Кредит с обхватом: Что это такое, как работает, пример

Кредит «в обход» — это вид ипотечного кредита, который может быть использован в сделках по финансированию собственника. Это уникальное финансовое соглашение, которое включает в себя ипотечный кредит продавца недвижимости и добавляет дополнительную стоимость к общей цене покупки, которая должна быть выплачена продавцу с течением времени.

Понимание сути кредита с обходным движением

Ссуды с обхватом обычно используются в сделках, финансируемых продавцом. Этот тип финансирования позволяет покупателю выплачивать основную сумму напрямую продавцу, минуя необходимость в обычной банковской ипотеке. В случае с обходным кредитом покупатель подписывает ипотечный договор с продавцом, и новый кредит используется для погашения существующего кредита продавца.
Сделки по финансированию продавца, в том числе и «оборачиваемые» кредиты, могут быть рискованными для продавцов, поскольку они берут на себя весь риск неплатежей по обоим кредитам. Кроме того, продавцы должны убедиться, что их существующая ипотека не содержит пункта об отчуждении, который может потребовать от них полного погашения ипотечного кредита в случае передачи права собственности на залог или продажи залога.

Как работает кредит с обходными условиями

Кредиты с обхватом основываются на концепции финансирования собственника. В сделке, финансируемой владельцем, у продавца остается остаток, который он должен выплатить по первому ипотечному кредиту. Кредит «в обход» учитывает остаток по существующему ипотечному кредиту продавца по его договорной ипотечной ставке и добавляет дополнительный остаток, чтобы получить общую стоимость покупки.
Процентная ставка по обходному кредиту обычно основывается на условиях существующего ипотечного кредита. Чтобы стать безубыточным, продавец должен зарабатывать не менее процентной ставки по кредиту. Однако у продавца есть возможность договориться с покупателем о процентной ставке, исходя из его текущих условий. Как правило, продавцы стремятся договориться о максимально возможной процентной ставке, чтобы обеспечить выплаты по первому ипотечному кредиту и заработать на сделке спред.

Пример кредита с обходными условиями

Давайте рассмотрим пример, иллюстрирующий, как работает оборачиваемый кредит. Предположим, у Джойс есть ипотечный кредит на сумму 80 000 долларов на ее дом с фиксированной процентной ставкой 4 %. Она соглашается продать свой дом Брайану за 120 000 долларов. Брайан вносит 10 % и берет в долг оставшиеся 108 000 долларов по ставке 7 %.
В этом сценарии Джойс зарабатывает 7% на разнице между новой суммой кредита и остатком по ипотеке, который составляет $28 000 ($108 000 — $80 000). Кроме того, она зарабатывает 3 % на остатке ипотечного кредита в размере 80 000 долларов. Разница в процентах между 7 % и 4 % составляет 3 %.
Кредиты с обходными условиями могут быть выгодны как покупателям, так и продавцам. Покупатели, которые не могут претендовать на традиционное банковское финансирование, могут приобрести недвижимость за счет средств собственника. Продавцы могут заработать на процентах по оборачиваемому кредиту и, возможно, быстрее продать свою недвижимость.

Заключение

Оборотные кредиты предлагают альтернативный вариант финансирования сделок с недвижимостью. Они позволяют покупателям и продавцам напрямую договариваться об условиях, минуя традиционные банковские ипотечные кредиты. Однако продавцам важно понимать риски, связанные с обходными кредитами, такие как принятие на себя полного риска дефолта и гарантия того, что существующая ипотека допускает такой тип финансирования.
В России могут существовать аналогичные механизмы финансирования, однако для понимания специфических правил и практики в стране необходимо проконсультироваться с местными специалистами в области недвижимости и юриспруденции. Сделки с недвижимостью могут существенно различаться в разных юрисдикциях, поэтому обращение за советом к специалистам имеет решающее значение для навигации по обходным кредитам или любым другим вариантам финансирования, доступным в России.

Вопросы и ответы

Что такое оборачиваемый кредит?

Кредит с обхватом — это вид ипотечного кредита, используемый в сделках по финансированию собственника. Он включает в себя существующую ипотеку продавца на недвижимость и добавляет к ней дополнительную стоимость, чтобы получить общую стоимость покупки, которую покупатель должен выплатить продавцу с течением времени.

Как работает кредит «в обход»?

При кредите «в обход» покупатель подписывает ипотечный договор с продавцом, и новый кредит используется для погашения существующей ипотеки продавца. Процентная ставка по обходному кредиту обычно основывается на условиях существующей ипотеки, а продавец зарабатывает проценты на разнице между суммой нового кредита и остатком по его ипотеке.

Какие риски существуют для продавцов при получении кредита с обходными условиями?

Продавцы в рамках комплексного кредита принимают на себя весь риск дефолта, связанный с обоими кредитами. Они также должны убедиться, что их существующая ипотека не содержит пункта об отчуждении, который может потребовать от них полного погашения ипотечного кредита в случае передачи права собственности на залог или продажи залога.

Могут ли покупатели с менее чем безупречной кредитоспособностью претендовать на получение кредита по схеме «обертывания»?

Да, одно из преимуществ оборачиваемых кредитов заключается в том, что они предоставляют альтернативный вариант финансирования для покупателей, которые не могут претендовать на традиционную банковскую ипотеку. Продавцы могут предложить финансирование владельца через оборачиваемые кредиты, что позволит покупателям с менее чем идеальным кредитом приобрести недвижимость.

Какие преимущества дает покупателям оборачиваемый кредит?

Покупатели могут извлечь выгоду из оборачиваемых кредитов, поскольку они могут приобрести недвижимость за счет средств владельца, даже если они не имеют права на получение обычной банковской ипотеки. Это может быть особенно выгодно для покупателей, которым трудно соответствовать строгим требованиям традиционных кредиторов.

Распространены ли в России кредиты с обходными условиями?

Несмотря на то, что в России, возможно, не так распространены кредиты с обходным движением, как в некоторых других странах, альтернативные механизмы финансирования все же существуют. Важно проконсультироваться с местными специалистами в области недвижимости и юриспруденции, чтобы понять конкретные правила и практику в отношении финансирования собственника и других подобных вариантов финансирования в России.