Договор доверительного управления: Понимание основ

Трастовый договор, также известный как договор доверительного управления, — это юридический документ, обычно используемый при сделках с недвижимостью в Соединенных Штатах. Хотя он, возможно, не так широко используется, как ипотека, трастовые договоры по-прежнему играют важную роль в некоторых штатах, включая Аляску, Аризону, Калифорнию, Колорадо, Айдахо, Иллинойс, Миссисипи, Миссури, Монтану, Северную Каролину, Теннесси, Техас, Виргинию и Западную Виргинию. В этой статье мы рассмотрим ключевые понятия и особенности трастовых договоров, их отличия от ипотеки, а также их инвестиционный потенциал. Хотя основное внимание уделяется Соединенным Штатам, фундаментальные принципы могут быть применимы и в других юрисдикциях, включая Россию.

Понимание трастовых сделок

В трастовом договоре участвуют три стороны: кредитор (бенефициар), заемщик (доверитель) и доверительный управляющий. Трастовый договор служит соглашением между заемщиком и кредитором, при этом имущество находится в доверительном управлении у нейтральной третьей стороны (доверительного управляющего) до полного погашения кредита.
При сделке с недвижимостью кредитор предоставляет средства заемщику, который затем подписывает один или несколько векселей, связанных с трастовым договором. Юридическое право собственности на недвижимость передается доверительному управляющему, обычно титульной компании, эскроу-компании или банку, которые держат ее в качестве обеспечения кредита. Заемщик сохраняет за собой право собственности и полную ответственность за имущество в период погашения кредита. Если заемщик не выполняет обязательств по кредиту, доверительный управляющий принимает на себя контроль над имуществом.

Договор доверительного управления по сравнению с ипотекой

Хотя трастовые договоры и ипотечные кредиты используются в сделках с недвижимостью, между ними есть некоторые ключевые различия.

Количество сторон

В ипотеке участвуют две стороны: заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель). Заемщик передает недвижимость в залог кредитору для обеспечения возврата долга. В трастовом договоре, напротив, участвуют три стороны: заемщик (доверитель), кредитор (бенефициар) и доверительный управляющий. Доверительный управляющий владеет правом собственности на имущество в интересах кредитора. Если заемщик не выполняет свои обязательства, доверительный управляющий инициирует процесс обращения взыскания на имущество.

Тип обращения взыскания

В случае невыполнения обязательств трастовые договоры и ипотечные кредиты проходят разные процедуры обращения взыскания. Невыполнение обязательств по ипотеке влечет за собой судебное обращение взыскания, для чего кредитору необходимо получить решение суда. Трастовые договоры, с другой стороны, допускают внесудебное обращение взыскания, если в них содержится положение о праве продажи. Внесудебное взыскание обычно происходит быстрее и обходится кредиторам дешевле.

Что входит в договор доверительного управления?

Договор доверительного управления содержит основную информацию, аналогичную той, что содержится в ипотечном документе. Сюда входят данные заемщика, кредитора и доверительного управляющего, подробное описание имущества, любые ограничения на использование, условия кредитования (основная сумма, процентная ставка, ежемесячные платежи), а также положения о штрафах за просрочку и неустойках в случае невыполнения обязательств. Кроме того, трастовый договор включает в себя пункт о праве продажи, который дает доверительному управляющему право продать имущество, если заемщик не выполняет свои обязательства.

Обращение взыскания на имущество и трастовые договоры

Процедуры обращения взыскания на недвижимость по трастовым договорам и ипотечным кредитам существенно различаются.
При судебном взыскании, применяемом к ипотечным кредитам, кредитор подает иск против заемщика за невыполнение обязательств по кредиту. Этот процесс связан с судебной системой и может занять много времени и средств. Однако он предоставляет заемщику определенные гарантии, такие как право выкупа, позволяющее вернуть собственность, погасив долг в течение определенного срока после продажи.
Трастовые договоры допускают внесудебное обращение взыскания, что позволяет избежать участия суда. Если заемщик не в состоянии погасить кредит, имущество обычно продается через трастовую распродажу, а право собственности переходит к новому владельцу по трастовому акту. Внесудебное взыскание, как правило, более эффективно и менее затратно для кредиторов.

Инвестиции в трастовые сделки

Трастовые соглашения могут предложить инвестиционные возможности для тех, кто ищет высокодоходные источники дохода. Инвестирование в трастовые соглашения предполагает покупку долга, обеспеченного трастовым соглашением, фактически становясь кредитором. Инвестор получает регулярные процентные платежи от заемщика до тех пор, пока кредит не будет погашен.
Прежде чем инвестировать в доверительное управление, необходимо провести тщательную проверку, включая оценку стоимости недвижимости, кредитоспособности заемщика и понимания условий и сроков кредита. Работа с опытными специалистами, такими как ипотечные брокеры или юристы по недвижимости, может дать ценные рекомендации по данному виду инвестиций.

Заключение

Трастовые договоры играют важную роль в некоторых сделках с недвижимостью, обеспечивая правовую основу для кредитов под залог недвижимости. Понимание основ трастовых договоров, их отличий от ипотеки и инвестиционного потенциала может помочь людям ориентироваться на рынке недвижимости и принимать обоснованные финансовые решения. Хотя в разных юрисдикциях могут быть свои особенности, фундаментальные концепции, рассмотренные в этой статье, обеспечивают прочную основу для понимания трастовых договоров как в России, так и в США. Независимо от того, являетесь ли вы заемщиком, кредитором или инвестором, знакомство с трастовыми договорами может способствовать принятию обоснованных решений при совершении сделок с недвижимостью и инвестиционных возможностей.

Вопросы и ответы

Какова цель доверительного управления?

Трастовый договор — это юридический документ, который устанавливает соглашение между заемщиком и кредитором в сделке с недвижимостью. Он обеспечивает безопасность кредитора, позволяя ему удерживать право собственности на недвижимость в качестве залога до полного погашения кредита.

Чем трастовый договор отличается от ипотеки?

Хотя и трастовые договоры, и ипотека используются в сделках с недвижимостью, они различаются по количеству участвующих сторон и процессу обращения взыскания. В трастовых сделках участвуют три стороны: заемщик, кредитор и доверительный управляющий. Трастовые договоры также допускают внесудебное обращение взыскания, в то время как ипотека обычно требует судебного процесса обращения взыскания с участием судебной системы.

Какая информация содержится в трастовом договоре?

Трастовый договор включает в себя такую важную информацию, как данные заемщика, кредитора и доверительного управляющего, подробное описание имущества, условия кредита (основная сумма, процентная ставка, ежемесячные платежи), положения о штрафах за просрочку и пенях, а также пункт о праве продажи, предоставляющий доверительному управляющему полномочия продать имущество в случае невыполнения обязательств.

Что такое внесудебное обращение взыскания?

Внесудебное обращение взыскания — это процесс обращения взыскания, не связанный с судебной системой. Трастовые договоры часто допускают внесудебное обращение взыскания, если в них содержится положение о праве продажи. Этот процесс, как правило, быстрее и дешевле для кредиторов по сравнению с судебным взысканием.

Можно ли использовать трастовые договоры в качестве инвестиций?

Да, доверительные акты можно использовать в качестве инвестиционной возможности. Инвесторы могут приобрести долг, обеспеченный трастовым договором, и стать кредитором. При этом они получают от заемщика регулярные процентные платежи до тех пор, пока кредит не будет погашен. Однако инвестирование в трастовые договоры требует тщательной оценки недвижимости, заемщика и условий кредитования, поэтому рекомендуется обращаться за советом к профессионалам в сфере недвижимости и ипотеки.