Как долго собственник здания или арендодатель может амортизировать улучшение арендованного имущества?

Улучшение арендованного имущества — это изменение арендуемой собственности с целью адаптации ее к конкретным потребностям арендатора. Усовершенствования арендованного жилья, такие как покраска, установка перегородок, замена полов или установка индивидуальных осветительных приборов, могут выполняться либо  арендодателями, которые могут предложить это сделать, чтобы повысить рыночную привлекательность сдаваемых в аренду квартир, либо самими арендаторами.

Хотя полезный  экономический срок  большинства улучшений арендованного имущества составляет от пяти до 15 лет,  Налоговый кодекс  требует, чтобы амортизация таких улучшений происходила в течение срока экономической службы здания.

Улучшения арендованного имущества имеют разные правила амортизации в зависимости от того, работаете ли вы с финансовой отчетностью по налоговой базе США или с финансовой отчетностью по общепринятым принципам бухгалтерского учета США (GAAP). Для целей налогообложения улучшения арендованного имущества могут подлежать амортизации в течение периодов до 15 лет.

Понимание улучшений арендованного имущества

Улучшения арендованного имущества также известны как улучшения арендаторов или застройки и, как правило, производятся арендодателями коммерческой недвижимости. Арендодатели могут предоставить эти улучшения существующим или новым арендаторам. Модификации адаптированы под нужды конкретного арендатора и его потребности. Только улучшения интерьера помещения конкретного арендатора считаются улучшениями арендованного имущества.

Улучшения арендованного имущества, как отмечалось выше, относятся к структурным изменениям в помещении, которые принесут пользу конкретному арендатору. Таким образом, внесение изменений в пространство одного арендатора не считается улучшением права аренды для соседа.

Изменения внешнего вида здания или его ландшафта также не применяются. Если домовладелец заменяет крышу здания, модернизирует лифт или покрывает стоянку — ни одно из этих изменений не считается улучшением арендованного имущества, поскольку оно не приносит пользы конкретному арендатору.

По окончании аренды улучшения обычно принадлежат арендодателю, если иное не указано в соглашении. Если арендатор может их забрать, он должен убрать их без какого-либо ущерба имуществу.

Финансовая отчетность по GAAP

Для финансовой отчетности по GAAP улучшения арендованных владений могут быть капитализированы или отнесены на расходы в зависимости от суммы улучшения в долларах. Компании устанавливают лимит капитализации — внутренний стандарт бухгалтерского учета, определяемый руководством, который устанавливает пороговую сумму, при превышении которой статья капитализируется, а не списывается на расходы.

Если сумма не превышает лимит капитализации, улучшение арендованного имущества относится на расходы в том периоде, в котором оно было понесено. Однако, если стоимость превышает лимит капитализации, компания капитализирует и амортизирует ее.

Капитализированное улучшение арендованного имущества в соответствии с ОПБУ амортизируется в течение меньшего из следующих значений: оставшийся срок полезного использования или оставшийся срок аренды. Срок полезного использования определяется на основании оценок руководства.

Кроме того, оставшийся срок аренды может включать продление до тех пор, пока они предсказуемы и будут иметь разумную гарантию. Если здание впоследствии приобретается, договор аренды прекращает свое действие, и улучшение арендованного имущества будет амортизироваться в  течение оставшегося срока полезного использования здания.

Финансовая отчетность по налоговой базе США

Правило 15 лет было принято Налоговым управлением (IRS) в 2004 году. До этого года срок амортизации составлял 39 лет. Правило 15 лет не является постоянным и должно обновляться каждый год.

Срок амортизации фиксируется независимо от фактического срока полезного использования улучшенного арендованного имущества или оставшегося срока аренды.