Коэффициент доходности финансового менеджмента (FMRR): Обзор
Коэффициент доходности финансового менеджмента (FMRR) — это метрика, используемая для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, в частности в контексте инвестиционных трастов недвижимости (REIT). REITs — это акции, предлагаемые публике компанией или трастом недвижимости, который владеет портфелем приносящих доход объектов и/или ипотечных кредитов.
Значение FMRR
FMRR — ценный инструмент для профессионалов и инвесторов в сфере недвижимости, поскольку он позволяет всесторонне сравнивать инвестиционные возможности. Хотя для анализа недвижимости существуют и другие показатели, FMRR позволяет инвесторам на равных оценивать эффективность различных вариантов вложений.
Понимание расчета FMRR
Расчет FMRR является сложным и обычно требует использования компьютерного программного обеспечения для получения точных результатов. В отличие от некоторых других финансовых показателей, FMRR не имеет формульного подхода к расчету. Вместо этого он рассчитывается методом проб и ошибок.
Прежде чем использовать программное обеспечение для расчета FMRR, необходимо выполнить несколько важных шагов:
- Определите безопасную норму прибыли: Эта ставка представляет собой процент, получаемый по средствам, которые покрывают отрицательные денежные потоки. Безопасная ставка предполагает, что эти средства высоколиквидны и могут быть доступны с минимальным риском.
- Определите норму прибыли от реинвестирования: Эта ставка представляет собой доходность инвестиций, когда положительные денежные потоки реинвестируются в аналогичные промежуточные или долгосрочные инвестиции с сопоставимым риском. Ставка реинвестирования выше, чем безопасная ставка, из-за более высокой ставки дисконтирования, связанной с риском неликвидных инвестиций.
- Дисконтирование денежных потоков: Отрицательные денежные потоки дисконтируются обратно по безопасной ставке доходности и вычитаются из любых положительных денежных потоков. Другие денежные потоки, которые не относятся к предыдущему шагу, также дисконтируются до настоящего времени по безопасной ставке.
- Сложение положительных денежных потоков: Положительные денежные потоки, оставшиеся после предыдущих шагов, суммируются до конца периода владения по ставке реинвестирования. Затем эти денежные потоки добавляются к прогнозируемым денежным потокам, ожидаемым от продажи в конце периода владения инвестицией.
- Рассчитайте IRR: Результатом вышеописанных действий является норма доходности финансового менеджмента, которую можно рассчитать с помощью внутренней нормы доходности (IRR).
Преимущества FMRR
FMRR обладает рядом преимуществ по сравнению с другими показателями, обычно используемыми в анализе недвижимости. Он учитывает продолжительность и риск инвестиций, что позволяет дать более комплексную оценку эффективности. Определяя денежные потоки по разным ставкам (безопасная ставка и ставка реинвестирования), FMRR дает более точное представление о доходности инвестиций.
Кроме того, FMRR устраняет ограничения внутренней нормы доходности (IRR). Хотя IRR является стандартным показателем доходности, он не учитывает время или период владения. FMRR преодолевает это ограничение, учитывая временную стоимость денег и влияние денежных потоков, возникающих непосредственно перед отрицательными денежными потоками.
Применение FMRR в России
Хотя FMRR является глобально применимой метрикой, ее принципы могут быть эффективно применены в контексте инвестиций в недвижимость в России. Инвесторы и профессионалы на российском рынке недвижимости могут использовать FMRR для оценки эффективности REITs и сравнения различных инвестиционных возможностей.
В России расчет FMRR предполагает определение соответствующей безопасной нормы доходности и ставки реинвестирования с учетом условий местного рынка и факторов риска. Процесс дисконтирования и компаундирования денежных потоков будет соответствовать конкретной инвестиции и периоду владения.
Используя FMRR, инвесторы в России смогут принимать обоснованные решения, оценивать прибыльность инвестиций в недвижимость и эффективно сравнивать различные возможности на рынке.
В заключение
Коэффициент доходности финансового менеджмента (FMRR) является ценным показателем для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, особенно в контексте REITs. Его способность учитывать продолжительность и риск инвестиций, а также спецификация денежных потоков по различным ставкам делает FMRR комплексным инструментом для сравнения инвестиционных возможностей.
В России FMRR можно применять для оценки эффективности REIT и принятия обоснованных инвестиционных решений. Понимая процесс расчета и учитывая условия местного рынка, инвесторы могут эффективно использовать FMRR для оценки инвестиций в недвижимость и оптимизации своих портфелей.
Вопросы и ответы
Что такое FMRR и как он используется в недвижимости?
FMRR расшифровывается как Financial Management Rate of Return и является метрикой, используемой для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, особенно в контексте инвестиционных трастов недвижимости (REITs). Она позволяет инвесторам сравнивать различные инвестиционные возможности на равных условиях, принимая во внимание продолжительность и риск инвестиций.
Как рассчитывается FMRR?
Расчет FMRR является сложным и обычно требует использования компьютерного программного обеспечения. Он включает в себя определение безопасной нормы доходности и нормы реинвестирования, дисконтирование отрицательных денежных потоков по безопасной ставке, компаундирование положительных денежных потоков по ставке реинвестирования и расчет внутренней нормы доходности (IRR) на основе этих денежных потоков.
Каковы преимущества использования FMRR в анализе недвижимости?
FMRR обладает рядом преимуществ по сравнению с другими метриками, обычно используемыми в анализе недвижимости. Он учитывает продолжительность и риск инвестиций, обеспечивая более комплексную оценку эффективности. Определяя денежные потоки по разным ставкам, FMRR дает более точное представление о доходности инвестиций.
Как FMRR устраняет ограничения внутренней нормы доходности (IRR)?
Хотя IRR является стандартным показателем доходности, он не учитывает время или периоды владения. FMRR преодолевает это ограничение, учитывая временную стоимость денег и влияние денежных потоков, возникающих непосредственно перед отрицательными денежными потоками. Он обеспечивает более реалистичную оценку ликвидности и риска, связанного с инвестициями.
Можно ли применить FMRR к инвестициям в недвижимость в России?
Да, FMRR можно эффективно применять к инвестициям в недвижимость в России. Принципы FMRR применимы во всем мире, и инвесторы и профессионалы на российском рынке недвижимости могут использовать FMRR для оценки эффективности REITs и сравнения различных инвестиционных возможностей.
Какие факторы следует учитывать при применении FMRR в России?
Применяя FMRR в России, важно учитывать условия местного рынка, факторы риска и нормативно-правовую базу. Определение соответствующей безопасной нормы доходности и ставки реинвестирования должно основываться на особенностях российского рынка недвижимости. Кроме того, процесс дисконтирования и компаундирования денежных потоков должен быть адаптирован к инвестициям и периоду владения в российских условиях.