Инвестирование в элитную недвижимость

Недвижимость долгое время считалась надежным вложением средств, независимо от того, владеете ли вы, сдаете или сдаете в аренду. Если у вас есть деньги, вы можете расширить свое портфолио на рынок элитной недвижимости. Прежде чем вы начнете, вот несколько вариантов инвестирования в элитную недвижимость.

Цены на элитную недвижимость были высокими и росли. Показательный пример: самой дорогой продажей жилой недвижимости в 2019 году стал пентхаус на Манхэттене, который был продан за 240 миллионов долларов, согласно данным Miller Samuel Inc., что почти на 166 миллионов долларов больше, чем крупнейшая продажа в Нью-Йорке в прошлом году.

С ростом благосостояния самых богатых людей мира казалось, что потенциальный рынок элитной недвижимости больше, чем когда-либо. Затем разразилась пандемия коронавируса, и перспективы цен на недвижимость и недвижимость в целом стали заметно неопределенными.

Сделки могут быть доступны для тех, у кого есть наличные. Однако готовность потенциальных инвесторов активизироваться и покупать их, мягко говоря, сомнительна.

Если вам интересно сейчас или вы думаете о будущих инвестициях, вот ключевые принципы инвестирования в элитную недвижимость, основанные на росте рынка до пандемии.

Что такое элитная недвижимость?

Перед тем, как вкладывать средства, очень важно понимать особенности, которые характеризуют элитную недвижимость. Сама по себе высокая цена не поместит недвижимость в эту категорию. «Он должен быть уникальным и эксклюзивным — в хорошем смысле этого слова», — сказал Рэнди Чар, старший вице-президент по операциям в One Queensridge Place, роскошном многоэтажном здании в Лас-Вегасе. «Богатые люди будут платить больше за то, что считается лучшим».

Элитным покупателям нужны места с доступом к роскошным видам деятельности, таким как элитные магазины, рестораны и предметы искусства, а также близость к другим роскошным домам. Трофейный адрес, такой как Парк-авеню в Нью-Йорке, добавляет ценности. Иметь легендарную историю тоже не повредит. Многие покупатели предметов роскоши ищут естественную красоту прибрежной зоны или, по крайней мере, вид на реку, океан или озеро. Другим нужен вид на сельскую местность или горы.

Покупатели высокого класса хотят иметь те же функции, что и все покупатели, но в большем масштабе. Они хотят конфиденциальности и безопасности, иногда вплоть до уединения. Им нужна красота внутри и снаружи, они могут позволить себе нестандартную архитектуру, нестандартный дизайн, чрезмерное внимание к деталям и роскошную отделку.

Им также нужны удобства помимо удобств: кухня шеф-повара, домашней автоматизации, детекторах движения, автомобильных лифтах и ​​винных погребах с регулируемой температурой. Многие также хотят иметь простор, но вам определенно не нужен массивный дом, чтобы жить в роскоши.

«При выборе роскошного дома чрезвычайно важно подумать о тех аспектах собственности, которые нельзя изменить», — сказал Марк Фицпатрик, генеральный директор RUHM Destination Marketing, службы маркетинга роскошной недвижимости. «Вы не можете изменить путь солнца, расположение океана или тот факт, что над вашей головой есть траектория полета больших самолетов. Уродливые обои в ванной гораздо менее важны, чем погода », — сказал он.

Сколько стоит элитная недвижимость?

На рынках, где цены, как правило, ниже, вам может потребоваться всего полмиллиона, чтобы владеть роскошной недвижимостью.Но вам понадобится как минимум 1 миллион долларов, чтобы купить роскошную недвижимость в большинстве крупных городов, и начальная цена повышается там, где стоимость жизни высока.По данным Christie’s, это 3 миллиона долларов в Сан-Франциско, 5 миллионов долларов в Лос-Анджелесе и Нью-Йорке и 7 миллионов долларов в Лондоне.

Покупатели предметов роскоши часто платят наличными, но еще один вариант — крупная ипотека. Если вы финансируете покупку, вам понадобится крупный первоначальный взнос, отличный кредит, подтверждение дохода и активов, а также большие денежные резервы.

Как инвестировать в элитную недвижимость

Если вы хотите инвестировать в элитную недвижимость, вы можете пойти по нескольким путям. Если вы покупаете для себя, арендуете или переворачиваете, вот несколько вариантов:

• Переверните особняк
• Инвестируйте на международном уровне
• Купить роскошную квартиру
• Купить элитную аренду на время отпуска
• Завершить кастомную сборку

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Переверните особняк

Реконструкция существующей элитной недвижимости — это вариант, который может иметь потенциал для более высокой рентабельности инвестиций. Тем не менее, вы ограничены объектами в инвентаре, которые имеют правильное сочетание архитектуры, состояния и стиля.

Элитные дома, как правило, содержатся в более хорошем состоянии, чем не роскошные дома, а это означает, что существует вероятность меньших затрат на ремонт. Обратной стороной этого является то, что конкуренция среди элитных ласт для дома может быть выше, но положительным моментом является то, что на рынке элитных домов в целом конкуренция меньше. Это потому, что меньше людей, обладающих ноу-хау, чтобы обеспечить финансирование, вести переговоры на профессиональном уровне и реализовать проект восстановления элитной недвижимости на высоком уровне.

Инвестируйте на международном уровне

Инвестиции в элитную недвижимость за рубежом могут принести пользу, которую вы не найдете внутри страны. Например, на островах Теркс и Кайкос, небольшой британской территории в тропической части Атлантического океана, не взимаются ежегодные налоги на собственность и налоги на прирост капитала с передаваемой собственности. Право собственности на недвижимость защищено земельной книгой, а официальной валютой является доллар США. Таким образом, обменный курс не является фактором при совершении покупки или будущей стоимости вашей собственности.

Неясно, как пандемия может это изменить, но эти острова были хорошим местом для инвестиций, потому что цены на землю неуклонно росли за последние десять лет. По словам Блэра Макферсона, совладельца и брокера RE / MAX Real Estate Group на Терксе и Кайкосе, ожидается, что они будут продолжать это делать благодаря быстрорастущему туризму и развитию. Однако это было до того, как кризис из-за коронавируса остановил поездки и многое другое. Он добавил, что вы можете получить дополнительный доход от своих инвестиций, сдавая его в аренду, пока вы отсутствуете, и позволяя управляющей компании обрабатывать детали.

Инвестирование за границу также может иметь уникальные проблемы. «Мы должны помнить, что остальной мир работает не так, как мы в Штатах», — сказал Фитцпатрик из RUHM. «Вы не хотите покупать недвижимость в другой стране только для того, чтобы узнать, что правительство может забрать ее у вас в будущем».

По словам Фитцпатрика, обратитесь к международному юристу по недвижимости и другим профессионалам, чтобы они помогли вам с должной осмотрительностью.

Купить роскошную квартиру

Независимо от того, покупаете ли вы роскошную квартиру для себя или сдаете в аренду, «потратить деньги на дом, расположенный в большом роскошном здании с удобствами и транспортными средствами поблизости, — это лучший вариант», — сказала Лидия Сассек из Corcoran, занимающейся недвижимостью. фирма на Манхэттене. Как всегда, местоположение имеет значение. «Покупка роскошного здания с плохими транспортными возможностями — плохая инвестиция», — сказала она.

Услуги и особенности, предлагаемые зданием, также могут принести пользу вашим инвестициям. «У вас нет швейцара на полную ставку? Хорошо, но что еще предлагает ваш дом? Виды, высокие потолки, террасы — все это поможет отличить ваш дом от других квартир и может привести к более высокой цене продажи, когда пришло время переезжать », — сказал Сассек.

Имейте в виду, что, покупая элитную недвижимость, вы покупаете стиль жизни. По ее словам, частные террасы на крыше, бассейны, общие помещения с фитнес-центрами, а также услуги горничной или услуги гостиничного типа отличает элитную недвижимость. «Даже если вокруг дома, который вы покупаете, построены другие новые кондоминиумы, эти типы недвижимости имеют ценность», — сказал Сассек.

Завершить кастомную сборку

Когда дела идут хорошо, дом, построенный по индивидуальному заказу, предлагает самую высокую рентабельность, хотя часто он имеет более длительные временные рамки. Тем не менее, дом, где все новое и в нем есть самые желанные на сегодняшний день стили и удобства, имеет решающее значение для получения высоких доходов.

Если вы строите дом не для себя, будьте осторожны с тем, как вы его настраиваете. Вы захотите выбрать планировку, удобства и отделку, которые понравятся широкому сегменту рынка предметов роскоши, чтобы максимизировать ваши шансы на продажу быстро и по прибыльной цене. Убедитесь, что дом функциональный, гостеприимный и имеет функции безопасности и конфиденциальности, которые нужны покупателям высокого класса. Но есть тонкая грань между созданием такой широкой привлекательности и созданием уникальности, которой так жаждут покупатели предметов роскоши.

«Когда что-то не превращается в товар, и это желательно, и есть спрос, тогда вы видите, что цены действительно подскакивают», — сказал Чар. «Если вы посмотрите на бутылку Lafitte Rothschild 82-го года, то увидите, что цена на вино экспоненциально растет по сравнению с вином, которое менее качественно из-за спроса и предложения. То же самое и с элитной недвижимостью. Чем эксклюзивнее и труднее найти, тем более достойным вложения становится дом ».

Выберите элитную недвижимость в аренду на время отпуска

«Аренда на время отпуска класса люкс может предоставить множество преимуществ, включая прирост активов, налоговые вычеты, возможности для деловых контактов и, что наиболее важно, личное удовольствие», — говорит Фитцпатрик. Ключевым моментом является выбор места с обычно сильным рынком, например, горнолыжного курорта, Гавайев или тропического острова.

«Они отлично подходят для сезонного дохода и хорошо работают на хороших финансовых рынках, — добавляет Фитцпатрик. — Однако они могут пострадать больше во время рецессии, чем дома в окрестностях крупных городов».

С другой стороны, медвежьи рынки — лучшее время для покупок, если у вас есть деньги.

В самом деле, рынок элитного жилья испытал самый сильный отскок после жилищного кризиса 2008 года в крупных городах, за которым последовали курортные зоны, говорится в отчете Christie’s International Real Estate за 2019 год. Конечно, этот отчет появился еще до пандемии, поэтому просто прочтите его, чтобы получить рекомендации. Неясно, как последствия коронавируса повлияют на рынок в курортных зонах — или где-либо еще, если на то пошло.

По словам Фитцпатрика, помимо выбора правильного города инвесторам следует подумать о покупке недвижимости, которая будет привлекательна для отдыхающих семей. «Это увеличит вашу заполняемость и рентабельность инвестиций», — говорит он.

Брюс Тобиас, 22-кратный ведущий агент по недвижимости RE / MAX Sedona в Аризоне, отметил, что известные туристические курорты — это разумный выбор, и инвесторам следует искать недвижимость с потенциалом долгосрочной выгоды.

Джамбо-ипотека на элитную недвижимость

В то время как большинство покупателей элитной недвижимости предпочитают покупать недвижимость за наличные, некоторые используют гигантские ссуды, чтобы купить элитную недвижимость. Крупные ссуды (также называемые крупными ипотечными ссудами) — это ссуды на суммы, превышающие лимит, установленный Федеральным агентством жилищного финансирования ( FHA ).

Обычно эта сумма превышает 510 400 долларов. Однако иногда он даже больше, особенно в графствах с более дорогими рынками недвижимости.

Советы по инвестированию в элитную недвижимость

Если вам кажется, что инвестирование в элитную недвижимость подходит вам, прежде чем начать, следует помнить о нескольких вещах:

• Определите свои цели. Цель инвестирования в любую недвижимость — получить прибыль от своих вложений. Выбирая элитную недвижимость, учитывайте желаемый результат. Например, если вы планируете получить быструю прибыль, вы можете сосредоточиться на переворачивании. Если вы хотите получить долгосрочный доход, вы можете подумать о роскошном многоквартирном доме.
• Подсчитайте финансирование. Даже если у вас есть наличные, это не всегда лучший вариант. Например, ссуда в твердой форме может быть подходящей для финансирования переворота, который вы планируете завершить в течение нескольких месяцев.
• Выберите правильный рынок. Если вы инвестируете в недвижимость с семизначными ценами, убедитесь, что рынок поддержит ваше решение. Посмотрите на рынок труда, стоимость жизни, средний доход домохозяйства и экономические перспективы региона. Если это будет аренда, учитывайте круглогодичный и высокий трафик.

Суть

Инвестиции в элитную недвижимость могут быть более захватывающими, чем вложения в ценные бумаги, благодаря своей материальной природе. Есть много способов сделать это: от постройки особняка до перестройки особняка и покупки недвижимости для отдыха. Вы можете наслаждаться своим роскошным домом как житель, отдыхающий или домовладелец, или вы можете строить роскошные дома для других.

Прежде чем инвестировать, убедитесь, что вы понимаете особенности, которые создают устойчивую ценность в этом классе активов, чтобы получить максимальную отдачу от своих инвестиций. И, конечно же — если вы не покупаете там жилье самостоятельно — убедитесь, что на вашу недвижимость будет рынок покупателей или арендаторов.