Получение налоговых вычетов в США на зарубежную недвижимость

Все больше и больше американцев ищут за границей дома для отдыха, доходную от сдачи в аренду недвижимость и места, где можно поселиться во время выхода на пенсию — будь то через пять или 30 лет. В налоговые льготы на владение недвижимостью за границей, аналогичны владеющим в Соединенных Штатах, с некоторыми исключениями.

Преимущества, которые владельцы недвижимости получают от налогового законодательства США, зависят от того, как они используют недвижимость.Например, если вы живете в доме, вы можете вычесть проценты по ипотеке. Если вы используете недвижимость для получения дохода от аренды, вы можете вычесть проценты по ипотеке и ряд других расходов, включая страхование имущества и гражданской ответственности, расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также местные и междугородние командировочные расходы, связанные с содержанием собственности.

Читайте дальше, чтобы узнать, как налоговое законодательство США регулирует владение недвижимостью за рубежом, а также налоговые последствия продажи собственности.

Недвижимость для личного пользования

Если вы используете недвижимость в качестве второго дома, а не для сдачи в аренду, вы можете вычесть проценты по ипотеке так же, как и за второй дом в США. В 2019 году вы можете вычесть проценты, которые вы платите, на первые 750 000 долларов (375 000 долларов при подаче заявления о браке). отдельно) квалифицированной ипотечной задолженности по вашему первому и второму дому (это общая сумма).Обратите внимание: если вы приобрели недвижимость до 16 декабря 2017 г., вы, вероятно, лишитесь предыдущего лимита вычета в размере 1 миллиона долларов квалифицированной ипотечной задолженности. Проконсультируйтесь с налоговым экспертом, чтобы узнать, где вы подходите.

Как и в случае с основным местом жительства, вы не можете списывать такие расходы, как коммунальные услуги, техническое обслуживание или страхование, если вы не можете потребовать вычет из домашнего офиса.

В то время как удержание процентов по ипотеке одинаково, независимо от того, находится ли дом в США или за границей, налоги на недвижимость действуют по-разному.В соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости (TCJA) вы больше не можете вычитать налог на недвижимость за рубежом.

Аренда недвижимости

Налоговые правила усложняются, если вы получаете доход от аренды недвижимости. Применяются разные правила, в зависимости от того, сколько дней вы используете дом для личных нужд, а не для сдачи в аренду. В общем, вы попадете в одну из двух категорий:

1. Вы сдаете дом в аренду на 14 дней или меньше и пользуетесь имуществом более 14 дней или 10% от общего числа дней, в течение которых он был сдан в аренду.Вы можете сдавать дом другому лицу на срок до двух недель (14 ночей) ежегодно, не сообщая о доходах в IRS.Даже если вы сдаете его в аренду за 5000 долларов за ночь, вам не нужно сообщать о доходе от аренды, если вы не снимали жилье более 14 дней.Дом считается личным местом жительства, что позволяет вычитать проценты по ипотеке в соответствии со стандартными правилами второго дома, но не потери или расходы по аренде.
2. Вы сдаете дом в аренду на 15 или более дней и используете его менее 14 дней или 10% дней, в течение которых дом был сдан в аренду.В этом случае IRS рассматривает недвижимость, сдаваемую в аренду, а деятельность по аренде рассматривается как бизнес. Помните: если домом пользуется член вашей семьи (например, ваш супруг, братья и сестры, родители, бабушки и дедушки, дети и внуки), это считается личным днем, если вы не получите справедливую арендную плату.Вы должны сообщать обо всех доходах от аренды в IRS, но хорошая новость заключается в том, что это позволяет вам вычесть расходы на аренду, такие как проценты по ипотеке, налоги на иностранную недвижимость, расходы на рекламу, страховые взносы, коммунальные услуги и сборы, уплачиваемые управляющим недвижимостью.Одно заметное различие между арендуемой недвижимостью дома и за границей: ваша недвижимость за рубежом амортизируется в течение 40 лет, вместо нынешних 27,5 лет для жилой недвижимости внутри страны. В любом случае вы обесцениваете только стоимость конструкции (здания); земля не подлежит амортизации.

Продажа недвижимости

Если вы продаете свой дом за границу, налоговый режим аналогичен продаже дома в США — и отличается в зависимости от того, как использовалась недвижимость.Если вы прожили в доме не менее двух из последних пяти лет, он считается вашим основным местом жительства, и вы можете исключитьиз продажидо 250 000 долларов США прироста капитала (или до 500 000 долларов США для состоящих в браке налогоплательщиков).Это исключение для продажи основного дома не применяется, если дом не был вашим основным местом жительства, и в этом случае вы должны заплатить обычный налог на прирост капитала.

Если вы продаете недвижимость в США, вы можете совершить обмен 1031 (также называемый аналогичным обменом ), при котором вы обмениваете одну инвестиционную недвижимость на другую аналогичную недвижимость с отсрочкой налогообложения. Многие инвесторы используют эту стратегию для отсрочки уплаты налогов на прирост капитала и амортизации.