Бескупонная ипотека

Что такое Бескупонная ипотека?

Ипотека с нулевым купоном – это долгосрочная коммерческая ипотека, которая отсрочивает все выплаты основной суммы и процентов до срока погашения. Кредит структурирован по принципу начисления, что означает, что причитающиеся проценты включаются в непогашенную сумму кредита  . По истечении срока заемщик либо выплачивает вексель, либо размещает другой заем по текущим процентным ставкам.

Ключевые моменты

  • Ипотека с нулевым купоном – это долгосрочная коммерческая ипотека, которая отсрочивает все выплаты основной суммы и процентов до срока погашения.
  • Причитающиеся проценты включаются в непогашенную заемную сумму, которая должна быть погашена в дату истечения срока или рефинансирована по действующим процентным ставкам.
  • В коммерческих проектах используется ипотека с нулевым купоном, когда денежные потоки для обслуживания долга недоступны до тех пор, пока проект не приближается к завершению.
  • Кредиторы обычно предлагают эту форму финансирования только постоянным коммерческим заемщикам с чистой кредитной историей.

Как работает ипотека без купона

Бескупонные ипотечные кредиты напоминают бескупонные облигации . Купон , годовая процентная ставка , выплаченных по кредиту, равен нулю до даты истечения срока , когда все это должно окупиться в один хит, вместе с полной суммы кредита.

В коммерческих проектах используется ипотека с нулевым купоном, когда потоки денежных средств для обслуживания долга маловероятны, пока проект не приближается к завершению. Примером этого может быть спортивный стадион. В этом случае доходы не будут получены до тех пор, пока структура не будет завершена и не сможет проводить мероприятия.

Поскольку общая сумма процентов плюс погашение основной суммы кредита получает кредитор только после наступления срока погашения кредита,  кредитный риск  значительно выше, чем в случае обычного кредита . В результате кредиторы обычно предлагают эту форму финансирования только постоянным коммерческим заемщикам с чистой кредитной историей. Они также склонны взимать более высокую процентную ставку по ипотечным кредитам с нулевым купоном, чтобы компенсировать отсутствие немедленной отдачи.

Краткая справка

С ипотекой с нулевым купоном заемщик может профинансировать коммерческий проект с меньшим денежным потоком, ожидая, что повышение стоимости собственности в течение срока ссуды будет достаточным для ее выплаты.

Пример ипотеки с нулевым купоном 

ABC Corp. берет ипотеку с нулевым купоном на сумму 400 000 долларов США и подлежит погашению через 20 лет. В течение следующих двух десятилетий ABC ничего не возвращает кредитору. В отличие от обычных ипотечных кредитов , от компании не требуется немедленно начинать постепенно выплачивать основную сумму, а также проценты за привилегию получения кредита.

Все меняется по истечении 20 лет. Внезапно ABC должна вернуть заемные 400 000 долларов сразу, вместе с начисленными процентами по ссуде, или рефинансировать по существующим процентным ставкам. Невыполнение этого требования приведет к потере собственности и принудительной передаче ключей кредитору.

1984

В этом году компания Franklin Savings Association из Канзаса продала первый выпуск бескупонных облигаций, обеспеченных закладными.

Особые соображения

Инвестирование в ипотечные облигации с нулевым купоном

Инвесторы имеют возможность участвовать в акции и зарабатывать деньги на ипотеке с нулевым купоном и облигациях. Эти инвестиции популярны среди определенных инвесторов, отчасти из-за их доступности на определенных рынках недвижимости, а также потому, что облигации с нулевым купоном продаются с дисконтом от номинальной стоимости векселя. 

Инвесторы не будут получать регулярные выплаты процентов. Однако заемщик добавит процентную сумму к основной сумме, которая возвращается кредиторам по истечении срока погашения. Процентные ставки будут увеличиваться каждые полгода, и по мере роста первичной стоимости будут возникать более высокие процентные платежи, которые возвращаются в общую сумму основного долга.

Поскольку они не платят купонов и доставляют деньги только по истечении срока погашения, цены на ипотечные кредиты с нулевым купоном могут быть очень нестабильными. Они также подлежат ежегодным выплатам налога на прибыль , даже если доход относится к инвесторам и не получает их регулярно. Исключением может быть ситуация, когда в инвестиционном соглашении не содержится обещания выплачивать инвесторам конкретный доход, и в этом случае не будет текущего налогооблагаемого годового дохода. 

Другой подобный тип инвестиций используется в основном для индивидуальных пенсионных счетов (IRA) и других организаций, где налогообложение в текущем году не рассматривается.