Риски ценных бумаг с ипотечным покрытием
Ипотечные ценные бумаги (MBS) является одним из видов защиты активов спинками, что обеспечивается за счет ипотечного кредита или сбор ипотеки. MBS можно продать через брокера. Он выдается либо спонсируемым государством предприятием (GSE), либо уполномоченным федеральным правительственным учреждением, либо частной финансовой компанией.
Особенности MBS
Хотя они привлекательны по ряду причин, MBS имеют некоторые уникальные особенности, которые добавляют дополнительный риск по сравнению с обычными ванильными облигациями.
- MBS обеспечены пулом ипотечных жилищных кредитов.
- Ежемесячные платежи «проходят» через банк-отправитель стороннему инвестору.
- Помимо ежемесячных выплат по процентам, ипотечные кредиты амортизируются в течение срока их службы, что означает, что некоторая сумма основного долга выплачивается с каждым ежемесячным платежом, в отличие от облигации, по которой обычно выплачивается вся основная сумма при наступлении срока погашения.
- В дополнение к запланированной амортизации инвесторы получают на пропорциональной основе внеплановые предоплаты основной суммы долга за счет рефинансирования, обращения взыскания и продажи домов. Хотя срок обычной ипотеки может составлять 30 лет, довольно часто ипотека выплачивается гораздо раньше. Из-за этих внеплановых предоплат прогнозировать срок погашения MBS проблематично.
Сосредоточив внимание на аспекте предоплаты MBS, эта статья представит концепцию средневзвешенного срока службы (WAL) и объяснит ее использование для защиты от риска досрочного погашения.
Что такое средневзвешенная жизнь?
Статистический показатель, который обычно используется в качестве меры эффективной зрелости MBS, — это WAL, иногда называемый просто «средним сроком службы». Чтобы вычислить WAL, умножьте дату (выраженную в долях лет или месяцев) каждого платежа на процент от общей суммы основного долга, выплаченного на эту дату, затем сложите эти результаты. Таким образом, WAL регистрирует влияние выплат основной суммы в течение срока действия ценной бумаги.
WAL можно визуализировать как точку опоры на временной шкале, которая проходит от момента создания до конечной даты погашения. Точка опоры «уравновешивает» основные выплаты, точно так же, как дети разного веса уравновешивают качели, занимая разные позиции на перекладине. На рисунке 1 ниже показан WAL для 30-летнего ипотечного пула.
Урожайность и внутренняя норма доходности
MBS продаются и могут продаваться с надбавками, скидками или номинальной стоимостью, в зависимости от изменений текущих рыночных ставок. Текущий купон торгуется по номинальной стоимости, в то время как сквозной купон торгуется с премией, а ценные бумаги с низким купоном торгуются с дисконтом. Котируемая доходность — это внутренняя норма доходности, которая приравнивает приведенную стоимость всех будущих денежных потоков к текущей цене ценной бумаги. Следовательно, котируемая доходность MBS всегда зависит от допущения о предоплате.
Предоплата предположение имеет решающее значение для ипотеки сквозных ценных бумаг. Инвесторы заранее знают, что предоплата может и произойдет, но не знают, когда и в какой сумме. Эти переменные должны быть спроектированы и приняты. Кроме того, нет единого консервативного предположения, которое можно было бы применить ко всем сквозным транзакциям из-за асимметричного эффекта — есть стимул для более быстрой предоплаты за премиальные MBS, в то время как обратное верно для дисконтных MBS.
Что такое реализованная доходность?
Реализуются выход на сквозную безопасности является выходом, что покупатель фактически получает, удерживая безопасность, на основе фактической предоплаты главным, а не на предполагаемых предоплате, которые были использованы для расчета цитируемого выхода. Предоплата, которая происходит быстрее или медленнее, чем ожидалось, асимметрично влияет на передачу премий и скидок.
Предположим, что сквозная ценная бумага торгуется с премией. Предоплата по номинальной стоимости приводит к денежным потокам, которые можно реинвестировать только по более низкой текущей ставке. Следовательно, более быстрые, чем предполагалось, предоплаты лишают инвестора высоких денежных потоков, которые изначально оправдывали премию. С другой стороны, более медленная предоплата дает инвестору больше времени, чтобы заработать более высокую ставку купона. В результате более медленные предоплаты повышают реализованную доходность выше котируемой, а более быстрые предоплаты снижают реализованную доходность.
Перенос дисконта дает преимущество более быстрой, чем ожидалось, предоплаты, поскольку эти денежные потоки могут быть реинвестированы по номинальной стоимости в ценные бумаги с текущим купоном. Фактически, инвестор может просто заменить низкий купон на более высокий, поскольку предоплата производится по номиналу. Таким образом, реализованная доходность будет превышать заявленную доходность. Напротив, когда предоплата происходит медленнее, чем ожидалось, происходит обратное. Инвестор придерживается более низких купонов на более длительный период времени, что снижает реализованную доходность.
Что такое предположение о предоплате?
За прошедшие годы был разработан ряд стандартных спецификаций предполагаемых ставок предоплаты. У каждого есть свои преимущества и недостатки.
Стандартная доходность по ипотеке
Первая и самая простая спецификация — принять «стандартную ипотечную доходность» или «предоплату в 12 месяцев». В этой спецификации предполагается, что предоплата не производится до двенадцатого года, когда все ипотечные кредиты в пуле будут полностью предоплачены.
Эта спецификация обладает преимуществом вычислительной простоты и соответствует реальности, заключающейся в том, что эффективный срок погашения большинства ипотечных пулов намного короче, чем окончательный срок погашения. Помимо этого, в пользу этого предположения можно сказать немногое. Он полностью игнорирует предоплаты, которые происходят в первые годы ипотечного пула. Таким образом, доходность, рассчитанная и указанная на основе этого «стандартного» допущения о предоплате, серьезно занижает потенциальную доходность сквозной торговли ценными бумагами с большим дисконтом и завышает потенциальную доходность сквозной премии.
Методика опыта FHA
На другом конце спектра находится спецификация предоплаты, основанная на фактическом опыте Федеральной жилищной администрации (FHA). FHA собирает исторические данные о фактических случаях досрочного погашения ипотечных ссуд, которые оно застраховывает. Эти данные охватывают широкий диапазон дат создания и купонных ставок.
Метод опыта FHA явно был улучшением по сравнению со стандартной доходностью по ипотечным кредитам, поскольку он вводил реалистичные и исторически подтвержденные предположения, однако он не лишен своих проблем.Поскольку FHA публикует новую серию почти каждый год, вторичный ипотечный рынок столкнулся с запутанной ситуацией, когда ценные бумаги были основаны на сериях за разные годы.
Постоянная ставка предоплаты
Другая используемая спецификация — это постоянная ставка предоплаты (CPR), также известная как « условная ставка предоплаты ». В данной спецификации предполагается, что процент предоплаты основного баланса в течение данного года является постоянным.
С методом CPR легче работать аналитически, чем с опытом FHA, потому что применимая ставка предоплаты для каждого года — это одно постоянное число, а не одно из 30 различных чисел. Следовательно, легче сравнивать котируемую доходность за определенный период владения при различных допущениях о предоплате. Одним из неуловимых преимуществ метода CPR является то, что он раскрывает субъективный характер предположения о предоплате. Подход, основанный на опыте FHA, предполагает некоторую степень точности, которая может быть совершенно необоснованной.
Вариант СЛР называется «одномесячная смертность» (ММСП). SMM — это просто ежемесячный аналог ежегодного CPR. Предполагается, что процент предоплаты основного баланса в течение данного месяца является постоянным.
Стандартная модель предоплаты PSA
Наиболее часто используемое допущение в отношении ставки предоплаты — это стандартный метод предоплаты, предлагаемый Ассоциацией государственных ценных бумаг (PSA), отраслевой торговой группой. Целью PSA было вывести на рынок стандартизацию. Первые 30 месяцев стандартной предоплаты требуют неуклонного роста CPR, начиная с нуля и увеличиваясь на 0,2% каждый месяц; после этого используется шестипроцентный уровень СЛР. Однако иногда доходность основывается на предположении о более быстрой или медленной предоплате, чем этот стандарт. Это изменение предположения о предоплате обозначается указанием процентной доли выше или ниже 100%.
- MBS, котируемый на уровне 200% PSA, предполагает ежемесячный рост CPR на 0,4% в течение первых 30 месяцев, а затем уровень CPR на уровне 12%.
- MBS, указанная на уровне 50% PSA, предполагает ежемесячное увеличение CPR на 0,1% до тех пор, пока не будет достигнут трехпроцентный уровень CPR.
Суть
Как уже говорилось, использование средневзвешенного срока службы связано с рядом допущений и далеко не точно. Однако это помогает инвесторам делать более реалистичные прогнозы доходности и срока MBS, что помогает снизить неотъемлемый риск досрочного погашения.