UPREIT

Что такое UPREIT?

UPREIT означает зонтичное партнерство, инвестиционный фонд недвижимости. UPREIT — это уникальная структура REIT, которая позволяет владельцам собственности обменивать свою собственность на долевое владение в UPREIT. Однако обмен UPREIT обычно регулируется Разделом 721 Налогового кодекса (IRC).

Ключевые моменты

  • UPREIT — это уникальная структура REIT, которая позволяет владельцам собственности обменивать свою собственность на долевое владение в UPREIT.
  • Обмен собственности на акции в UPREIT, как правило, разрешен в соответствии с разделом 721 Раздела 26 Внутреннего налогового кодекса.
  • Вкладчики собственности UPREIT могут отложить налоги на продажу собственности в обмен на единицы UPREIT, хотя налоги на прирост капитала для единиц UPREIT подлежат стандартному налогообложению REIT.

Понимание UPREIT

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) были введены Дуайтом Д. Эйзенхауэром в качестве альтернативного паевого инвестиционного фонда недвижимости. REIT создаются как тип портфеля недвижимости, который включает недвижимость и капитал для финансирования недвижимости. REIT — это организация, которая позволяет инвесторам делать инвестиционные взносы в паи или акции компании. 

По мере того, как REIT развивались на рынке, были разработаны некоторые альтернативные структуры для обеспечения различных типов инвесторов. UPREIT — одна из таких структур, известная прежде всего тем, что позволяет вносить имущественные взносы в обмен на владение акциями. DownREIT и некоторые другие альтернативы , также были созданы как ответвления.

При формировании REIT могут выбрать бизнес-структуру любого типа. Публично торгуемые REIT будут структурированы как корпорации. Частные REIT обычно выбирают структуру траста или ассоциации, хотя они также могут выбирать другие статусы. Как и большинство некорпораций, частные организации также могут облагаться налогом как корпорации.

Что в первую очередь важно для любого REIT, так это то, что они соответствуют требованиям IRC Title 26, разделов 856-859. Выполняя эти требования, REIT может передавать весь свой доход своим акционерам. Таким образом, сквозной доход считается вычетом, и REIT платит очень мало налогов. Главное требование — более 90% бизнеса относится к объектам недвижимости .

Особые соображения 

Вместо продажи собственности владелец может внести ее в UPREIT в обмен на паи. Паи акций обычно имеют ту же стоимость, что и внесенное имущество. Поскольку недвижимость, проданная REIT, подпадает под действие Раздела 721 IRC, транзакция не создает налогооблагаемого события.

При преобразовании собственности в акции UPREIT могут диктовать особые положения. Часто биржа предоставляет продавцу специальные единицы, которые позволяют продавцу собственности выбирать, как они хотели бы вложить в REIT. Продавцам недвижимости может быть разрешено немедленно конвертировать единицы в акции REIT. Также могут быть доступны другие варианты, такие как владение акциями минимум на один год с последующим получением денежных средств.

Когда инвестор продает свою собственность UPREIT, UPREIT становится владельцем собственности и всей администрации, связанной с ней. Управление UPREIT может быть несколько более сложным, чем базовые REIT, из-за возможности обмена Раздела 721 и всех положений, которые идут с ним для нового держателя паев. Менеджеры UPREIT несут ответственность за управление своим портфелем REIT с целью получения прибыли. 

Акции UPREIT могут колебаться в зависимости от деятельности руководства, оценки объектов недвижимости, финансовых сделок и любых других происходящих транзакций. Это может создать нестабильность для акционеров. Акционеры UPREIT обычно обладают гибкой ликвидностью, которая позволяет им легко конвертировать свои акции в наличные деньги, когда они захотят.

Преимущества UPREIT 

UPREIT может быть жизнеспособным вариантом для любого владельца недвижимости, желающего продать свою собственность. Таким образом, он может понравиться как индивидуальным собственникам, так и владельцам коммерческой недвижимости. Любой владелец собственности, решивший обменять раздел 721 на UPREIT, может получить стоимость собственности в форме единиц UPREIT. 

Обмен по разделу 721 на UPREIT не создает налогооблагаемого события. Однако держатели паев облагаются налогом в соответствии с общими налоговыми стандартами REIT. Некоторые владельцы недвижимости могут использовать этот тип инвестиций для планирования недвижимости, потому что он может полностью обойти налоги.

Требования к UPREIT

UPREIT — это REIT согласно всем стандартным правилам бухгалтерского учета и налогообложения. UPREIT были созданы, чтобы учесть вклад собственности в REIT в обмен на доли владения. Таким образом, это структурирование регулируется стандартами раздела 721 IRC, в котором обсуждаются налоговые льготы для собственности при обмене акций. В общем, любой REIT, допускающий обмен по Разделу 721 внутри REIT, может считаться UPREIT.

Большинство REIT будут сосредоточены на определенном сегменте рынка недвижимости, хотя руководящие стандарты предписывают только, что недвижимость и связанное с этим финансирование должны составлять более 90% бизнеса. UPREIT обычно придерживаются одной и той же инвестиционной стратегии, фокусируясь на целевой нише недвижимости.

Раздел 721 устанавливает руководящие стандарты для высвобождения паев акционеров в обмен на собственность. Раздел 721 может быть альтернативой обменам по разделу 1031 IRC. Обмен согласно разделу 1031 позволяет владельцу собственности продавать свою собственность и инвестировать вырученные средства в подобный обмен, чтобы избежать уплаты налогов. 

Однако обмен согласно разделу 1031 не разрешен в UPREIT, поскольку он требует аналогичных обменов и не позволяет собственности делиться обменами собственности. Следовательно, обмен Раздела 721 на UPREIT может быть привлекательным. Обмены 721 и 1031 позволяют владельцу недвижимости откладывать налоги.

UPREIT против DownREIT

UPREIT, DownREIT и все другие специальные объекты REIT по своей сути являются просто REIT со специальными положениями, которые позволяют им некоторую дополнительную гибкость. DownREIT позволяет инвестору в недвижимость создать совместное предприятие с REIT. В случае DownREIT обмен паев основан, в первую очередь, на стоимости собственности в совместном предприятии, что может обеспечить более высокую прибыль для держателя паев совместного предприятия.