Что такое амортизация арендованной недвижимости?

Амортизация арендованной недвижимости — это концепция, которая может сэкономить инвесторам в недвижимость деньги во время уплаты налогов. Она предполагает вычет из налогов потерь рыночной стоимости, а также затрат на покупку и улучшение недвижимости в течение срока ее эксплуатации. Этот вычет позволяет компенсировать доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду, и уменьшить общий налогооблагаемый доход.

Как работает амортизация арендованной недвижимости

Когда речь заходит об амортизации арендованного имущества, необходимо учитывать несколько факторов. Понимание того, как это работает, имеет решающее значение для получения максимальных налоговых льгот и оптимизации вашей стратегии инвестирования в недвижимость.

Амортизируемое имущество

По данным Налогового управления США, для получения права на амортизацию арендованная недвижимость должна соответствовать определенным критериям:

• Право собственности: Вы должны владеть имуществом, даже если оно является предметом долга.
• Бизнес или деятельность, приносящая доход: Имущество должно использоваться в вашем бизнесе или приносить доход.
• Определяемый срок полезного использования: Имущество должно иметь срок полезного использования, то есть оно износится, израсходуется, придет в упадок, устареет или потеряет свою стоимость по естественным причинам.
• Продолжительность: Ожидается, что имущество прослужит более одного года.

Важно отметить, что земля не считается амортизируемой, поскольку она не «расходуется» с течением времени. Кроме того, затраты, связанные с расчисткой, посадкой и озеленением, обычно считаются частью стоимости земли, а не зданий на ней, и не подлежат амортизации.

Начало амортизации

Амортизационные отчисления могут начинаться с момента ввода объекта аренды в эксплуатацию или с момента его готовности и готовности к использованию в качестве объекта аренды. Например, если вы приобрели недвижимость 15 мая и готовы сдать ее в аренду 15 июля, вы можете начать амортизировать ее с июля, даже если вы начнете получать арендную плату в сентябре.
Амортизация продолжается до тех пор, пока не будет выполнено одно из следующих условий:

• Вы списали всю стоимость или базу имущества.
• Вы выводите имущество из эксплуатации, что может произойти, если вы больше не используете его для сдачи в аренду, продаете или обмениваете его, переводите в личное пользование, бросаете или уничтожаете.

Даже если имущество временно простаивает или не используется, вы все равно можете претендовать на амортизационные вычеты. Например, если вы делаете ремонт или готовите недвижимость к приему следующего арендатора после того, как один из них съехал, вы можете продолжать амортизировать ее в течение этого периода.

Системы амортизации

В США жилая арендная недвижимость, введенная в эксплуатацию после 1986 года, амортизируется по модифицированной ускоренной системе возмещения затрат (MACRS). Эта система распределяет затраты и амортизационные отчисления на 27,5 или 30 лет, в зависимости от выбранного метода. Налоговое управление считает эти сроки «сроком полезного использования» арендованного имущества.
Для определения амортизации используются два метода: общая система амортизации (GDS) и альтернативная система амортизации (ADS). GDS применяется к большинству объектов недвижимости и обычно является методом по умолчанию, если вы не сделали безотзывный выбор в пользу ADS или если закон не требует от вас использовать ADS.
ADS обязателен для объектов недвижимости, которые отвечают определенным критериям, например, имеют квалифицированное использование в бизнесе 50% или менее, финансируются за счет облигаций, не облагаемых налогом, или используются в основном в сельском хозяйстве. В целом, GDS является предпочтительным методом, если нет особых причин для использования ADS.

Налоговые вопросы

Инвестиции в арендованную недвижимость могут быть мудрым финансовым шагом, обеспечивая стабильный источник дохода и одновременно создавая капитал в собственности по мере роста ее стоимости. Однако необходимо учитывать налоговые последствия.
Амортизация арендной недвижимости дает налоговые преимущества, уменьшая ваш общий налогооблагаемый доход. Ежегодно вычитая часть покупной цены недвижимости и затрат на ее улучшение, вы можете снизить свои налоговые обязательства и потенциально увеличить денежный поток. Очень важно проконсультироваться с налоговым специалистом или бухгалтером, чтобы убедиться, что вы максимально используете амортизационные вычеты по арендной недвижимости и соблюдаете налоговое законодательство.
Стоит отметить, что налоговые законы и правила могут различаться в разных странах, и приведенная здесь информация основана на налоговой системе Соединенных Штатов. Если вы инвестируете в арендную недвижимость в России, необходимо проконсультироваться с местным специалистом по налогообложению, чтобы понять конкретные правила и положения, касающиеся амортизации и налогообложения.

Итоги

Амортизация арендной недвижимости — ценный инструмент для инвесторов в недвижимость, позволяющий уменьшить налогооблагаемый доход и увеличить денежный поток. Понимая критерии амортизируемого имущества, отправную точку для начисления амортизации, существующие системы амортизации и налоговые последствия, инвесторы могут принимать обоснованные решения для оптимизации своих инвестиций в арендную недвижимость.
Однако для соблюдения местных налоговых законов и правил необходимо обратиться за профессиональной консультацией к специалисту по налогообложению или бухгалтеру. В каждой стране могут быть свои особые правила и положения, касающиеся амортизации арендованной недвижимости, поэтому при инвестировании в арендованную недвижимость в России необходимо подбирать соответствующий подход.

Вопросы и ответы

Что такое амортизация арендованного имущества?

Амортизация арендованного имущества — это налоговый вычет, который позволяет инвесторам в недвижимость вычесть часть покупной цены и затрат на улучшение имущества из своего налогооблагаемого дохода. Он учитывает износ и потерю стоимости недвижимости с течением времени.

Могу ли я амортизировать землю, на которой расположена моя арендная недвижимость?

Нет, земля не подлежит амортизации. Амортизации подлежат только здания и улучшения на участке. Расходы, связанные с расчисткой, посадкой и озеленением, обычно считаются частью стоимости земли и не подлежат амортизации.

Когда я могу начать амортизировать свою арендованную недвижимость?

Амортизационные отчисления можно начинать с момента ввода объекта аренды в эксплуатацию или с момента его готовности и готовности к использованию в качестве объекта аренды. Не обязательно сразу сдавать его в аренду, чтобы начать начислять амортизацию.

Каков срок полезного использования арендованного имущества для целей амортизации?

В США жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, обычно амортизируется в течение 27,5 или 30 лет, в зависимости от выбранного метода амортизации. Налоговое управление считает эти сроки «сроком полезного использования» объекта аренды.

Могу ли я требовать амортизацию, если моя арендная недвижимость не приносит дохода?

Да, вы можете заявлять амортизационные отчисления, даже если ваша арендная недвижимость временно простаивает или не приносит дохода. Пока недвижимость доступна для аренды и вы активно ищете арендаторов или проводите ремонт и подготовку к приему следующего арендатора, вы можете продолжать начислять амортизацию.

Что произойдет, если я продам свою арендованную недвижимость?

При продаже арендованного имущества могут возникнуть налоговые последствия, связанные с амортизацией. Амортизационные вычеты, которые вы заявляли в течение многих лет, будут восстановлены и облагаться налогом по специальной ставке восстановления амортизации, которая обычно выше, чем ставка налога на прирост капитала. Важно проконсультироваться со специалистом по налогообложению, чтобы понять конкретные последствия и спланировать соответствующие действия.

Отличается ли налоговое законодательство в отношении амортизации арендованного имущества в разных странах?

Да, налоговые законы и правила, касающиеся амортизации арендованного имущества, могут различаться в зависимости от страны. Информация, представленная в этой статье, основана на налоговой системе Соединенных Штатов. Если вы инвестируете в арендованную недвижимость в России или любой другой стране, необходимо проконсультироваться с местным специалистом по налогообложению, чтобы понять конкретные правила и положения, касающиеся амортизации и налогообложения в данной юрисдикции.