Зомби Определение названия
Зомби-титул — это термин, широко используемый в сфере недвижимости для описания ситуации, когда домовладелец ошибочно полагает, что его собственность утрачена в результате обращения взыскания на нее и что право собственности перешло к кредитору, в то время как на самом деле процесс обращения взыскания был отменен или прекращен. В результате домовладелец продолжает владеть собственностью, оставаясь ответственным за налоги на недвижимость, нарушения правил и другие связанные с этим расходы.
Понимание зомбированных прав собственности
Зомбированные титулы часто возникают из-за путаницы и недопонимания правил обращения взыскания. Когда домовладелец не выполняет свои обязательства по ипотеке и получает от кредитора уведомление об обращении взыскания, он может отказаться от собственности и съехать. Затем кредитор оценивает состояние имущества перед продажей. Если недвижимость требует значительного ремонта или имеет неоплаченные налоги, кредитор может отказаться от права собственности, поскольку вкладывать в нее дополнительные средства может быть нецелесообразно с финансовой точки зрения. Если кредитор отменяет или прекращает процесс обращения взыскания на недвижимость, не уведомив об этом домовладельца, он остается с «зомбированным» титулом.
Существует две основные причины, по которым возникают «зомбированные» титулы. Во-первых, финансовые учреждения не обязаны вступать в право собственности на недвижимость, на которую обращено взыскание, даже если домовладелец допустил дефолт по кредиту. Если расходы, связанные с продажей имущества, или потенциальные обязательства будут сочтены слишком высокими, кредитор может принять решение отказаться от имущества и не вступать в права собственности. Во-вторых, кредиторы не обязаны уведомлять домовладельца о прекращении взыскания, и у них может не быть обновленной контактной информации домовладельца, который переехал в другое место. Таким образом, домовладелец не знает, что он все еще владеет правом собственности на недвижимость.
Владелец дома с «зомбированным» титулом продолжает нести все расходы и обязанности по владению домом, не получая при этом никаких преимуществ. Право собственности не меняется до тех пор, пока на титуле не появится имя другого человека.
Последние тенденции
После кризиса ипотечного кредитования 2007-2008 годов миллионы домовладельцев столкнулись с проблемой лишения прав собственности. Хотя многие дела о взыскании были успешно завершены, значительное число дел осталось нерешенным или было неожиданно отклонено, в результате чего многие домовладельцы стали обладателями «зомби» прав собственности в годы, последовавшие за финансовым кризисом. По мере того как экономика и рынок жилья США постепенно восстанавливались, распространенность «зомби»-выкупов снизилась.
Однако в последние годы, в связи с ростом инфляции и процентных ставок, наблюдается рост числа вакантных квартир. Согласно отраслевым данным, в третьем квартале 2022 года в США оставалось незанятым около 1,3 миллиона объектов жилой недвижимости, что составляло 1,3 % от общего числа американских домов.
Из примерно 270 500 домов, находящихся в процессе лишения права выкупа за тот же период, около 7 700 или 2,85 % были отнесены к категории «зомби», что означает, что процесс лишения права выкупа был отменен или прекращен.
Финансовое воздействие на кредиторов и домовладельцев
Для кредиторов отказ от ипотеки, связанной с «зомбированными» титулами, может иметь определенные финансовые преимущества. Отказавшись от таких закладных, банки могут извлечь выгоду из страхования, налоговых льгот и бухгалтерских выгод, связанных с убытками. Кредиторы также могут продать неоплаченный долг коллекторам, чтобы вернуть всю или часть суммы кредита.
Однако для домовладельцев зомбированные права собственности могут обернуться серьезными финансовыми проблемами и трудностями. Владельцы жилья, которые считали, что съехали и живут дальше, сталкиваются с неожиданными финансовыми обязательствами. Они по-прежнему несут ответственность за налоги на недвижимость, нарушения правил и другие расходы, связанные с содержанием имущества. Это может быть особенно обременительно для домовладельцев, которые и без того испытывают финансовые трудности из-за банкротства или других финансовых проблем.
Кроме того, заброшенная недвижимость с «зомбированными» правами собственности может негативно влиять на окружающий район. Заброшенные и пустующие дома часто становятся помехой, привлекая вредителей, преступников и даже нелегальных жильцов. Местные муниципалитеты могут вмешиваться в ситуацию и проводить базовое техническое обслуживание таких домов, что влечет за собой дополнительные расходы для домовладельцев.
Кроме того, наличие заброшенных объектов снижает стоимость соседних домов, что сказывается на общей стоимости недвижимости в районе.
Влияние соседства
Наличие заброшенной недвижимости с зомбированными правами собственности негативно сказывается на стоимости и привлекательности других домов в районе. Жалобы соседей и местных жителей часто заставляют муниципальные власти вмешиваться и проводить базовый ремонт заброшенной недвижимости. Это не только накладывает финансовое бремя на домовладельцев с «зомби», но и нарушает общую эстетику и благоустроенность района.
В заключение можно сказать, что «зомбированный» титул относится к ситуации, когда домовладелец ошибочно полагает, что его собственность утрачена в результате обращения взыскания и что титул перешел к кредитору. Однако процесс обращения взыскания был отменен или прекращен, в результате чего на домовладельца возлагаются обязанности и расходы, связанные с владением собственностью. Зомбированные права собственности могут иметь значительные финансовые последствия для домовладельцев и негативно влиять на стоимость и благосостояние окружающего района. Осознание этого явления крайне важно для домовладельцев, кредиторов и политиков, чтобы принять меры по смягчению и минимизации негативных последствий «зомбированных» титулов на рынке недвижимости.
Вопросы и ответы
Что такое название зомби?
Зомби-титул — это ситуация в сфере недвижимости, когда домовладелец ошибочно полагает, что его собственность утрачена в результате обращения взыскания на нее и что титул перешел к кредитору. Однако процесс обращения взыскания на имущество был прекращен или отменен, в результате чего домовладелец несет постоянные обязанности и расходы, связанные с владением имуществом.
Как возникают «зомбированные» титулы?
Зомби-право собственности возникает, когда домовладельцы получают от кредитора уведомление об обращении взыскания на недвижимость, отказываются от нее и съезжают. Если кредитор решает не вступать в законные права собственности на недвижимость из-за чрезмерных затрат на ремонт или других обязательств, он может прекратить процесс обращения взыскания, не уведомив об этом домовладельца. В результате домовладелец остается в неведении о том, что он все еще владеет правом собственности на недвижимость.
Каковы финансовые последствия для домовладельцев с «зомбированными» правами собственности?
Владельцы домов с зомбированными правами собственности сталкиваются с серьезными финансовыми трудностями. Они несут ответственность за налоги на недвижимость, нарушения правил и другие расходы на содержание имущества, даже если они больше не проживают в нем. Эти дополнительные расходы могут оказаться особенно тяжелыми для домовладельцев, которые и так испытывают финансовые трудности.
Как зомбированные права собственности влияют на районы?
Зомбированные права собственности могут оказывать негативное влияние на окружающий район. Заброшенные объекты недвижимости с «зомби» титулами часто привлекают вредителей, преступников и нелегальных жильцов. Местным муниципалитетам может потребоваться вмешательство и проведение базового технического обслуживания таких объектов, что еще больше обременяет домовладельцев дополнительными расходами. Наличие заброшенной недвижимости также снижает стоимость соседних домов, что сказывается на общей стоимости недвижимости в районе.
Могут ли кредиторы получить выгоду от «зомбированных» титулов?
Кредиторы могут извлечь выгоду из «зомби», отказавшись от ипотеки, связанной с этой недвижимостью. Отказавшись от таких закладных, банки могут извлечь выгоду из страхования, налоговых льгот и бухгалтерских выгод, связанных с убытками. Кредиторы также могут продать неоплаченный долг коллекторам, чтобы вернуть всю или часть суммы кредита.
Как домовладельцы могут защитить себя от «зомбированных» титулов?
Чтобы защитить себя от «зомби», домовладельцы должны быть в курсе состояния дел, связанных с обращением взыскания на их имущество. Важно поддерживать открытое общение с кредитором и при необходимости обращаться за юридической помощью. Владельцы жилья также должны регулярно проверять публичные записи, чтобы убедиться в отсутствии неожиданных отказов или прекращения процесса взыскания, связанного с их собственностью.