Стоит ли покупать дом на аукционе?
Ключевые выводы:
- Покупка дома на аукционе более рискованна, чем обычная покупка. Очень важно хорошо знать, как работают аукционы недвижимости.
- Вы можете найти домашние аукционы через органы местного самоуправления, агентов по недвижимости и онлайн-сайты, такие как RealtyTrac.com и Auction.com.
- Аукционная недвижимость часто не позволяет осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед началом торгов.
- Изучите и поймите все правила аукциона и проявите должную осмотрительность в отношении любой интересующей вас собственности — например, проверьте наличие претензий, залогов и арендаторов перед тем, как делать ставки.
Как работает покупка дома на аукционе
Преимущества покупки на аукционе включают расширение ваших возможностей и, возможно, покупку со скидкой. Вы можете столкнуться с меньшей конкуренцией при покупке аукционного дома по сравнению с покупкой традиционным способом, но вы также будете иметь дело с другим кругом потенциальных покупателей — часто с опытными инвесторами.
Возможно, самый большой риск покупки на аукционе заключается в том, что вы будете иметь ограниченные знания об объектах, выставленных на продажу, что сделает дорогостоящую ошибку реальной возможностью. Кроме того, как и при любой покупке недвижимости, вам нужно будет прочитать, понять и подписать много документов (в идеале с помощью поверенного по недвижимости).
История недвижимости богата рассказами о домах, купленных на аукционах по цене значительно ниже рыночной, и такие сделки действительно существуют. Однако аукционы, как правило, являются более рискованным способом приобретения собственности, чем покупка в обычном порядке. Эта реальность делает жизненно важным быть хорошо осведомленным о том, как работают аукционы недвижимости, и осмотрительно относиться к объектам, на которые вы планируете делать ставки.
«Многие люди ошибочно полагают, что аукционные дома — это хорошая сделка», — говорит Джон Майерс, агент по недвижимости и соответствующий брокер Myers & Myers Real Estate в Альбукерке, штат Нью-Мексико. ошибка.»
Чтобы помочь вам избежать большой ошибки, вот основы аукционов жилой недвижимости, поэтому вы можете решить, подойдет ли вам этот вариант — хотите ли вы жить в этой собственности или использовать ее исключительно в качестве инвестиций.
Как дома попадают на аукцион
Есть два распространенных способа продать дом с аукциона.
Аукционы выкупа
Если домовладелец не выплачивал ипотечный кредит в течение хотя бы нескольких месяцев, он может объявить дефолт и в конечном итоге лишиться права выкупа закладной. Когда это происходит, банк отправляет уведомление о невыполнении обязательств в регистратор округа. Если домовладелец не выплачивает задолженность или пересматривает условия ипотеки с кредитором, кредитор может выставить дом на аукционе и вынудить домовладельца отказаться от оплаты. Эти аукционы по обращению взыскания проводятся нанятыми банками попечителями.
Аукционы по неисполнению обязательств по налогу на имущество
Другой способ, которым дом оказывается на аукционе, — это когда владелец не платит начисленные налоги на недвижимость. В этих случаях имущество налагается не на банк, а на неуплаченный налоговый орган. Итоговый аукцион по удержанию налогов проводится местным шерифом, клерком или налоговым инспектором округа или местного налогового органа.
Посещение аукциона
Независимо от типа аукциона, эти мероприятия могут проводиться в физических местах, таких как здания судов местных органов власти и конференц-залы гостиниц, и эти личные аукционы завершаются быстро. Аукционы недвижимости также все чаще проводятся в Интернете, где они могут длиться несколько дней или недель.
По словам Эрла Уайта, соучредителя House Heroes LLC, инвестиционной компании в сфере недвижимости во Флориде, которая покупает дома, кондоминиумы и свободные участки под жилую застройку, покупка домов на аукционах была и будет оставаться популярной. «Собственники с ограниченным бюджетом и профессионалы в сфере недвижимости мигрируют к источникам, где меньше конкуренции», — говорит он. «Естественно, что аукционная недвижимость генерирует меньше предложений, что приводит к более низкой цене продажи. Однако аукционы по обращению взыскания не предоставляют скидок, которые существовали во время [жилищного] кризиса ».
Уайт продолжает объяснять, что, когда доступно меньшее количество объектов недвижимости, покупатели получают высокую мотивацию из-за высокой стоимости жилья и выгодных ставок по ипотечным кредитам. Он говорит, что онлайн-аукционы усилили конкуренцию и подняли цены.
Поиск аукционов недвижимости
Один из способов найти аукционы — напрямую связаться с местными органами власти или посетить их веб-сайты для получения информации, а затем связаться по телефону для подтверждения деталей. Другой — через такие сайты, как RealtyTrac.com и Auction.com. Однако онлайн-информация не всегда точна.
Может быть указана недвижимость, находящаяся в предварительном отчуждении, поскольку владелец задерживает выплаты. Эти объекты могут никогда не выставляться на продажу, потому что их владельцы наверстают уплату или договариваются со своими кредиторами.
Местные агенты по недвижимости и брокеры также могут быть ценными ресурсами. К сожалению, вы можете не заметить, что они готовы помочь, потому что агенты и брокеры не получают комиссионных автоматически на живых аукционах. Однако эти риэлторы могут получать комиссионные на онлайн-аукционах.
Множественные данные службы листинга
По словам Уайта, отчеты службы прямого множественного листинга (MLS) гораздо более ценны для потенциальных покупателей, чем онлайн-листинги, поскольку они содержат полные данные для листинга, включая фотографии и, что наиболее важно, комментарии непубличных брокеров. «Непубличные комментарии важны, потому что они содержат важную информацию, влияющую на цену продажи и количество дней на рынке», — говорит Уайт. Эта информация может охватывать дефекты собственности, варианты финансирования, размещение и аренду арендатора.
Краткий обзор
Лучший способ оценить аукционную недвижимость — это работать с агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками. Эти представители отрасли понимают затраты на строительство и реконструкцию и могут точно оценить стоимость недвижимости и стоимость работ, которые могут потребоваться.
В то время как правила различаются в зависимости от местоположения, по словам Уайта, записи MLS и округов часто доступны только для лицензиатов недвижимости. По его опыту, они обычно рады бесплатно помочь, если вы обратитесь к ним.
Уайт также отмечает, что личные аукционы исчезают, потому что даже небольшие округа переводят их в онлайн. Майами и Палм-Бич — два места, где аукционы по выкупу и налогообложению теперь проводятся полностью онлайн.
Имейте в виду, что аукционы по выкупу закладных часто откладываются или отменяются даже в последнюю минуту. Кредитор мог не получить все необходимые документы, или заемщик, возможно, разработал решение, чтобы избежать потери права выкупа.
Что нужно знать участникам торгов
Прежде чем делать ставки на аукционе недвижимости, вы должны понимать, на какой риск вы идете. Плохая покупка может преследовать вас годами. Вы также должны понимать правила аукциона и быть готовы им следовать, прежде чем пытаться участвовать.
Вам нужно будет зарегистрироваться и внести возвращаемый депозит в размере от 5% до 10% от ожидаемой продажной цены собственности лицу, проводящему аукцион. Если аукцион проводится лично, обязательно зайдите по крайней мере за час до запланированного начала и получите официальную карточку, которую вы поднимете, когда будете готовы сделать ставку.
Выиграть недвижимость на аукционе можно двумя разными способами.
- На аукционе подтверждения кредитора кредитор не обязан принимать ваше предложение, даже если вы предложили самую высокую цену.
- На абсолютном аукционе победившая ставка получает собственность.
Стартовой ценой аукциона может быть остаток задолженности по ипотеке или меньшая сумма, предназначенная для стимулирования торгов. На аукционе выкупа кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона. Часто эта недвижимость продается в убыток; если есть прибыль, она должна поступить к домовладельцу, лишенному права выкупа, после выплаты ипотеки и любых других залогов. Аукционная недвижимость не всегда является выгодной сделкой — например, аукционист может установить скрытую резервную цену на собственность, которая является минимумом, который должен быть предложен.
«Независимо от того, посещает ли покупатель аукцион лично или через Интернет, он должен помнить, что существует пороговая цена для каждой собственности, при которой разумная покупка может стать глупой покупкой, и они не должны позволять мероприятию, месту проведения или своим эмоциям повлиять на их решение », — советует Рон Хьюмс, риэлтор с 2000 года и нынешний вице-президент по операциям Post Modern Marketing в Лексингтоне, штат Кентукки.
Доступ к собственности
Аукционная недвижимость редко предоставляет потенциальным покупателям такой же уровень доступа, как и традиционно продаваемая недвижимость. Скорее всего, вам не разрешат пройтись по собственности с вашим агентом в удобное для вас время, хотя некоторые аукционные компании действительно предлагают дни открытых дверей.
«Я лично никогда бы не порекомендовал клиенту приобрести недвижимость удаленно, не проверив сначала проверку глаз», — говорит Дэвид Роберсон, адвокат и брокер по недвижимости из Сан-Хосе, Калифорния. Он и его жена владеют 22 арендуемыми объектами недвижимости в трех штатах, и он является владельцем и оператором группы управления недвижимостью Кремниевой долины. Либо вы, либо ваша надежная инвестиционная команда должны тщательно оценить как недвижимость, которую вы рассматриваете, так и людей, с которыми вы имеете дело, прежде чем брать на себя юридические или финансовые обязательства.
Точно так же Хьюмс предупреждает, что источники, сообщающие о текущей или будущей стоимости собственности, могут быть неточными, если только не была проведена оценка на месте профессионалами, которые знают, как собрать и оценить все необходимые детали. Лучший способ оценить собственность на аукционе — это работать с профессионалами — агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками, — которые понимают стоимость строительства и реконструкции и могут точно оценить текущую и будущую стоимость собственности, а также стоимость необходимых работ.
Состояние недвижимости и осмотры
У дома могли быть самые разные проблемы — помните, раньше он принадлежал кому-то, кто не мог позволить себе ипотеку или налоги на недвижимость, поэтому владелец, вероятно, не мог позволить себе ни текущее обслуживание, ни ремонт. Более того, если потеря дома казалась неизбежной, владелец мог намеренно пренебречь им или даже серьезно повредить его. Кроме того, свободная собственность могла быть осквернена или занята скваттерами.
Предположим, что если объект выглядит ужасно снаружи, вероятно, он выглядит ужасно внутри. Недвижимость на аукционе продается как есть, и вам нужно будет иметь возможность позволить себе любой ремонт. Каким бы соблазнительным это ни было, не стоит вторгаться, чтобы лучше понять состояние собственности. Возможно, вы видели по телевизору, как ласты заходят на задний двор, заглядывают в окна или даже лезут в них, но это незаконно, и вы определенно не хотите беспокоить никого, кто находится в доме, не только из вежливости, но и из соображений вашей безопасности. Найдите информацию об истории владения недвижимостью в записях местных органов власти, поговорите с местными агентами по недвижимости и вежливо запросите информацию у соседей.
Аукционная недвижимость часто не позволяет осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед началом торгов. Без этой информации может быть трудно понять, во что вы ввязываетесь, каковы будут затраты на ремонт недвижимости и ее истинную стоимость, пока вы не станете владельцем.
Даже если вам удастся провести осмотр дома, это все равно имеет свои пределы. Проблемы за стенами, потолками и под полом могут быть незаметны, пока вы не вступите во владение. Если утилиты отключены, возможно, вы не сможете обнаружить утечки, электрические проблемы, сломанные приборы или неисправное оборудование HVAC.
Варианты оплаты: предварительный план
Покупка недвижимости на аукционе обычно требует больших денег. Каждая аукционная компания и правительство округа предъявляют свои собственные требования к оплате, но вам, вероятно, понадобятся наличные только для того, чтобы обеспечить свое право делать ставки. Сумма первоначального взноса и способы покупки часто зависят от объекта недвижимости и аукционного дома. Более гибкие варианты финансирования могут быть доступны при покупке недвижимости, принадлежащей банку, традиционным способом. Аукционы — не единственный способ выкупа права выкупа.
Что касается оплаты, участники аукциона должны принести наличные деньги, денежный перевод или кассовый чек на сумму, требуемую держателем аукциона. Как правило, вам придется полностью оплатить недвижимость сразу после победы на аукционе. Иногда у вас может быть время до следующего дня для завершения платежа. Невыполнение платежа может привести к лишению вашего депозита и запрету на участие в будущих аукционах. Будьте готовы предоставить подтверждение наличия средств, чтобы показать, что вы можете совершить покупку. Если вы подаете заявку как юридическое лицо, такое как LLC, траст или товарищество с ограниченной ответственностью, а не как физическое лицо, вам может потребоваться показать документы своего юридического лица.
Победители проходят условное депонирование и закрываются так же, как и при любой другой покупке дома. Участники аукционов недвижимости часто являются инвесторами в недвижимость, которые могут позволить себе платить наличными. Для аукционов, на которых разрешены финансируемые покупки, вам необходимо заранее пройти предварительную квалификацию. Некоторые аукционные дома предпочитают, чтобы вы работали с их аффилированными кредиторами, и эти кредиторы будут присутствовать на аукционе. Тем не менее, сделайте свое исследование заранее, чтобы определить процентные ставки, доступные от конкурирующих кредиторов. Эта информация может дать вам некоторое преимущество.
Кроме того, убедитесь, что вы понимаете размер аукционных сборов, которые вы должны будете покрыть. «Дома, приобретенные на аукционах, часто требуют затрат и сборов со стороны аукционистов, банков, адвокатов и других компаний, чтобы вывести недвижимость на аукцион», — говорит Хьюмс. «Нередко можно найти 10% аукционные сборы, банковские проценты и штрафы, гонорары адвокатам, 12% комиссий за проведение продажи и сборы за подготовку собственности, которые перекладываются на покупателя».
Проверьте наличие каких-либо претензий, залогов и прав собственности
Перед тем, как сделать ставку, вы захотите нанять компанию по поиску титулов, чтобы узнать, кто может удерживать залоговое право на собственность. Как владелец, вы будете нести ответственность за любые залоговые права, что означает больше денег из вашего кармана.
Могут быть и другие претензии к дому — не только налоговые залоги, но также залоговые права подрядчика или вторая ипотека. Участники торгов должны уточнить в аукционной компании, имеет ли собственность четкое право собственности. Если вы действительно выиграете аукцион, вы захотите купить страховку титула во время условного депонирования или сразу после закрытия, чтобы защитить себя от любых залогов, не обнаруженных во время поиска титула.
В некоторых случаях (бывший) владелец или поселенец будет занимать собственность, и вам придется выселить их — зачастую длительный процесс, который в лучшем случае может быть неприятным, а в худшем — дорогостоящим. Было бы выгоднее просто предложить им сразу несколько тысяч долларов, чтобы они съехали и передали ключи.
Воздерживайтесь от каких-либо действий, пока не получите титул. Избегайте стремления начать ремонт или въехать в собственность сразу после получения сертификата продажи. Вам все равно придется подождать до 10 дней или около того, чтобы получить свидетельство о праве собственности. Собственность фактически не принадлежит вам, пока вы не получите этот сертификат; владелец мог сохранить свое право на дом, подав в суд возражение против продажи или выплатив ссуду.
Суть
Дома, лишенные права выкупа, могут быть привлекательными с финансовой точки зрения, но перед покупкой необходимо учесть множество препятствий. Кроме того, тот факт, что дом выставлен на продажу на аукционе, не означает, что вы сможете получить его по хорошей цене (или что дом — хорошая сделка по любой цене — это может быть денежная яма). Тем не менее, для сообразительных, умных и мотивированных людей стоит изучить аукционы недвижимости как способ недорого подобрать дом или инвестиционную недвижимость.
При этом в качестве альтернативы рассмотрите недвижимость, не проданную на аукционе. «Можно найти более выгодную сделку при переговорах с продавцом, который имеет долю в собственности и может вести переговоры от своего имени без всех связанных с аукционом штрафов и сборов», — советует Хьюмс. «У вас также может быть больше конкуренции на аукционах со стороны компаний, которые покупают недвижимость, чтобы использовать ее в качестве бизнес-модели. Дома с аукциона — не всегда лучшая сделка для среднестатистического покупателя жилья ».
Если вы заинтересованы в том, чтобы попытаться получить выгодную недвижимость на аукционе, вам есть чему поучиться. Аукционы — более рискованный способ покупки недвижимости, чем через агента по недвижимости. Важно быть очень хорошо осведомленным о процессе и свойствах, по которым вы заинтересованы в торгах. Работа с местным агентом по недвижимости или брокером для определения потенциальной собственности может помочь, хотя они могут не заинтересоваться, если вы не достигнете соглашения о компенсации.
Наконец, не забудьте внимательно изучить все правила аукциона и провести комплексную проверку собственности перед тем, как сделать ставку. Обратитесь за советом к юристу по недвижимости — в идеале — с опытом продажи взыскания закладной — чтобы убедиться, что вы понимаете, каковы будут ваши обязанности и обязательства, если вы выиграете торги.