Что такое общая аренда (TIC)?

Общая аренда (TIC) — это юридическое соглашение, позволяющее двум или более лицам разделить права собственности на объект недвижимости или участок земли. Каждый владелец, известный как общий арендатор, имеет неразделенную долю в собственности. В отличие от совместной аренды, TIC не включает в себя право пожизненного наследуемого владения. Это означает, что после смерти общего арендатора его доля собственности не переходит автоматически к другим владельцам, а становится частью их имущества.

Как работает TIC

В соглашении TIC каждый общий арендатор может владеть различной процентной или пропорциональной финансовой долей собственности. Это означает, что один владелец может иметь большую долю в собственности, чем другие. Доли в праве собственности обычно оформляются в виде акта, титула или других юридически обязательных документов на владение недвижимостью.
Соглашения TIC могут быть заключены в любое время, и новые арендаторы могут присоединиться к ним в качестве дополнительных владельцев после заключения первоначального соглашения. Каждый арендатор имеет право самостоятельно продавать или брать кредиты под залог своей доли собственности. Однако важно отметить, что хотя общие арендаторы имеют общие интересы и привилегии во всех областях собственности, они не могут претендовать на владение конкретными частями собственности.

Распоряжение TIC

Если один или несколько общих арендаторов захотят расторгнуть соглашение TIC, они могут сделать это через совместное соглашение. В этом случае оставшиеся арендаторы могут выкупить долю выбывшего владельца. Однако если соглашение не может быть достигнуто, может быть инициирован иск о разделе. Иск о разделе может быть добровольным или по решению суда и предполагает разделение имущества на части, которые будут находиться в индивидуальном владении и управлении каждой из сторон.
Если арендаторы не могут работать вместе или договориться о добровольном разделе, они могут выбрать раздел имущества путем продажи. Это предполагает продажу имущества и раздел вырученных средств между арендаторами в соответствии с их долями.

Налоги на недвижимость

По договору TIC налоги на недвижимость, как правило, не назначаются отдельно для каждого владельца в зависимости от его доли собственности. Вместо этого большинство налоговых юрисдикций выставляют единый счет по налогам на недвижимость общим арендаторам как группе. В некоторых юрисдикциях соглашение TIC налагает на арендаторов солидарную ответственность, что означает, что каждый владелец может нести ответственность за всю сумму налога на недвижимость, независимо от его доли собственности.
Однако общие арендаторы могут вычесть свои платежи из суммы подоходного налога. В юрисдикциях, где действует принцип солидарной ответственности, каждый арендатор может вычесть сумму, которую он внес. В юрисдикциях, не придерживающихся этой процедуры, арендаторы могут вычесть процент от общей суммы налога в соответствии с их уровнем собственности.

Совместная аренда и аренда по праву собственности

Совместная аренда и полная аренда — два других типа соглашений о совместной собственности, часто используемых наряду с TIC.
Совместная аренда предполагает одновременное получение арендаторами равных долей собственности. В случае смерти одного из совместных арендаторов его доля автоматически переходит к оставшемуся в живых владельцу (владельцам). С другой стороны, аренда по целому праву — это форма собственности, предназначенная для супружеских пар в некоторых штатах. Она предоставляет обоим супругам равные и неразделенные доли в собственности.
Важно понимать различия между этими формами собственности, поскольку они имеют разные последствия для прав собственности и перехода права собственности после смерти одного из собственников.

Плюсы и минусы общей собственности

Общая аренда имеет ряд преимуществ и недостатков, которые следует учитывать, прежде чем вступать в такое соглашение.
Плюсы TIC включают:

• Облегчает покупку недвижимости: TIC позволяет частным лицам объединить свои ресурсы и совместно инвестировать в недвижимость, что облегчает выход на рынок недвижимости.
• Количество арендаторов может меняться: В отличие от совместной аренды, TIC позволяет гибко подходить к вопросу добавления или удаления арендаторов.
• Возможны различные степени владения: Каждый общий арендатор может владеть различной долей собственности, что позволяет создавать индивидуальные схемы владения.

К минусам TIC относятся:

• Отсутствие автоматического права на выживание: В отличие от совместной аренды, TIC не предусматривает автоматического перехода права собственности к оставшимся в живых владельцам после смерти одного из арендаторов.
• Все арендаторы несут равную ответственность за долги и налоги: Каждый общий арендатор несет ответственность за полную уплату налогов на недвижимость и любые непогашенные долги, связанные с собственностью.
• Один арендатор может принудить к продаже имущества: Если один из жильцов хочет продать свою долю, а другие жильцы не желают ее покупать, они могут инициировать иск о разделе, который может привести к продаже всей собственности.

Пример общей аренды

В России ТИК — это распространенная форма совместной собственности между лицами, не состоящими в браке, или лицами, совместно приобретающими имущество. Каждый владелец имеет неразделенную долю в собственности, если иное не указано в соглашении или договоре. TIC предлагает гибкую структуру собственности, которая позволяет частным лицам инвестировать в недвижимость коллективно.
Лицам, рассматривающим возможность создания TIC, важно проконсультироваться с юристами, чтобы убедиться, что соглашение отвечает их конкретным потребностям и соответствует местным законам и нормам. Кроме того, составление четкого и всеобъемлющего договора TIC имеет решающее значение для предотвращения возможных конфликтов и недопонимания между общими арендаторами.

Часто задаваемые вопросы о совместной аренде

Здесь представлены некоторые часто задаваемые вопросы об общей аренде:

1. Могут ли общие арендаторы проживать в собственности вместе?
   • Да, общие арендаторы могут жить в собственности вместе или сдавать ее в аренду арендаторам.
2. Могут ли общие арендаторы продать свою долю в собственности?
   • Да, каждый общий арендатор имеет право продать свою долю в собственности.
3. Могут ли общие арендаторы заложить свою долю в собственности?
   • Да, общие арендаторы могут брать индивидуальные займы под залог своей доли собственности, при условии одобрения кредитором.
4. Что произойдет, если общий арендатор захочет уйти?
   • Если общий квартиросъемщик хочет уйти, он может либо продать свою долю другому лицу, либо инициировать иск о разделе.
5. Могут ли общие арендаторы вносить изменения в собственность без согласия других собственников?
   • Как правило, для внесения существенных изменений в собственность требуется согласие всех общих арендаторов. Однако это может меняться в зависимости от условий договора TIC.

Итоги

Tenancy in Common (TIC) — это юридическое соглашение, позволяющее нескольким лицам совместно владеть недвижимостью. Она обеспечивает гибкость в определении доли собственности и позволяет отдельным владельцам продавать или брать кредиты под залог своей доли. Однако она не предусматривает права пожизненного наследуемого владения, а налоги и долги обычно распределяются между арендаторами. Лицам, рассматривающим возможность приобретения TIC, необходимо обратиться за профессиональной юридической консультацией и тщательно составить комплексное соглашение для защиты своих интересов.

Вопросы и ответы

Могут ли общие арендаторы проживать в собственности вместе?

Да, общие арендаторы могут жить в собственности вместе или сдавать ее в аренду арендаторам. Такое соглашение позволяет совместно проживать или распределять доход от аренды между совладельцами.

Могут ли общие арендаторы продать свою долю в собственности?

Да, каждый общий квартиросъемщик имеет право продать свою долю в собственности. Они могут самостоятельно выставить свою долю на продажу и передать ее покупателю с учетом любых ограничений или соглашений, указанных в договоре TIC.

Могут ли общие арендаторы заложить свою долю в собственности?

Да, общие арендаторы могут брать индивидуальные кредиты под залог своей доли собственности, при условии одобрения кредитором. Каждый владелец имеет право использовать свою долю собственности в качестве залога для ипотеки или других финансовых соглашений.

Что произойдет, если общий арендатор захочет уйти?

Если общий арендатор желает покинуть квартиру, у него есть несколько вариантов. Они могут либо продать свою долю другому лицу, найдя покупателя, готового принять их долю в собственности. В качестве альтернативы, если другие общие арендаторы согласны, они могут выкупить долю уходящего владельца. Если договориться не удается, выбывающий собственник может инициировать иск о разделе, что может привести к продаже всей собственности.

Могут ли общие арендаторы вносить изменения в собственность без согласия других собственников?

Как правило, для внесения существенных изменений в собственность требуется согласие всех общих арендаторов. Это гарантирует, что решения, затрагивающие собственность, принимаются коллективно и в интересах всех собственников. Однако конкретные требования к получению согласия могут отличаться в зависимости от условий, изложенных в договоре TIC.

Могут ли арендаторы общей собственности нести ответственность за долги других совладельцев?

Да, общие арендаторы могут нести солидарную ответственность за любые непогашенные долги, связанные с имуществом. Это означает, что если один из собственников не выполняет свои финансовые обязательства, другие собственники могут нести ответственность за покрытие всей суммы задолженности. Для общих арендаторов очень важно иметь четкое представление о своих финансовых обязательствах и установить в договоре TIC механизмы решения и распределения долгов.

Могут ли общие арендаторы передать свою долю собственности наследникам?

Да, общие квартиросъемщики могут включить в план наследства положения о передаче своей доли собственности наследникам или бенефициарам. В отличие от совместной аренды, где право собственности автоматически переходит к пережившему владельцу (владельцам) после смерти, доля общего арендатора становится частью его имущества и распределяется в соответствии с завещанием или применимыми законами о наследовании.