Торговые центры отказываются от покупок, чтобы заполнить пустующие розничные магазины

(Bloomberg) — Представьте себе 16 опустевших торговых центров Mall of Americas. Именно столько площадей — более 90 миллионов квадратных футов — необходимо заполнить владельцам потрепанных торговых центров к 2022 году. Это непростая задача, поскольку десятки торговых сетей уже сократили или закрыли свои магазины, и она не станет лучше, если новая волна пандемии отпугнет покупателей.

Самое читаемое из Bloomberg

Третья доза препарата Moderna повышает уровень антител против омикрона

S&P 500 имеет самое большое трехдневное падение с сентября: Обзор рынков

Шоу Билли Джоэла в Нью-Йорке продолжается; закрытие Квебека: Обновленная информация о вирусе

Европа готовится к новым блокировкам Covid в связи с резким ростом числа случаев заболевания в Великобритании

Манчин описывает налоговые и политические изменения, которые он хотел бы видеть в законопроекте Байдена

Поэтому арендодатели привлекают предприятия, которые практически не имеют отношения к шопингу. Казино, парки развлечений, медицинские учреждения, складские помещения, гостиницы, школы, офисы и жилые дома — это честная игра, поскольку даже здоровые торговые центры вынуждены пересматривать свои игровые планы на следующий год и далее.

«В 2030 году большинство торговых центров уже не будут считаться торговыми центрами», — говорит Грег Мэлони, исполнительный директор по розничной торговле в Северной и Южной Америке компании JLL, предоставляющей услуги в сфере недвижимости. «Они будут рассматриваться как многофункциональные активы».

Они могут оказаться похожими на Mall of America, самый большой в США, в планировке которого есть Nickelodeon Universe и аквариум, или на CBL Properties из Чаттануги, штат Теннесси. В августе этот владелец около 100 менее престижных торговых центров и торговых комплексов открыл казино Hollywood площадью 80 000 кв. футов на месте старого здания Sears в York Galleria в Пенсильвании. Он привлек гиганта индустрии Penn National Gaming Inc. с 500 высокотехнологичными игровыми автоматами, двумя десятками настольных игр и Barstool Sportsbook.

У CBL есть основания полагать, что это может помочь: Live! Casino, которое в ноябре 2020 года заменило старый универмаг Bon-Ton в торговом центре Westmoreland Mall компании CBL недалеко от Питтсбурга, обеспечило двузначный рост посещаемости и продаж по сравнению с 2019 годом.

Эрозия онлайн

Это произошло после того, как CBL разорилась в 2020 году при старой модели, которая потерпела неудачу, потому что в значительной степени опиралась на универмаги, такие как Bon-Ton и Sears, чтобы удержать покупателей от ухода в онлайн-магазины. Сотни таких магазинов закрылись, как и тысячи более мелких розничных торговцев в условиях пандемии, что вынудило CBL и еще как минимум две крупные сети торговых центров в США обанкротиться.

Результат: По данным компании JLL, уровень вакансий по всей стране во втором квартале этого года вырос до 7,2% с 4,9% до пандемии. В торговых центрах самого низкого класса «С» уровень вакансий составил 12,4%. Даже с учетом возвращения некоторых покупателей, арендная плата в торговых центрах практически не изменилась с первого квартала прошлого года, увеличившись всего на 1,3%. Это не помогает таким компаниям, как Washington Prime Group и Pennsylvania Real Estate Investment Trust, двум другим сетям торговых центров, которые пытаются выкарабкаться после банкротства.

CBL, которая завершила рассмотрение своего дела по главе 11 в ноябре, перестроила более 45 объектов недвижимости с 2015 года, включая размещение отеля Aloft в одном из объектов в Чаттануге, сообщил представитель компании по электронной почте. Компания рассматривает возможность реконструкции объектов смешанного назначения, включая продуктовые, гостиничные, многоквартирные, медицинские, образовательные и офисные помещения.

Иногда просто перепрофилировать магазин не получается, поэтому в начале 2020 года CBL решила снести недействующий магазин Herberger’s в Бисмарке, Северная Дакота, чтобы освободить место для аптеки и ресторанов, включающих Five Guys и Chick-fil-A.

«Как в хороших, так и в плохих торговых центрах лучшим вариантом с точки зрения недвижимости может быть строительство апартаментов», — говорит Винс Тибоун, старший аналитик аналитической компании Green Street, специализирующейся на коммерческой недвижимости. Но не все могут справиться с этой задачей; переоборудование больших площадей требует капитала и достаточно времени, которого у операторов может не быть. Многие бывшие магазины Sears, например, все еще пустуют спустя более трех лет после того, как эта торговая компания подала заявление о банкротстве, говорит Тибоун. Полная реконструкция может занять десятилетие, по словам Мэлони из JLL.

Это неудивительно, учитывая слабые прогнозы по прибыли и нежелание новых арендаторов въезжать. Прогноз Green Street по росту чистого операционного дохода даже самых лучших торговых центров скромный — 2,1% в ближайшей перспективе и 1,3% в долгосрочной перспективе, причем для центров класса B и C рост отрицательный.

«Уровень заполняемости CBL и PREIT в целом уже давно ниже среднего», — говорит аналитик Bloomberg Intelligence Линдси Датч. «Я ожидаю, что повышение заполняемости будет оставаться проблемой для портфелей торговых центров низкого качества».

Совместные продажи

Некоторые арендодатели заключают сделки с арендаторами, соглашаясь брать процент от продаж вместо фиксированной суммы. Для PREIT «это в какой-то степени пошло нам на пользу», — сказала в интервью исполнительный вице-президент Хизер Кроуэлл, — потому что продажи выросли на 17% по сравнению с 2019 годом.

По словам Кроуэлла, начиная примерно пять лет назад, оператор торговых центров пытался противостоять банкротствам и закрытиям розничных сетей, отбирая объекты у проблемных сетей. Это включало замену Sears в Массачусетсе на Aldi и Burlington Coat Factory.

Рынки облигаций и акций сигнализируют о скептицизме. С момента выхода из банкротства в декабре 2020 года акции PREIT лишь на короткое время поднимались выше $3, а сейчас они болтаются в районе $1,25. Вашингтон Прайм, который был поглощен кредитором SVPGlobal, увидел, что его приоритетная необеспеченная облигация со сроком погашения в 2024 году упала на треть своей стоимости. Washington Prime отказалась от комментариев.

(Исправлено написание Кроуэлл в 13-м и 14-м абзацах статьи, первоначально опубликованной 9 декабря).

Самое читаемое из Bloomberg Businessweek

Что такое корпоративная культура, если у вас нет офиса?

Как McDonald’s сделала врагами чернокожих франчайзи

Бой на смерть

Как вести бизнес с друзьями, не убивая дружбу

Как провести идеальную пятницу для работы на дому