным рейтингом. Если вы не уверены в своем кредитном рейтинге, сегодня его легко проверить бесплатно.

Затем снова испытайте свои навыки сравнительного анализа, когда получите уведомление о возобновлении страхования домовладельцев. Вы можете легко получить несколько котировок на страхование жилья и сравнить тарифы, чтобы найти лучшую цену на ваш полис.

Данная статья содержит только информацию и не должна рассматриваться как совет. Она предоставляется без каких-либо гарантий.