Налоговые льготы для владельцев второго дома
Если вы думаете о покупке второго дома для отпуска, получения налога на недвижимость и расходов на аренду.
Закон о сокращении налогов и рабочих местах (TCJA) изменил принцип работы налоговых льгот, например, снизил размер удержания процентов по ипотеке. Тем не менее, даже с этими изменениями, есть полезные налоговые льготы, которые могут помочь сделать владение вторым домом более доступным. Вот краткое изложение.
Ключевые выводы
- Если вы перечисляете вычеты, проценты по ипотеке, скорее всего, будут вычитаться из налогооблагаемой базы до определенного предела.
- К вычету по ипотеке применяются разные правила в зависимости от того, является ли второй дом личным или арендуемым.
- Вы можете вычесть проценты по ссудам под залог недвижимости, но только в том случае, если средства используются для ремонта дома.
- Вы можете вычесть налог на недвижимость со своего второго дома, но есть ограничения.
- Закон о сокращении налогов и рабочих местах изменил количество действующих налоговых льгот.
Удержание процентов по ипотеке
Вычеты по ипотечным кредитам уже давно хвалят как способ сделать владение домом более доступным. TCJA, вступивший в силу в декабре 2017 года, изменил размер сбережений за счет удержания процентов по ипотеке как для основного, так и для второго дома.
Вбольшинстве случаевлица, подающие неженатые дела, и лица, состоящие в браке, могут вычесть полную процентную ставку по ипотеке в размере до 750 000 долларов.Это относится к любому личному месту жительства, будь то первое или второе.Предыдущий лимит составлял 1 миллион долларов ипотечной задолженности, который по-прежнему применяется к ипотечным кредитам, полученным до 16 декабря 2017 года.
К вычету по ипотеке применяются разные налоговые правила в зависимости от того, считается ли ваш второй дом личным местом жительства или арендуемой недвижимостью. При аренде также играет роль процент времени, в течение которого вы арендуете недвижимость, а не проживаете в ней самостоятельно.
Удержание процентов на личное проживание
Если ваша вторая собственность является личным местом жительства, вы имеете право вычесть проценты по ипотеке так же, как и на ваш основной дом — до 750 000 долларов, если вы одиноки или состоите в браке и подаете совместную регистрацию.Лимит составляет 375000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельно.
Чтобы получитьправо на вычет, ипотека должна быть обеспеченным долгом на квалифицированном доме вы владеете, и вы должны детализировать свои выводы путем подачи График.1
Краткий обзор
Лимит процентов по ипотеке в размере 1 млн долларов вернется в 2025 году, когда истечет срок действия TCJA, если законодатели не примут меры для сохранения закона.
Удержание процентов по сданным в аренду домам
Правила усложняются, если вы хотите брать налоговые вычеты за арендуемую недвижимость. Важно то, сдаете ли вы недвижимость в аренду на весь год или на часть, и как часто вы используете ее в личных целях. Использование вами собственности подпадает под одну из трех категорий:
Недвижимость сдавалась менее 15 дней в году
Вы можете арендовать дом менее чем на 15 дней в течение налогового года без необходимости сообщать о доходах в IRS.Дом считается личным местом жительства, а это значит, что вы не можете вычитать расходы на аренду.Но вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, как и в случае с любым другим домом.
Это особое правило применяется, даже если вы снимаете дом за 10 000 долларов за ночь.Раздел 280A (g) Налогового кодекса гласит, что деньги не нужно включать в ваш валовой доход, при условии, что дом сдавался в аренду менее чем на 15 дней в году.
Недвижимость сдается на 14 и более дней в году, и вы ею редко пользуетесь
Ваш дом считается арендуемой собственностью, а не личным местом жительства, если он арендуется на 14 или более дней в году и если ваше личное использование собственности не превышает 14 дней в году, или 10% от количества дней дом сдавался.
Если вы соответствуете этому требованию, то доход от собственности указывается как доход от аренды.Вы также можете вычесть расходы на аренду, в том числе проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, расходы на страхование, сборы, уплачиваемые управляющим недвижимостью, коммунальные услуги и амортизацию имущества.Однако вы должны распределить эти расходы между вашим личным использованием собственности и временем ее аренды.
Стоит отметить, что дни, потраченные на ремонт дома, не считаются личным использованием.Можно превысить 14-дневный лимит, если вы остановились в своей собственности для проведения технического обслуживания.Планируйте задокументировать свои действия по техническому обслуживанию, сохранив квитанции, чтобы доказать, что вы не просто отдыхали в те дни.
Вы пользуетесь недвижимостью более 14 дней и редко ее сдаете
Если вы остаетесь в собственности более 14 дней в году или более 10% от общего количества дней, в которые она была сдана в аренду, то второй дом считается личным местом жительства.Это означает, что вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, как и в случае любого дома, но вы не можете требовать убытков от аренды.Если член вашей семьи использует собственность (включая вашего супруга, братьев и сестер, родителей, бабушек и дедушек, детей и внуков), эти дни считаются личными днями, если вы не получаете справедливую арендную плату во время этих семейных поездок.
Удержание процентов по жилищному кредиту
В дополнение к вычету процентов по ипотеке вы можете списать проценты по ссуде под залог собственного капитала. Однако TCJA также изменил эти правила.
Раньше вы могли брать взаймы под собственный капитал и вычитать проценты независимо от того, использовались ли вырученные средства для погашения кредитной карты, отдыха или покупки второго дома.Теперь вы можете вычесть проценты по долгу за счет собственного капитала только в том случае, если средства были использованы «на покупку, строительство или существенное улучшение дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду».Кроме того, как и по старым правилам, ссуда должна быть обеспечена вашим основным или вторым домом и не может превышать стоимость дома.
Согласно этим положениям, если вы хотите вычесть проценты на второй дом, вы должны иметь на него ипотеку.Если вы взяли взаймы под собственный капитал своего первого дома для финансирования покупки второго дома, эти проценты не могут быть вычтены.Как и в случае с ипотекой, вы можете вычесть проценты по долгу собственного капитала на сумму до 750 000 долларов США, если вы одиноки или состоите в браке и подаете совместную регистрацию (375 000 долларов США, если вы подаете заявление о браке отдельно).
Краткий обзор
Лимит распространяется на все ваши ипотечные долги и долги по собственному капиталу. Если у вас уже есть ипотечная задолженность на сумму 750 000 долларов или более, вы не сможете требовать вычета процентов по ссудам под залог недвижимости, превышающим эту сумму.
Удержание налога на имущество
Вы можете вычесть налог на недвижимость со своего второго дома и, если на то пошло, со всей вашей собственности. Однако и здесь TCJA внес изменения, которые влияют на эти вычеты.
Вы больше не можете вычитать всю сумму налога на недвижимость, уплаченного вами за недвижимость, которой вы владеете.Теперь общая сумма государственных и местных налогов, подлежащих вычету, включая налог на имущество и подоходный налог, ограничена 10 000 долларов за налоговую декларацию или 5 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельно.Многие люди, которые покупают второй дом, могут уже превысить этот лимит со своим первым домом, и поэтому не увидят дополнительной экономии на налогах со своего второго дома.
Продам свой второй дом
Если вы продаете свое основное место жительства, закон позволяет плательщикам единого налога исключатьиз вашего дохода прирост капитала на сумму до 250 000 долларов США.Пары, состоящие в браке и подающие совместно, могут исключить прирост капитала на сумму до 500 000 долларов США.Однако это касается только продажи первичного жилья.Когда вы продаете свой второй дом, вы должны уплатить налог на прирост капитала со всей своей прибыли.10
Сделав свой второй дом своим основным домом, вы потенциально можете уменьшить удар по приросту капитала.Во-первых, вам нужно будет прожить во второй собственности не менее двух лет из пяти лет, предшествующих ее продаже.Это квалифицирует недвижимость как ваше основное место жительства.Кроме того, чтобы иметь право на исключение, вы не могли воспользоваться исключением на прирост капитала при продаже другого дома в течение двухлетнего периода до продажи этого нового основного места жительства.
1031 Биржи
Если ваша вторая собственность предназначена для бизнеса или инвестиций, вы можете отложить налоги на прирост капитала в соответствии с обменом 1031.Этот обмен, известный как подобный обмен, включает продажу имущества и замену его аналогичным имуществом.После того, как вы продали первоначальное имущество, вы должны определить его заменяющее имущество в течение 45 дней и приобрести его в течение 180 дней.Затем прирост капитала откладывается до тех пор, пока новое имущество не будет продано (хотя можно постоянно откладывать налоги с дальнейшими аналогичными обменами).
Чтобы получить право на подобный обмен,необходимо выполнить несколькоусловий.Налогоплательщик должен владеть недвижимостью не менее двух лет до продажи.В каждый из двух 12-месячных периодов до продажи налогоплательщик должен сдавать недвижимость в аренду не менее чем на 14 дней.Кроме того, личное пользование недвижимостью налогоплательщиком не может превышать 14 дней в году или 10% дней, в течение которых дом был сдан в аренду.
Наконец, заменяющая собственность также должна соответствовать тем же условиям: она должна храниться не менее двух лет послеаналогичного обмена;арендуется минимум на 14 дней в году;и не может использоваться для личного пользования более 14 дней в году или 10% дней, в течение которых дом был сдан в аренду.
Краткий обзор
Поскольку налоговое законодательство сложное и периодически меняется, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным специалистом по налогам на недвижимость, который может объяснить соответствующие налоговые последствия и законы и помочь вам определить наиболее выгодную стратегию владения для вашей ситуации.
Суть
Если это осуществимо с финансовой точки зрения, владение вторым домом может быть отличным вложением средств для отпуска или сдачи в аренду, а также может стать подходящим основным домом во время выхода на пенсию. Но поскольку владение любым домом сопряжено со значительным финансовым бременем, от ипотеки и налогов до технического обслуживания и ремонта, в ваших интересах узнать о налоговых последствиях владения вторым домом для вас.