Каковы риски инвестиционных фондов недвижимости (REIT)?
Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) — популярные инвестиционные инструменты, приносящие доход своим инвесторам. REIT — это компания, которая владеет и управляет различными объектами недвижимости, в которых 90% дохода, получаемого ею, выплачивается акционерам в виде дивидендов.
В результате REIT могут предложить инвесторам стабильный поток дохода, который особенно привлекателен в условиях низких процентных ставок. Тем не менее, существуют риски REIT, которые вы должны понимать, прежде чем делать инвестиции.
Ключевые выводы
- Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) — популярные инвестиционные инструменты, которые выплачивают дивиденды инвесторам.
- Один из рисков неторгуемых REIT (тех, которые не торгуются публично на бирже) заключается в том, что инвесторам может быть сложно их исследовать.
- Неторгуемые REIT имеют низкую ликвидность, что означает, что инвесторам сложно их продать.
- Публично торгуемые REIT имеют риск потери стоимости при повышении процентных ставок, что обычно направляет инвестиционный капитал в облигации.
Как работают инвестиционные фонды в сфере недвижимости
С REITs возврат по меньшей мере, 90% от налогооблагаемого дохода к акционерам, они обычно предлагают более высокую доходность по сравнению с остальной частью рынка. REIT выплачивают своим акционерам дивиденды, которые представляют собой денежные выплаты корпораций своим инвесторам. Хотя многие корпорации также выплачивают дивиденды своим акционерам, дивидендный доход от REIT превышает доход большинства компаний, выплачивающих дивиденды.
Краткий обзор
REIT должны выплачивать 90% налогооблагаемой прибыли в качестве дивидендов акционеров, поэтому они обычно платят больше, чем большинство компаний, выплачивающих дивиденды.
Некоторые REIT специализируются на конкретном секторе недвижимости, в то время как другие более разнообразны в своих владениях. REIT могут содержать множество различных типов собственности, в том числе:
- Жилые комплексы
- Медицинские учреждения
- Отели
- Офисные здания
- Самостоятельное хранение
- Торговые центры, такие как торговые центры
REIT привлекательны для инвесторов, потому что они предлагают возможность получать доход на основе дивидендов от этой собственности, не имея при этом никакой собственности. Другими словами, инвесторам не нужно вкладывать деньги и время в покупку недвижимости напрямую, что может привести к неожиданным расходам и бесконечным головным болям.
Если у REIT есть хорошая управленческая команда, проверенный послужной список и доступ к хорошей собственности, возникает соблазн думать, что инвесторы могут расслабиться и наблюдать за ростом своих инвестиций. К сожалению, для REIT есть некоторые подводные камни и риски, о которых инвесторы должны знать, прежде чем принимать какие-либо инвестиционные решения.
Риски неторговых REIT
Неторгуемые REIT или небиржевые REIT не торгуются на фондовой бирже, что подвергает инвесторов особым рискам.
Стоимость доли
Неторгуемые REIT не торгуются на открытом рынке, что означает, что инвесторы не могут проводить исследования своих инвестиций. В результате трудно определить стоимость REIT. Некоторые неторгуемые REIT раскроют все активы и стоимость через 18 месяцев после размещения, но это все еще не утешает.
Недостаток ликвидности
Неторгуемые REIT также неликвидны, что означает, что на рынке может не быть покупателей или продавцов, когда инвестор хочет совершить сделку. Во многих случаях неторгуемые REIT не могут быть проданы в течение как минимум семи лет. Однако некоторые позволяют инвесторам вернуть часть инвестиций через год, но обычно за это взимается комиссия.
Распределения
Неторгуемые REIT должны объединять деньги для покупки и управления недвижимостью, что блокирует деньги инвесторов. Но у этих объединенных денег может быть и более темная сторона. Эта темная сторона иногда касается выплаты дивидендов из денег других инвесторов, а не дохода, полученного от собственности. Этот процесс ограничивает денежный поток REIT и снижает стоимость акций.
Сборы
Еще один недостаток неторгуемых REIT — это авансовые платежи.Большинство из них взимают предоплату от 9% до 10%, а иногда и до 15%. Бывают случаи, когда неторгуемые REIT имеют хорошее управление и отличные свойства, что приводит к звездным доходам, но это также относится к публично торгуемым REIT.
Неторгуемые REIT также могут иметь гонорары внешнего управляющего. Если неторгуемый REIT платит внешнему менеджеру, эти расходы уменьшают доходность инвестора. Если вы решите инвестировать в неторгуемый REIT, необходимо задать руководству все необходимые вопросы, связанные с вышеуказанными рисками. Чем больше прозрачности, тем лучше.
Риски публично торгуемых REIT
Публично торгуемые REIT предлагают инвесторам возможность добавить недвижимость в инвестиционный портфель и получить привлекательные дивиденды. Публично торгуемые REIT — более безопасная игра, чем их не биржевые аналоги, но все же есть риски.
Риск процентной ставки
Самый большой риск для REIT — это повышение процентных ставок, что снижает спрос на REIT. В условиях роста ставок инвесторы обычно выбирают более безопасные методы получения дохода, такие как казначейские облигации США. Казначейские облигации гарантированы государством, и по большинству из них выплачивается фиксированная процентная ставка. В результате, когда ставки повышаются, REIT распродаются, и рынок облигаций растет по мере того, как инвестиционный капитал перетекает в облигации.
Тем не менее, можно утверждать, что рост процентных ставок указывает на сильную экономику, что в таком случае будет означать более высокую арендную плату и заполняемость. Но исторически REIT не работают хорошо при повышении процентных ставок.
Выбор неправильного REIT
Другой основной риск — выбрать неправильный REIT, что может показаться упрощенным, но все дело в логике. Например, пригородные торговые центры пришли в упадок. В результате инвесторы могут не захотеть вкладывать средства в REIT с выходом в пригородный торговый центр. Поскольку миллениалы предпочитают городскую жизнь из соображений удобства и экономии, городские торговые центры могли бы стать лучшей игрой.
Тенденции меняются, поэтому важно исследовать недвижимость или владения в рамках REIT, чтобы убедиться, что они по-прежнему актуальны и могут приносить доход от аренды.
Налоговый режим
Хотя дивиденды REIT сами по себе не являются риском, для некоторых инвесторов может быть значительным фактором, облагающимся налогом как обычный доход. Другими словами, обычная ставка налога на прибыль совпадает со ставкой налога на прибыль инвестора, которая, вероятно, выше, чем ставки налога на дивиденды или налога на прирост капитала для акций.
Суть
Инвестиции в REIT могут быть пассивной, приносящей доход альтернативой прямой покупке собственности. Однако инвесторы не должны поддаваться влиянию крупных дивидендных выплат, поскольку REIT могут отставать от рынка в условиях роста процентных ставок.
Вместо этого для инвесторов важно выбирать REIT, у которых есть надежные управленческие команды, качественная недвижимость, основанная на текущих тенденциях, и которые являются публичными. Также неплохо поработать с надежным налоговым бухгалтером, чтобы определить способы достижения наиболее благоприятного налогового режима. Например, можно держать REIT на счете с льготным налогообложением, таком как Roth IRA.