Обернутая ипотека: Что это такое, как это работает
Обернутая ипотека — это вид младшего кредита, который объединяет существующий вексель на недвижимость с дополнительным кредитом для покрытия цены покупки. Это форма финансирования продавца, при которой продавец владеет обеспеченным векселем. В этой статье мы подробно рассмотрим ипотечные кредиты, как они работают и каковы их последствия.
Основные выводы
- Ипотека Wraparound используется для рефинансирования недвижимости и представляет собой младший кредит, который включает в себя текущий кредит на недвижимость, а также новый кредит для покрытия цены покупки недвижимости.
- Wraparounds — это форма вторичного финансирования и финансирования продавца, когда продавец владеет обеспеченным векселем.
- Оберточная ипотека возникает, когда существующая ипотека не может быть погашена.
- При ипотеке с оберткой кредитор взимает с заемщика платеж по ипотеке, чтобы оплатить первоначальный кредит и обеспечить себе прибыль.
Как работает ипотека с оберткой
Обернутая ипотека обычно используется для рефинансирования недвижимости или финансирования покупки другой недвижимости, когда существующая ипотека не может быть погашена. Общая сумма ипотечного кредита включает в себя невыплаченную сумму предыдущего ипотечного кредита плюс дополнительные средства, требуемые кредитором.
При таком раскладе заемщик вносит более крупные платежи по новому кредиту, который кредитор использует для выплаты первоначального долга и получения прибыли. В зависимости от условий, указанных в кредитных документах, право собственности на недвижимость может либо сразу перейти к новому владельцу, либо оставаться за продавцом до полного погашения кредита.
Один из важных аспектов оберточной ипотеки заключается в том, что она представляет собой форму финансирования продавца, которая не предполагает обычную банковскую ипотеку. Вместо этого продавец занимает место банка и принимает платежи от нового владельца недвижимости. Большинство кредитов, финансируемых продавцом, включают спред на процентную ставку, что позволяет продавцу получить дополнительную прибыль.
Складская ипотека в сравнении со второй ипотекой
Обернутая ипотека и вторая ипотека — обе формы финансирования продавца, но они отличаются тем, как они обрабатывают остаток, причитающийся по первоначальному кредиту.
Вторая ипотека — это субординированная ипотека, выданная в то время, когда первоначальная ипотека еще действует. Процентная ставка по второй ипотеке обычно выше, а сумма займа, как правило, ниже, чем по первой ипотеке. При второй ипотеке остаток по первоначальной ипотеке и сумма новой ипотеки объединяются в новую ипотеку.
В отличие от этого, при ипотеке «в обертку» первоначальный вексель включается в новый ипотечный платеж. Финансирование продавца позволяет ему получать прибыль не только за счет разницы между ценой покупки и первоначальным долгом по ипотеке, но и за счет разницы между процентными ставками.
Пример ипотечного кредита
Чтобы проиллюстрировать, как работает ипотечный кредит, давайте рассмотрим пример. Мистер Смит владеет домом с остатком ипотеки в 50 000 долларов под 4 %-ную процентную ставку. Он продает дом миссис Джонс за 80 000 долларов, и она получает ипотечный кредит либо у мистера Смита, либо у другого кредитора по ставке 6 %.
В этом сценарии миссис Джонс делает платежи мистеру Смиту, который использует их для погашения своей первоначальной 4%-ной ипотеки. Мистер Смит получает прибыль от разницы между ценой покупки и первоначальным остатком по ипотеке, а также от разницы между двумя процентными ставками.
Важно отметить, что в зависимости от кредитной документации право собственности на недвижимость может перейти к миссис Джонс. Однако если она допустит просрочку по ипотеке, кредитор или старший претендент могут обратить взыскание на имущество.
Заключение
Обернутые ипотечные кредиты могут быть полезным инструментом финансирования в ситуациях, когда обычные банковские ипотечные кредиты нецелесообразны или нежелательны. Они обеспечивают гибкость как для покупателей, так и для продавцов и позволяют творчески подойти к вопросу финансирования. Однако перед заключением такого соглашения крайне важно тщательно разобраться в условиях и последствиях ипотечного кредита. Консультация с квалифицированным специалистом по недвижимости или финансовым консультантом поможет обеспечить правильную структуру сделки и ее соответствие действующим законам и нормам.
Обратите внимание, что информация, представленная в этой статье, предназначена исключительно для образовательных целей и не должна рассматриваться как юридическая или финансовая консультация. Перед принятием любых финансовых решений всегда рекомендуется проконсультироваться с профессионалами.
Вопросы и ответы
Что такое оборачиваемая ипотека?
Обернутая ипотека — это тип младшего кредита, который объединяет существующий вексель на недвижимость с дополнительным кредитом для покрытия цены покупки. Это форма финансирования продавца, при которой продавец владеет обеспеченным векселем.
Как работает ипотека с оберткой?
Обернутая ипотека обычно используется, когда существующая ипотека не может быть погашена. Заемщик берет новый кредит, который включает в себя невыплаченную сумму первоначальной ипотеки плюс дополнительные средства, требуемые кредитором. Заемщик вносит более крупные платежи по новому кредиту, который кредитор использует для выплаты первоначального долга и получения прибыли.
В чем разница между ипотекой с оберткой и второй ипотекой?
Хотя обе эти формы являются формами финансирования продавца, вторая ипотека — это субординированная ипотека, выданная в то время, когда первоначальная ипотека все еще действует. При второй ипотеке остаток по первоначальной ипотеке и сумма новой ипотеки объединяются в новую ипотеку. В отличие от этого, при ипотеке с оберткой первоначальная закладная включается в новый ипотечный платеж.
Кому выгодна ипотека с оберткой?
Как покупатели, так и продавцы могут извлечь выгоду из ипотечного кредита. Покупатели, которые не могут претендовать на традиционное банковское финансирование, могут получить финансирование от продавцов. Продавцы могут получить дополнительную прибыль за счет разницы между ценой покупки и первоначальным долгом по ипотеке, а также за счет разницы в процентных ставках.
Какие риски несет в себе ипотечный кредит?
Оберточная ипотека связана с определенными рисками. Покупатели должны убедиться в том, что продавец обладает чистым правом собственности на недвижимость и что на ней нет никаких залогов или обременений. Продавцы должны учитывать риск невыполнения обязательств покупателем и потенциальной потери недвижимости. Обеим сторонам рекомендуется проконсультироваться с юристами и финансовыми специалистами, чтобы понять риски и защитить свои интересы.
Можно ли использовать ипотечный кредит в России?
Несмотря на то, что в данной статье представлена информация об ипотеке с обходным кредитом, важно отметить, что законы и правила, касающиеся финансирования недвижимости, могут отличаться в разных странах, в том числе и в России. Рекомендуется проконсультироваться с местными юридическими и финансовыми специалистами, чтобы понять, насколько применимы и применимы ипотечные кредиты с оберткой в России.