Одинарная аренда, двойная и тройная чистая аренда: в чем разница?
Одинарная аренда, двойная и тройная чистая аренда: обзор
Тройная чистая аренда (NNN) помогает арендодателям снизить риск коммерческой аренды. Тройная чистая аренда — это один из трех типов чистой аренды, тип аренды недвижимости, при котором арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов. Чистая аренда обычно включает налоги на недвижимость, взносы по страхованию имущества или расходы на техническое обслуживание и часто используется в коммерческой недвижимости. В дополнение к тройной чистой аренде, другими видами чистой аренды являются одинарная чистая аренда и двойная чистая аренда.
Разовая чистая аренда требует, чтобы арендатор помимо арендной платы платил только налоги на недвижимость. При двойной чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс налоги на недвижимость, а также страховые взносы. Тройная чистая аренда, также известная как аренда нетто-нетто, требует от арендатора уплаты арендной платы и всех трех дополнительных расходов.
Арендная плата, как правило, ниже, с чистой аренды по сравнению с традиционными аренды -The больше расходов арендатор должен нести, нижнее основание аренды арендодатель расходы. Но тройная чистая аренда обычно является договором аренды с обязательной оплатой, что означает, что арендатор не может отказаться, потому что затраты — особенно затраты на обслуживание — могут быть выше.
Единая чистая аренда
Однократная чистая аренда, которую часто называют чистой арендой или «N» арендой, не так распространена в мире аренды. В таком договоре аренды арендодатель перекладывает минимальный риск на арендатора, который платит налоги на недвижимость. Это означает, что все другие расходы, такие как страхование, техническое обслуживание и ремонт, а также коммунальные услуги, несет домовладелец. Арендодатель также несет ответственность за любое обслуживание и / или ремонт, которые должны быть выполнены в течение срока аренды в пределах собственности.
Арендаторы по единой чистой аренде в конечном итоге платят немного меньшую арендную плату, чем по стандартной аренде, из-за добавленной стоимости налогов на недвижимость. Но более высокая арендная плата не снимает с арендодателя ответственности за своевременное обновление этих расходов.
Например, арендатор может пропустить или произвести просрочку платежей в муниципалитет, что означает, что арендодатель будет на крючке. Это может привести к штрафам и / или дополнительным сборам. Поэтому большинство арендодателей включают налог на недвижимость в арендную плату. Они предпочитают, чтобы оплата проходила через них, чтобы знать, что налоги уплачиваются вовремя и в правильной сумме.
Двойная чистая аренда
Двойная чистая аренда, которую также называют нетто-арендой или «NN», особенно популярна в коммерческой недвижимости. При такой аренде арендатор помимо арендной платы платит налоги на недвижимость и страховые взносы. Базовая арендная плата, выплачиваемая за само помещение, обычно ниже из-за дополнительных расходов, которые должен нести арендатор. С другой стороны, все расходы на техническое обслуживание по-прежнему несет домовладелец, который оплачивает их напрямую.
В более крупных коммерческих комплексах с более чем одним пространством, доступным для аренды, например в торговых центрах и обширных офисных комплексах, арендаторы могут иметь площадь, отличную от площади их соседей. Таким образом, арендодатели обычно назначают арендаторам налоги и страховые расходы пропорционально объему арендуемой площади.
Так же, как и при единой чистой аренде, арендодателям должны быть переданы дополнительные платежи, чтобы они могли выплатить их муниципалитету и страховой компании. Несмотря на то, что аренда арендатора включает эти платежи, имя арендодателя указано в налоговой и страховой накладных, что означает, что в конечном итоге ответственность несут он. Если арендатор оплачивает эти расходы непосредственно им, арендодатель может избежать проблем, связанных с просрочкой или невыплатой арендаторов, что может привести к дополнительным сборам.
Аренда Triple Net
Тройная чистая аренда освобождает арендодатель от наибольшего риска любой чистой аренды. Это означает, что арендатор должен оплачивать даже расходы на техническое обслуживание и ремонт конструкции в дополнение к арендной плате, налогам на недвижимость и страховым взносам. Поскольку эти дополнительные расходы перекладываются на арендатора, арендодатель обычно взимает более низкую базовую арендную плату.
Когда затраты на техническое обслуживание выше ожидаемых, арендаторы по договорам тройной чистой аренды часто пытаются выйти из своих договоров аренды или получить концессию на аренду. Чтобы этого не произошло, многие домовладельцы предпочитают использовать чистую аренду под залог. Это один из видов аренды с тройным нетто, который не может быть прекращен до истечения срока его действия. Кроме того, размер арендной платы не может быть изменен ни по какой причине, включая неожиданное и значительное увеличение дополнительных расходов.
Краткий обзор
Арендодатели могут предпочесть использовать чистую аренду с обязательной оплатой, поскольку арендаторы могут попытаться отказаться от дорогой тройной чистой аренды.
Тройная аренда может увеличить операционные расходы арендатора, и они могут оказаться на крючке из-за франшиз по страховым полисам. Они также могут нести ответственность за любой ущерб имуществу, который не покрывается страховой компанией.
Большинство трех чистых договоров аренды — это долгосрочные договоры аренды на срок более 10 лет, обычно включающие концессии на повышение арендной платы.
Ключевые выводы
- Чистая аренда — это аренда недвижимости, при которой арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов.
- При однократной чистой аренде арендатор платит более низкую базовую арендную плату в дополнение к налогам на недвижимость.
- Двойная чистая аренда включает налоги на недвижимость и страховые взносы в дополнение к базовой арендной плате.
- Тройная чистая аренда включает налоги на недвижимость, страхование и расходы на содержание в дополнение к базовой арендной плате.
- Арендаторы могут попытаться выйти из тройного чистого договора аренды из-за связанных с ним высоких затрат, поэтому арендодатели обычно используют чистый договор аренды с обязательной оплатой.
Аренда Triple Net: плюсы и минусы
Тройная аренда предлагает как инвесторам, так и арендаторам уникальные преимущества. Однако у этого типа коммерческой аренды есть некоторые ограничения, которые обе стороны должны учитывать, прежде чем заключать долгосрочное соглашение об аренде с тройной чистой арендой. Хотя в целом арендаторы трех чистых договоров аренды берут на себя большую финансовую ответственность, чем при других типах договоров аренды, они также могут быть выгодны арендаторам во многих отношениях.
Плюсы аренды Triple Net
Тройная чистая аренда — это соглашение между владельцем недвижимости и арендатором, по которому арендатор уплачивает налоги на недвижимость, страховые взносы, а также техническое обслуживание и ремонт в дополнение к ежемесячной арендной плате за здание или помещение.
Долгосрочное проживание
Большинство договоров аренды с тройной чистой арендой имеют структуру, предусматривающую долгосрочное проживание арендатора (более 20 лет). Это выгодно для арендодателей, так как устраняет риск и потери собственности, которая остается пустой между арендаторами.
Инвестиции с низким уровнем риска
Поскольку арендатор несет ответственность почти за все расходы, связанные с недвижимостью — от налогов и страхования до регулярных расходов на содержание, — соглашение об аренде с тройной чистой арендой представляет собой довольно низкорисковое вложение для инвестора.
Постоянный поток доходов
Тройная чистая аренда может обеспечить инвестору стабильный источник дохода. Этот тип аренды структурирован так, чтобы включать постоянную сумму арендной платы каждый месяц в течение длительного периода времени. Кроме того, большая часть неизвестных или катастрофических расходов на недвижимость будет переложена на арендатора, что поможет защитить любые риски в инвестициях.
Увеличить капитал
Сдача в аренду по принципу тройной нетто-аренды часто добавляется к инвестиционным портфелям в качестве консервативной стратегии с низким уровнем риска для увеличения капитала. Кроме того, инвесторы могут решить продать недвижимость, когда рынок достигнет пика, роста населения или когда они будут готовы использовать этот капитал в своих следующих инвестициях.
Сниженные пошлины арендодателя
С тройной чистой арендой у вас почти нет обязанностей арендодателя, как при более традиционной аренде. Имея больше времени и денег, инвестор может заняться другими предприятиями.
Долгосрочный след бизнеса
Арендаторы, которые соглашаются на долгосрочную аренду, имеют возможность создать узнаваемое и долгосрочное место для своего бизнеса.
Место расположения
Обычно недвижимость с тройной сетью аренды расположена в доступных районах, в непосредственной близости от других популярных предприятий. Это может помочь арендатору увеличить посещаемость и привлечь внимание клиентов, которые посещают другие предприятия поблизости.
Налоговые льготы
Поскольку арендаторы трех чистых договоров аренды несут ответственность за уплату налогов на недвижимость, они могут включить эти расходы в свои коммерческие расходы и получить некоторые налоговые льготы для своего бизнеса.
Минусы аренды Triple Net
Пределы заработка
Арендодатели, заключившие долгосрочную аренду, теряют возможность повышать арендную плату, если стоимость недвижимости в этом районе возрастает. В долгосрочной перспективе это может ограничить потенциальную прибыль.
Риски, связанные с вакансиями, и затраты на пролонгацию
Всегда существует риск того, что арендатор может объявить дефолт, даже если существует долгосрочная аренда и арендаторы были тщательно проверены. В период, когда они пытаются заполнить вакансию, инвесторы могут понести убытки.
Предполагая расходы на недвижимость
При тройной чистой аренде арендатор принимает на себя ответственность за операции и содержание помещения для бизнеса. Помимо (иногда) высоких расходов на ведение бизнеса, арендаторы также должны быть готовы финансировать строительство и любые связанные с этим непредвиденные расходы. Это может быть большим финансовым бременем, и арендаторы должны иметь сильный кредитный профиль в другом месте, чтобы иметь право на тройную чистую аренду.
Налоговые обязательства
Когда арендатор становится ответственным за налоги на недвижимость, он также несет ответственность за все связанные обязательства, включая штрафы и пени за просроченный или неправильный перевод налога.
Что нам нравится
- Плюсы аренды Triple Net
- Гарантированное долгосрочное размещение
- Инвестиции с низким уровнем риска
- Надежный источник дохода
- Создайте больше капитала
- Снижение пошлин арендодателя
- Длительный бизнес-след
- Оптимальное расположение
- Налоговые льготы
Что нам не нравится
- Минусы Triple Net Lease
- Кепки заработка
- Риски вакансии
- Предполагая имущественные расходы
- Налоговые обязательства
Пример аренды Triple Net
Многие крупные транснациональные компании, которые хотят единообразия бренда, выбирают тройную чистую аренду. Walgreens — один из примеров компании, которая часто соглашается на тройную чистую аренду.В 2019 году Walgreens была второй по величине аптекой США по общему объему выручки от рецептов. Walgreens специализируется на лекарствах, отпускаемых по рецепту, и на удобных покупках предметов домашнего обихода. Walgreens выбирает 25-летнюю аренду с тройной чистотой.
Когда компания выбирает тройную чистую аренду, она освобождает арендодателя от любой финансовой или физической ответственности. Они сами проводят техническое обслуживание, пользуются услугами своих поставщиков, заказывают собственные вывески, оплачивают эксплуатационные расходы и капитальные затраты. Однако, согласившись на тройную чистую аренду, Walgreens может выбрать лучшие торговые точки. Магазины Walgreens, как правило, расположены в отличных местах — участки площадью 1,5 акра на основных углах крупных торговых центров.
Walgreens ищет эти уголки, чтобы увидеть их премьерные места.Компания считается отличным арендатором в сфере тройной чистой аренды и консервативным вложением средств для инвесторов.
Особые соображения
При заключении договора аренды любого типа арендатор должен учитывать, что его арендная плата, включая дополнительные расходы или примечания, может увеличиться. Арендодатель может повысить арендную плату из-за законного повышения, разрешенного местными органами власти. Но арендная плата может также увеличиться из-за переоценки налога на имущество или увеличения страховых взносов.
Но есть альтернативы. Если есть такая возможность, арендаторы могут захотеть подписать договор аренды на валовой основе, по которому взимается фиксированная арендная ставка. Эта сумма покрывает плату за пространство, а также любые дополнительные расходы, связанные с ним. Таким образом, домовладелец несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховых взносов и расходов на содержание. Они покрывают эти расходы, добавляя их в арендную плату, которую взимают со своего арендатора.
Например, если годовая арендная плата составляет 10 000 долларов, а дополнительные расходы оцениваются в 3 000 долларов, эффективная арендная плата, которую они взимают с арендатора, составляет 13 000 долларов в год. Хотя традиционная аренда более распространена, чем чистая аренда, она представляет больший риск для арендодателя, который должен покрывать любое неожиданное увеличение дополнительных расходов. Вот почему некоторые арендодатели предпочитают использовать тип чистой аренды, перекладывая часть или весь этот риск на арендатора.
Модифицирован валовая аренда является еще одной альтернативой чистой аренды. При модифицированной валовой аренде арендатор платит базовую арендную плату в начале срока аренды. Со временем аренда берет на себя пропорциональную долю некоторых других затрат, связанных с недвижимостью, таких как налоги на имущество, коммунальные услуги, страхование и техническое обслуживание.
Часто задаваемые вопросы об аренде Triple Net
Тройная аренда — хорошая идея?
Как арендаторам, так и арендодателям тройная чистая аренда может дать некоторые преимущества. У арендатора больше свободы с их структурой; они могут настроить свое пространство для большего единообразия бренда без капитальных вложений в покупку. Еще одно преимущество заключается в том, что эти договоры аренды имеют тенденцию быть довольно гибкими: ограничения на увеличение налогов, страхование и т. Д. Для арендодателя тройная чистая аренда может быть надежным источником дохода и иметь очень небольшие накладные расходы. Арендодатель также не должен играть активную роль в управлении недвижимостью.
В чем разница между чистой и тройной нетто-арендой?
Чистая аренда — это вид аренды, при котором арендатор оплачивает часть или все налоги, страховые сборы и расходы на содержание недвижимости в дополнение к базовой арендной плате. Чистая аренда обычно используется в коммерческой недвижимости. Существует три основных типа чистой аренды: одинарная чистая аренда, двойная чистая аренда и тройная чистая аренда. Когда арендатор подписывает единый чистый договор аренды, он оплачивает одну из трех категорий расходов: налоги, обслуживание и страховые сборы. Когда арендатор подписывает договор двойной чистой аренды, он соглашается оплатить две из трех категорий расходов. Эти договоры аренды также называются нетто-арендой. Наконец, когда арендатор подписывает тройной чистый договор аренды, он соглашается оплатить все три категории расходов. Тройная аренда также известна как аренда нетто-нетто.
Можете ли вы договориться об аренде Triple Net?
При тройной аренде почти все обязанности ложатся на арендатора.Арендатор несет ответственность за оплату аренды, а также все накладные расходы, связанные с владением недвижимостью: налоги, страхование, операционные расходы, коммунальные услуги и т. Д. В результате базовая сумма аренды может стать ключевым условием переговоров.Поскольку арендатор принимает на себя риск накладных расходов арендодателя, он может договориться о более выгодной базовой сумме арендной платы.Кроме того, в некоторых случаях арендаторы могут договориться о том, за какие аспекты затрат на ремонт и / или коммунальные услуги несет ответственность арендодатель.
Как рассчитать тройную чистую аренду?
Существуют различные способы расчета суммы тройной нетто-аренды.Иногда домовладельцы складывают все налоги на недвижимость, страхование, расходы на техническое обслуживание и общую площадь здания и делят полученную сумму на 12. Это число является ежемесячной стоимостью.Этот процесс упрощается, если здание арендует только один арендатор.Ежемесячная базовая арендная плата обычно рассчитывается исходя из ставки за квадратный метр.
За что отвечает арендодатель при аренде Triple Net?
Арендатор несет большую часть расходов, связанных с коммерческой недвижимостью с тройной чистой арендой.Однако домовладелец может нести ответственность за крышу и конструкцию, а иногда и за парковку.
Суть
Чистая аренда — это тип аренды недвижимости, обычно для коммерческой аренды, при которой арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов. Существует три основных типа чистой аренды: одинарная, двойная и тройная чистая аренда. При тройной чистой аренде арендатор обещает оплатить все расходы на недвижимость, включая налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание. Эти платежи производятся в дополнение к плате за аренду и коммунальные услуги. Тройная чистая аренда иногда имеет более низкую базовую арендную плату, потому что арендатор берет на себя больше расходов на недвижимость. Чистую аренду можно сравнить с арендой повышенного качества или арендой земли.
При расширенной аренде будущий рост цен в течение срока действия договора устанавливается в договоре аренды. При долгосрочной аренде повышенная аренда защищает арендодателей от рисков инфляции или роста рынка. Аренда земли позволяет арендаторам развивать недвижимость в течение периода аренды. Затем, по истечении срока аренды, земля и все улучшения передаются собственнику / арендодателю.