Получение налоговых вычетов в США на зарубежную недвижимость

Все больше и больше американцев ищут за границей дома для отдыха, доходную от сдачи в аренду недвижимость и места, где можно поселиться во время выхода на пенсию — будь то через пять или 30 лет. В налоговые льготы на владение недвижимостью за границей, аналогичны владеющим в Соединенных Штатах, с некоторыми исключениями.

Ключевые выводы

  • Если вы владеете недвижимостью за границей, ваши налоговые льготы в США зависят от того, как вы ее используете.
  • Вы можете вычесть проценты по ипотеке, но не налоги на недвижимость, если собственность предназначена для личного пользования.
  • Если вы получаете доход от аренды, правила зависят от того, сколько дней вы используете дом в личных целях, а не в аренду.

Преимущества, которые владельцы недвижимости получают от налогового законодательства США, зависят от того, как они используют недвижимость.Например, если вы живете в доме, вы можете вычесть проценты по ипотеке. Если вы используете недвижимость для получения дохода от аренды, вы можете вычесть проценты по ипотеке и ряд других расходов, включая страхование имущества и гражданской ответственности, расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также местные и междугородние командировочные расходы, связанные с содержанием собственности.

Читайте дальше, чтобы узнать, как налоговое законодательство США регулирует владение недвижимостью за рубежом, а также налоговые последствия продажи собственности.

Недвижимость для личного пользования

Если вы используете недвижимость в качестве второго дома, а не для сдачи в аренду, вы можете вычесть проценты по ипотеке так же, как и за второй дом в США. В 2019 году вы можете вычесть проценты, которые вы платите, на первые 750 000 долларов (375 000 долларов при подаче заявления о браке). отдельно) квалифицированной ипотечной задолженности по вашему первому и второму дому (это общая сумма).Обратите внимание: если вы приобрели недвижимость до 16 декабря 2017 г., вы, вероятно, лишитесь предыдущего лимита вычета в размере 1 миллиона долларов квалифицированной ипотечной задолженности. Проконсультируйтесь с налоговым экспертом, чтобы узнать, где вы подходите.

Как и в случае с основным местом жительства, вы не можете списывать такие расходы, как коммунальные услуги, техническое обслуживание или страхование, если вы не можете потребовать вычет из домашнего офиса.

В то время как удержание процентов по ипотеке одинаково, независимо от того, находится ли дом в США или за границей, налоги на недвижимость действуют по-разному.В соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости (TCJA) вы больше не можете вычитать налог на недвижимость за рубежом.

Аренда недвижимости

Налоговые правила усложняются, если вы получаете доход от аренды недвижимости. Применяются разные правила, в зависимости от того, сколько дней вы используете дом для личных нужд, а не для сдачи в аренду. В общем, вы попадете в одну из двух категорий:

  1. Вы сдаете дом в аренду на 14 дней или меньше и пользуетесь имуществом более 14 дней или 10% от общего числа дней, в течение которых он был сдан в аренду.Вы можете сдавать дом другому лицу на срок до двух недель (14 ночей) ежегодно, не сообщая о доходах в IRS.Даже если вы сдаете его в аренду за 5000 долларов за ночь, вам не нужно сообщать о доходе от аренды, если вы не снимали жилье более 14 дней.Дом считается личным местом жительства, что позволяет вычитать проценты по ипотеке в соответствии со стандартными правилами второго дома, но не потери или расходы по аренде.
  2. Вы сдаете дом в аренду на 15 или более дней и используете его менее 14 дней или 10% дней, в течение которых дом был сдан в аренду.В этом случае IRS рассматривает недвижимость, сдаваемую в аренду, а деятельность по аренде рассматривается как бизнес. Помните: если домом пользуется член вашей семьи (например, ваш супруг, братья и сестры, родители, бабушки и дедушки, дети и внуки), это считается личным днем, если вы не получите справедливую арендную плату.Вы должны сообщать обо всех доходах от аренды в IRS, но хорошая новость заключается в том, что это позволяет вам вычесть расходы на аренду, такие как проценты по ипотеке, налоги на иностранную недвижимость, расходы на рекламу, страховые взносы, коммунальные услуги и сборы, уплачиваемые управляющим недвижимостью.Одно заметное различие между арендуемой недвижимостью дома и за границей: ваша недвижимость за рубежом амортизируется в течение 40 лет, вместо нынешних 27,5 лет для жилой недвижимости внутри страны. В любом случае вы обесцениваете только стоимость конструкции (здания); земля не подлежит амортизации.

Продажа недвижимости

Если вы продаете свой дом за границу, налоговый режим аналогичен продаже дома в США — и отличается в зависимости от того, как использовалась недвижимость.Если вы прожили в доме не менее двух из последних пяти лет, он считается вашим основным местом жительства, и вы можете исключитьиз продажидо 250 000 долларов США прироста капитала (или до 500 000 долларов США для состоящих в браке налогоплательщиков).Это исключение для продажи основного дома не применяется, если дом не был вашим основным местом жительства, и в этом случае вы должны заплатить обычный налог на прирост капитала.

Если вы продаете недвижимость в США, вы можете совершить обмен 1031 (также называемый аналогичным обменом ), при котором вы обмениваете одну инвестиционную недвижимость на другую аналогичную недвижимость с отсрочкой налогообложения. Многие инвесторы используют эту стратегию для отсрочки уплаты налогов на прирост капитала и амортизации.

Краткий обзор

Раздел 1031 США позволяет продавать и заменять иностранную собственность только другой иностранной собственностью.

Однако существенное различие в налогообложении внутренней и зарубежной собственности заключается в том, что собственность в США не считается аналогичной какой-либо собственности за рубежом. Раздел 1031 СШАразрешает обмен только между внутренними и иностранными валютами.

США рассматривают любую собственность за пределами США как аналогичную любой другой подобной собственности за пределами США, поэтому 1031 можно обменять дом в Панаме на другой в Панаме, Эквадоре или Коста-Рике, если на то пошло. Это просто не будет рассматриваться как аналог с какой-либо недвижимостью в США.

Двойное налогообложение

Если вы арендуете свой дом за границей, вы можете платить налоги в стране, где находится недвижимость.Чтобы предотвратить двойное налогообложение, вы можете взять налоговую скидку в своей налоговой декларации в СШАдля любых налогов, уплаченных вами за границу в отношении чистого дохода от аренды.Однако существует максимально допустимый налоговый кредит: вы не можете взять кредит на сумму, превышающую сумму американского налога на доход от аренды, после вычета расходов.

Помимо получения налоговой льготы для любыхуплаченных налогов на доход от аренды, вы также можете потребовать иностранную налоговую льготу, если вы продаете недвижимость и платите налог на прирост капитала в другой стране.

Суть

Когда вы покупаете за границей, вам нужно особенно внимательно относиться к планированию и деталям. Во многих странах действуют правила и положения о том, кто может владеть собственностью и как ее можно использовать. Если вы покупаете дом за границей, убедитесь, что сделка проводится так, чтобы защитить ваши права собственности. В США покупатели жилья получают право собственности на недвижимость; это различие не так ясно во всех странах.

Также имейте в виду, что как иностранный владелец недвижимости вам может потребоваться заполнить ряд налоговых форм США, в зависимости от вашей конкретной ситуации. Например, если вы сдаете в аренду свой дом за границей и открываете банковский счет для сбора арендной платы, вы должны заполнить форму FBAR (Отчет об иностранных банковских и финансовых счетах), если совокупная стоимость всех ваших счетов составляет 10 000 долларов США или более »по любому конкретному день календарного года «.

Другие формы включаютформу 5471 «Информационное возвращение лиц США в отношении определенных иностранных корпораций» (если ваша собственность находится в собственности иностранной корпорации);иФорма 8858 — Информационное возвращение лиц из США в отношении иностранных лиц, не являющихся юридическими лицами (если ваша оффшорная собственность находится в иностранном ООО).12

Поскольку иностранное право собственности и налоговое законодательство сложны и время от времени меняются, защитите себя, проконсультировавшись с квалифицированным налоговым бухгалтером и / или юристом по недвижимости как в США, так и за рубежом.