Полный заем

Что такое сквозной заем?

Оборачиваемая ссуда — это тип ипотечной ссуды, которую можно использовать в сделках по финансированию собственника. Этот тип ссуды включает в себя ипотеку продавца на дом и добавляет дополнительную стоимость для получения общей покупной цены, которая должна быть выплачена продавцу с течением времени.

Ключевые выводы

  • Возвратный заем — это форма финансирования собственником, при которой продавец недвижимости сохраняет непогашенную первую ипотеку, которая затем частично погашается новым покупателем.
  •  Вместо того, чтобы подавать заявку на обычную банковскую ипотеку, покупатель подписывает ипотеку с продавцом, и новая ссуда не используется для погашения существующей ссуды продавца.
  • Возвратные ссуды могут быть рискованными из-за того, что продавец-финансист берет на себя полный риск дефолта, связанный с обоими ссудами.

Что такое циклические ссуды

Форма финансирования, на которую полагается возвратный заем, обычно используется в сделках, финансируемых продавцом. Оборачиваемая ссуда имеет те же характеристики, что и ссуда, финансируемая продавцом, но учитывает текущую ипотеку продавца в условиях финансирования.

Финансирование продавца — это вид финансирования, который позволяет покупателю выплатить основную сумму напрямую продавцу. Сделки по финансированию продавца сопряжены с высокими рисками для продавца и обычно требуют авансовых платежей выше среднего. В сделке, финансируемой продавцом, соглашение основывается на простом векселе, в котором подробно описаны условия финансирования. Кроме того, сделка, финансируемая продавцом, не требует авансового обмена основной суммы, и покупатель производит платежи в рассрочку непосредственно продавцу, которые включают основную сумму и проценты.

Возвратные ссуды могут быть рискованными для продавцов, поскольку они берут на себя полный риск дефолта по ссуде. Продавцы также должны быть уверены, что их существующая ипотека не включает пункт об отчуждении, который требует от них полной выплаты ипотечному кредитному учреждению в случае передачи права собственности на залог или продажи залога. Положения об отчуждении распространены в большинстве ипотечных ссуд, которые часто препятствуют заключению сделок по ссуде с полным циклом.

Как работает комплексный заем

Перспективные кредиты основаны на концепции финансирования со стороны владельцев и включают в себя то же самое базовое структурирование. Структура сквозного кредита используется в сделке, финансируемой владельцем, когда у продавца есть остаток для оплаты первой ипотечной ссуды. Оборотная ссуда учитывает остаток существующей ипотеки продавца по установленной ипотечной ставке и добавляет дополнительный баланс для получения общей стоимости покупки.

В циклической ссуде базовая процентная ставка продавца основана на условиях существующей ипотечной ссуды. Чтобы выйти на уровень безубыточности, продавец должен, по крайней мере, получать проценты, соответствующие ставке по ссуде, которые по-прежнему необходимо возвращать. Таким образом, продавец имеет возможность согласовывать процентную ставку покупателя на основе их текущих условий. Как правило, продавец захочет договориться о максимально возможной процентной ставке, чтобы произвести платежи по первой ипотеке, а также получить спред по сделке.

Пример комплексной ссуды

Допустим, у Джойс есть невыплаченная ипотечная ссуда на ее дом в размере 80 000 долларов с фиксированной процентной ставкой 4%.

Она соглашается продать свой дом Брайану за 120 000 долларов, который откладывает 10% и берет остаток, или 108 000 долларов, в долг под 7%.

Джойс зарабатывает 7% от 28 000 долларов (разница между 108 000 и 80 000 долларов, которые она все еще должна), плюс разница между 7% и 4% (то есть 3%) от остатка ипотеки на 80 000 долларов.