Затраты на перепродажу домов

Продажа домов может быть прибыльным делом, но важно понимать, какие расходы при этом возникают. Когда вы продаете дом, вам нужны не только средства на покупку недвижимости, но и деньги на ремонт, налоги на недвижимость, коммунальные услуги и страхование домовладельцев. Очень важно учесть эти расходы, прежде чем приступать к реализации проекта по продаже дома.
Ставки налога на прирост краткосрочного капитала в США могут составлять от 10 до 37 %, в зависимости от вашей федеральной ставки подоходного налога. Эти налоги могут существенно повлиять на вашу прибыль, если вы продадите недвижимость в течение года. Кроме того, ставки налога на прирост капитала в долгосрочной перспективе, которые применяются, если вы владеете недвижимостью более года, могут составлять 0%, 15% или 20% в зависимости от вашего дохода. Важно учитывать эти налоговые последствия и принимать их во внимание в своих финансовых расчетах.
Если вы планируете финансировать свою сделку с помощью кредита, важно отметить, что заемные средства для финансирования сделки, как правило, обходятся дороже, чем кредит на покупку основного жилья. Кредиторы рассматривают флиппинг как более рискованную инвестицию и часто требуют наличия успешного опыта продажи хотя бы одного дома с прибылью. Неопытные флипперы могут столкнуться с более высокими комиссионными и процентными ставками или не найти кредиторов, готовых работать с ними.

Кредиты под залог недвижимости

Один из вариантов финансирования покупки дома — кредит под залог недвижимости. Кредиты на твердые деньги обычно обеспечиваются самой недвижимостью, а не вашей платежеспособностью. Такие кредиты часто предоставляются частными инвесторами или компаниями, а не традиционными финансовыми учреждениями, такими как банки. Кредиты на твердые деньги отличаются коротким сроком, высокими процентными ставками и относительно высокими расходами на закрытие сделки.
Преимуществом кредита на твердые деньги является его гибкость и скорость финансирования, что может иметь решающее значение при быстром заключении сделки. Такие кредиты обычно выдаются на более короткие сроки, от одного до пяти лет, а залогом служит недвижимость. Кредиторы могут предоставить более низкий процент от стоимости недвижимости по сравнению с кредитом на первичное жилье, чтобы защитить свои инвестиции в случае невыполнения обязательств.
Процентные ставки по кредитам «твердых денег» могут составлять от 12 до 18 %, а кредиторы могут взимать от двух до пяти пунктов. Один пункт составляет 1 % от суммы кредита. Например, если вы берете кредит на сумму 112 000 долларов и к нему добавляются два пункта, вы заплатите дополнительно 2 240 долларов. В отличие от обычных ипотечных кредитов, где пункты обычно выплачиваются при закрытии сделки, в случае с кредитом «твердые деньги» вам, возможно, не придется платить пункты до тех пор, пока вы не продадите недвижимость.
Большинство кредиторов, предоставляющих твердые деньги, требуют ежемесячных выплат только процентов, пока кредит не погашен, хотя некоторые могут разрешить начислять проценты до завершения сделки. Стоит обсудить с кредитором варианты выплат, чтобы выяснить, можно ли отложить выплату процентов до момента продажи недвижимости.
Сумма, которую вы можете взять в кредит, зависит от стоимости недвижимости после ремонта (ARV). Например, если дом стоит 80 000 долларов, а его стоимость после ремонта составляет 160 000 долларов, и вы можете взять в долг до 70 % от стоимости после ремонта, вы можете взять в долг 112 000 долларов. После вычета покупной цены у вас останутся средства на закрытие сделки, комиссионные кредитора, ремонт, расходы на содержание дома и расходы на продажу, такие как оформление, маркетинг и комиссионные агентам по недвижимости. Если вы будете придерживаться своего бюджета, то, возможно, вам не понадобится никаких дополнительных средств для финансирования сделки.
Важно отметить, что кредиты под залог недвижимости имеют более высокие процентные ставки и более короткие сроки погашения, чем обычные кредиты. Поэтому очень важно тщательно оценить потенциальную рентабельность сделки, прежде чем приступать к получению кредита.

Кредиты с твердыми деньгами в сравнении с обычными кредитами

Лукас Мачадо, президент House Heroes, группы инвесторов в недвижимость, специализирующихся на перевороте домов и выдаче кредитов под залог недвижимости, рассказывает о различиях между кредитами под залог недвижимости и обычными кредитами. Кредиты на твердые деньги имеют определенные преимущества, такие как меньшая бюрократическая волокита и более быстрое финансирование по сравнению с традиционными кредитами в банках. Однако они также сопровождаются более высокими процентными ставками, короткими сроками и более высокими расходами на закрытие сделки.
Обычные кредиты, с другой стороны, обычно привлекаются через банки или другие традиционные финансовые учреждения. Эти кредиты могут иметь более низкие процентные ставки и более длительные сроки погашения, что делает их более подходящими для тех, кто планирует жить в недвижимости, а не сдавать ее в аренду.
Выбирая между кредитом на покупку недвижимости и обычным кредитом, необходимо оценить свое финансовое положение, опыт работы с недвижимостью и конкретные требования к вашему проекту. Работа с финансовым консультантом или специалистом по недвижимости поможет вам определить наиболее подходящий вариант финансирования для вашего проекта по продаже дома.

Где искать кредиторов

Поиск кредиторов, готовых финансировать ваш проект по продаже дома, — важнейший шаг в получении необходимых средств. Вот несколько вариантов, которые следует изучить:

Частные кредиторы

Частные кредиторы, такие как индивидуальные инвесторы или компании, специализирующиеся на финансировании недвижимости, могут стать ценным источником финансирования для сделок по продаже домов. Такие кредиторы могут предложить более гибкие условия и охотнее работают с неопытными флипперами по сравнению с традиционными финансовыми учреждениями. Найти частных кредиторов можно на сетевых мероприятиях, в инвестиционных клубах по недвижимости или по рекомендациям других профессионалов в сфере недвижимости.

Краудфандинг

Краудфандинг стал альтернативным способом финансирования сделок по продаже недвижимости. Такие платформы, как RealtyMogul, Patch of Land и Fundrise, позволяют частным лицам коллективно инвестировать в проекты в сфере недвижимости. Вы можете создать проект на этих платформах, описать детали и привлечь инвесторов, заинтересованных во вложении средств. Краудфандинг может быть жизнеспособным вариантом, особенно если у вас есть убедительный проект и вы можете эффективно продвигать его среди потенциальных инвесторов.

Могу ли я продать дом с традиционной ипотекой?

Хотя использовать традиционную ипотеку для финансирования сделки по продаже дома можно, это может быть непросто. Традиционные ипотечные кредиты предназначены для недвижимости, занимаемой владельцем, и, как правило, требуют обширной документации, кредитоспособности и солидной финансовой истории. Кредиторы могут с сомнением отнестись к предоставлению традиционной ипотеки на недвижимость, требующую значительного ремонта или реконструкции.
Однако если вы планируете жить в недвижимости во время ремонта, вы можете претендовать на получение кредита FHA 203(k). Эта кредитная программа позволяет вам финансировать как покупку недвижимости, так и стоимость ремонта в рамках одной ипотеки. Это может быть привлекательным вариантом, если вы хотите жить в продаваемой недвижимости и не располагаете достаточными средствами для первоначального взноса.

Сколько зарабатывают хаус флипперы?

Сдача дома может быть прибыльным делом, но успех гарантирован не каждому. Прибыльность сделки зависит от различных факторов, включая цену покупки, затраты на ремонт, состояние рынка и возможность продать недвижимость по выгодной цене.
Согласно отчету ATTOM Data Solutions, в 2019 году доля сделок, принесших валовую прибыль, снизилась по сравнению с предыдущим годом. Однако почти 40 % сделок все же принесли валовую прибыль в размере 50 % и более.
Важно отметить, что переворот дома требует тщательного планирования, составления бюджета и анализа рынка. Хорошее понимание местного рынка недвижимости, точная оценка затрат на ремонт и эффективный маркетинг недвижимости для продажи являются решающими факторами для увеличения шансов на получение прибыли.

Что делает дом хорошим для продажи?

При выборе недвижимости для флиппинга существуют определенные характеристики, которые могут повысить вероятность успешного флиппинга:

Местоположение:

Выбирайте недвижимость в престижном районе с хорошими школами, удобствами и низким уровнем преступности. Недвижимость в популярных районах, как правило, привлекает больше покупателей и может привести к быстрой продаже и более высокой цене.

Цена покупки:

Ищите недвижимость, цена которой ниже рыночной или требует переговоров для получения выгодной цены покупки. Низкая цена позволяет получить прибыль после ремонта и других расходов.

Потенциал ремонта и реконструкции:

Оцените состояние недвижимости и определите возможности для ее улучшения. Ищите недвижимость, требующую косметических обновлений или мелкого ремонта, а не масштабных структурных работ, поскольку капитальный ремонт может сократить ваш бюджет и доходность.

Условия рынка:

Учитывайте текущие условия рынка недвижимости в вашем регионе. Продажа на рынке продавца, где спрос превышает предложение, может увеличить ваши шансы продать квартиру быстро и по более высокой цене. Однако будьте осторожны с покупкой на рынке, переживающем спад, или там, где наблюдается избыток предложения аналогичной недвижимости.

Что может пойти не так при продаже дома?

Сдача дома в аренду сопряжена с определенными рисками и трудностями. Вот некоторые распространенные подводные камни, которых следует остерегаться:

Недооценка расходов на ремонт:

Неверная оценка стоимости ремонта может быстро съесть ваш бюджет и превратить прибыльную сделку в убыток. Очень важно тщательно оценить состояние недвижимости и проконсультироваться с опытными подрядчиками, чтобы получить точную смету.

Волатильность рынка:

На флиппинг влияют рыночные условия. Внезапный спад на рынке недвижимости может затруднить продажу объекта по желаемой цене или в желаемые сроки. Внимательно следите за тенденциями рынка и будьте готовы к возможным колебаниям.

Завышенная цена на недвижимость:

Установление нереальной цены может отпугнуть потенциальных покупателей и привести к затягиванию сроков размещения объявлений. Изучите сопоставимые объекты недвижимости в данном районе и вместе с агентом по недвижимости определите конкурентоспособную и привлекательную цену продажи.

Недостаточное планирование и организация:

Отсутствие надлежащего планирования может привести к задержкам, перерасходу средств и упущенным возможностям. Составьте подробный план проекта, определите реалистичные сроки и согласуйте их с подрядчиками, поставщиками и другими специалистами, участвующими в процессе ремонта.

Юридические и нормативные вопросы:

Обеспечьте соблюдение местных строительных норм, разрешений и правил зонирования. Неполучение необходимых разрешений или несоблюдение правил может привести к штрафам, задержкам и даже судебным разбирательствам.

Итоги

Флиппинг

Вопросы и ответы

Могу ли я перевернуть дом в России, используя те же стратегии, о которых говорится в этой статье?

Да, стратегии, рассмотренные в этой статье, могут быть применимы и к перевороту дома в России. Хотя конкретные правила и варианты финансирования могут отличаться, общие принципы оценки затрат, обеспечения финансирования и поиска выгодной недвижимости остаются актуальными.

Каковы преимущества использования кредита под залог дома?

Кредиты на твердые деньги обеспечивают гибкость и быстрое финансирование, что может быть выгодно при быстром завершении сделки. Как правило, они основываются на стоимости недвижимости, а не на кредитоспособности заемщика, что делает их доступными для людей с ограниченной кредитной историей. Однако важно отметить, что кредиты на твердые деньги сопровождаются более высокими процентными ставками, короткими сроками погашения и более высокими расходами на закрытие сделки.

Существуют ли альтернативы традиционным кредиторам для финансирования сделки по продаже дома?

Да, существуют альтернативные варианты финансирования сделок по продаже домов. Частные кредиторы, такие как индивидуальные инвесторы или компании по финансированию недвижимости, могут предоставить финансирование для флиппинга. Краудфандинговые платформы также предлагают возможности для привлечения нескольких инвесторов в ваш проект. Кроме того, если вы планируете жить в доме во время ремонта, вы можете претендовать на кредит FHA 203(k), который объединяет расходы на покупку и ремонт в одну ипотеку.

Как определить, подходит ли недвижимость для флиппинга?

При оценке недвижимости для сдачи в аренду учитывайте такие факторы, как местоположение, цена покупки, возможность ремонта и реконструкции, а также текущие рыночные условия. Ищите недвижимость в привлекательных районах, с потенциалом роста стоимости и требующую косметического обновления, а не капитального ремонта. Оценка местного рынка и сотрудничество с профессионалами в области недвижимости помогут вам принять взвешенное решение.

Каковы общие проблемы и риски, связанные с продажей домов?

Сдача дома сопряжена с определенными рисками и трудностями, включая недооценку стоимости ремонта, нестабильность рынка, завышение цены на недвижимость, недостаточное планирование и организация, а также юридические и нормативные проблемы. Чтобы снизить эти риски и повысить шансы на успешное завершение сделки, важно тщательно спланировать ее, провести тщательную юридическую экспертизу и быть в курсе состояния местного рынка.

Приносит ли прибыль большинство квартирных махинаторов?

Хотя сдача дома в аренду может быть прибыльным делом, успех не гарантирован каждому покупателю. Прибыльность зависит от различных факторов, включая цену покупки, затраты на ремонт, состояние рынка и возможность продать недвижимость по выгодной цене. Согласно данным, значительный процент сделок по перепродаже домов все же приносит валовую прибыль, но тщательное планирование, составление бюджета и анализ рынка необходимы для повышения шансов на получение прибыли.