Зомби титул

Что такое Зомби титул?

Право собственности на зомби – это право собственности на недвижимость, которое остается у домовладельца, который считает, что он или она потеряли собственность из-за обращения взыскания , и что право собственности перешло к кредитору . Титулы зомби являются результатом того, что кредиторы инициируют процедуру обращения взыскания путем выдачи уведомления об обращении взыскания, а затем неожиданно отклоняют его.

Если домовладелец не знает об исключении права выкупа, он или она останется с титулом зомби. Кредитор может принять решение об отказе в обращении взыскания по разным причинам, включая избыток товарно-материальных ценностей или неоправданные затраты.

Титул зомби представляет собой значительный финансовый риск для домовладельца, который продолжает отображаться в титуле собственности, поскольку он или она несет ответственность за налоги на имущество и нарушения кодекса.

Ключевые моменты

  • Право собственности на зомби – это право собственности на недвижимое имущество, которое остается за домовладельцем без его ведома, поскольку собственность находилась в отчуждении, и домовладелец считает, что право собственности перешло к кредитору.
  • Кредитор может отказаться от получения права собственности на отчужденное имущество, если расходы, связанные с продажей имущества (возникающие из неуплаченных налогов, залогов и штрафов) или потенциальной ответственности, слишком высоки, и может отказаться от права собственности.
  • Титулы зомби возникают потому, что финансовое учреждение не обязано принимать законный титул на собственность, находящуюся в обращении, и не может (или может быть не в состоянии) связаться с домовладельцем, если он отклонит обращение взыскания.

Понимание названия зомби

Титулы зомби часто являются результатом путаницы со стороны домовладельцев в отношении правил отчуждения. Домовладелец, который не выполнил свои обязательства по ипотеке, может отказаться от собственности и съехать после получения уведомления о потере права выкупа от кредитора. Кредитор оценит имущество до продажи права выкупа. Если недвижимость находится в аварийном состоянии и требует значительных затрат на ремонт и неуплату налогов, прежде чем ее можно будет продать, кредитор может отказаться от получения титула, исходя из того, что нет смысла тратить хорошие деньги на плохие. Если кредитор отменяет или отклоняет процесс потери права выкупа, домовладельцу остается титул зомби.

Титулы зомби возникают по двум причинам. Во-первых, кредитор или финансовое учреждение не обязаны приобретать юридический титул на собственность, переданную в залог, даже если домовладелец не выполнил свои обязательства по ссуде. Если затраты на продажу собственности или потенциальные обязательства, связанные с недвижимостью, слишком высоки, кредитор может уйти, а не получить право собственности на недвижимость. Во-вторых, от кредитора также не требуется сообщать домовладельцу, если он решил отказаться от обращения взыскания; даже если кредитор решит проинформировать домовладельца, у него может не быть адреса или контактной информации домовладельца, который сейчас живет в другом месте.

Домовладелец в этой ситуации будет по-прежнему неосознанно иметь право собственности на недвижимость, а также все связанные с этим расходы и обязанности, связанные с владением домом, без каких-либо сопутствующих льгот. Право собственности не меняется до тех пор, пока в заголовке не указано другое имя.

В  результате кризиса ипотечного кредитования в 2007-2008 годах миллионы домовладельцев оказались перед угрозой потери права выкупа. В то время как большинство этих потерь права выкупа были осуществлены, многие остались висящими в середине процесса или неожиданно уволены, в результате чего десятки тысяч домовладельцев неосознанно получили титулы зомби в годы после финансового кризиса.

По мере того как рынок жилья в США постепенно укреплялся, количество случаев RealtyTrac , к концу второго квартала 2016 года количество пустующих домов зомби в США составило немногим более 19 000, что на 30% меньше, чем год назад, и составляло 4,7% от всей жилой недвижимости, переданной в залог.

Краткая справка

По данным поставщика данных о недвижимости ATTOM Data Solutions , из примерно 288000 домов, которые находились в процессе отчуждения права выкупа в четвертом квартале 2019 года, чуть более 8,500 или 2,96% оставались пустыми из-за зомби-отчуждения.

Финансовые последствия для кредиторов и домовладельцев

Каковы финансовые последствия для кредитора? В отчете  Reuters цитируется статья Федерального резерва за 2010 год, в которой говорится, что, отказавшись от такой ипотеки, банки могут по крайней мере получить страховые, налоговые и бухгалтерские выгоды, возникающие в результате таких потерь. Кредитор может также продать неоплаченную задолженность сборщикам долгов, чтобы полностью или частично возместить ссуду.

Хотя финансовое воздействие зомби-титулов на богатые финансовые учреждения, таким образом, может быть ограниченным, они могут привести к значительным и часто катастрофическим финансовым проблемам для домовладельцев, которые думали, что они переехали и переехали. Титул зомби представляет собой двойной удар домовладельцу, который уже испытывает финансовые затруднения из-за банкротства и может столкнуться с огромным счетом за неуплату налогов и нарушения кодекса, когда он или она снова встает на ноги в финансовом отношении.

Например, незанятый дом может легко прийти в негодность. Мало того, что домовладелец остается ответственным за налоги на недвижимость , он также может нести ответственность перед местными властями за техническое обслуживание и ремонт собственности. Если дом находится в заброшенном состоянии и подлежит сносу, эти расходы должен нести домовладелец, имеющий титул зомби.

Домовладелец также сталкивается с множеством проблем, возникающих в связи с брошенным имуществом. Они могут варьироваться от причинения неудобств обществу, возникающих в результате заражения объекта вредителями или использования его для преступной деятельности, до осложнений, возникающих в результате незаконных скваттеров или незаконного владения .

Заброшенная недвижимость также отрицательно сказывается на стоимости других домов по соседству. Жалобы соседей и жителей района на заброшенные и заброшенные дома часто вынуждают местный муниципалитет вмешаться и выполнить базовое обслуживание, такое как обрезка заросших дворов или вывоз мусора, поскольку ни кредитор, ни отсутствующий домовладелец не берут на себя ответственность за содержание собственности.

Затраты на такое стороннее обслуживание и штрафы за нарушения кода со временем могут возрасти. Если эти расходы не будут оплачены, домовладелец может понести штрафы и сборы и даже столкнуться с судебным иском. Кроме того, обладатели титула зомби могут получить возмещение заработной платы и налогов, а их кредит будет уничтожен, что приведет к еще большим финансовым проблемам в будущем. Многие домовладельцы не осознают, что обладают титулами зомби, пока не обнаруживают, что их преследуют ипотечные службы, сборщики долгов и местные органы власти.

Покупатели, которые невольно покупают дома с титулами зомби, также могут остаться в юридической неопределенности, поскольку предыдущий домовладелец может быть не в состоянии передать право собственности покупателю из-за залогового удержания собственности, возникающего из-за неуплаченных налогов и штрафов. Предостережение покупателя должно быть основным руководящим принципом перед покупкой дома – важнейшим решением для большинства людей.

Некоторые специалисты по недвижимости советуют, чтобы домовладелец оставался дома в течение всего процесса обращения взыскания, чтобы обеспечить его безопасность и поддержание в хорошем состоянии. В любом случае домовладельцы могут защитить себя от зомби-прав, наблюдая за процессом отчуждения права выкупа до завершения, а также убедившись, что право собственности на их дом на законных основаниях переходит к другой стороне.