Жилищный пузырь

Что такое Жилищный пузырь?

Пузырь на рынке жилья или на рынке недвижимости – это скачок цен на жилье, вызванный спросом, спекуляциями и чрезмерными расходами, доходящими до краха. Пузырьки на рынке жилья обычно начинаются с увеличения спроса в условиях ограниченного предложения, для пополнения и увеличения которого требуется относительно длительный период. Спекулянты вливают деньги на рынок, что еще больше увеличивает спрос. В какой-то момент спрос снижается или стагнирует одновременно с увеличением предложения, что приводит к резкому падению цен – и пузырь лопается.

Что такое жилищный пузырь

Мыльный пузырь на рынке жилья – временное явление, но может длиться годами.Обычно это вызвано чем-то, выходящим за рамки нормы, таким как спрос, спекуляции, высокий уровень инвестиций или избыточная ликвидность – все это может привести к тому, что цены на жилье станут неустойчивыми.Это приводит к увеличению спроса по сравнению с предложением.По данным Международного валютного фонда (МВФ) пузыри на рынке жилья могут быть менее частыми, чем пузыри акций, но они, как правило, длятся вдвое дольше.1

Жилищные пузыри не только вызывают серьезный обвал на рынке недвижимости, но также оказывают значительное влияние на людей всех классов, районов и экономики в целом. Они могут заставить людей искать способы выплатить свои ипотечные кредиты с помощью различных программ или могут заставить их копаться в пенсионных счетах, чтобы позволить себе жить в своих домах. Пузырьки на рынке жилья были одной из основных причин, по которым люди теряют свои сбережения.

Ключевые моменты

  • Мыльный пузырь на рынке жилья – это устойчивое, но временное состояние завышенных цен и безудержных спекуляций на рынках жилья.
  • В 2000-х годах США пережили крупный жилищный пузырь, вызванный притоком денег на рынки жилья, слабыми условиями кредитования и политикой правительства по продвижению домовладения.
  • Мыльный пузырь на рынке жилья, как и любой другой пузырь, является временным событием и может произойти в любой момент, когда рыночные условия позволят это сделать.

Что вызывает жилищный пузырь?

Традиционно рынки жилья не так подвержены пузырям, как другие финансовые рынки, из-за крупных транзакционных и эксплуатационных расходов, связанных с владением домом. Однако быстрое увеличение предложения кредита, ведущее к сочетанию очень низких процентных ставок и ослабления стандартов кредитного андеррайтинга, может привлечь заемщиков на рынок и повысить спрос. Повышение процентных ставок и ужесточение стандартов кредитования могут снизить спрос, в результате чего пузырь на рынке недвижимости лопнет.

Пузырь на рынке жилья в США в середине 2000 г.

Печально известный пузырь на рынке жилья в США в середине 2000-х годов частично был результатом другого пузыря, на этот раз в технологическом секторе. Это было напрямую связано с финансовым кризисом 2007-2008 годов , и что некоторые считают его причиной . 

Во время пузыря доткомов в конце 1990-х годов многие новые технологические компании подняли свои обыкновенные акции до чрезвычайно высоких цен за относительно короткий период времени. Даже компании, которые были немногим более чем стартапами и еще не приносили реальной прибыли, были предложены спекулянтами, пытавшимися получить быструю прибыль, до большой рыночной капитализации. К 2000 году Nasdaq достиг своего пика, и, когда лопнул технологический пузырь, многие из этих ранее высокодоходных акций рухнули до резко более низких ценовых уровней.

Когда инвесторы покинули фондовый рынок после того, как лопнул пузырь доткомов и последовал обвал фондового рынка, они переместили свои деньги в недвижимость.В то же время, снизил процентные ставки и Федеральной резервной системыСША провели их в целях борьбы с мягким спадом ,который следовал за технологии бюст, а также неопределенности Утоли следующий Всемирный торговый центр атаки 11 сентября 2001 года2

Этот поток денег и кредитов встретился с различными правительственными мерами, направленными на поощрение домовладения, и множеством нововведений на финансовых рынках, которые повысили ликвидность активов, связанных с недвижимостью. Цены на жилье росли, и все больше и больше людей занимались покупкой и продажей домов.

В течение следующих шести лет мания по поводу домовладения достигла угрожающего уровня, поскольку процентные ставки резко упали, а строгие требования к кредитованию были практически отменены.Подсчитано, что 20 процентов ипотечных кредитов в 2005 и 2006 годах были предоставлены людям, которые не смогли бы соответствовать обычным требованиям к кредитованию.Этих людей окрестили субстандартными заемщиками.3  Более 75 процентов этих субстандартных ссуд представляли собой ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой, с низкими начальными ставками и плановым обновлением через два-три года.4 

Краткая справка

Как и технологический пузырь, жилищный пузырь характеризовался первоначальным ростом цен на жилье из-за фундаментальных факторов, но по мере продолжения бычьего рынка жилья многие инвесторы начали покупать дома в качестве спекулятивных инвестиций.

Поощрение правительства к широкому домовладению побудило банки снизить свои ставки и требования к кредитованию,5  что спровоцировало безумие покупки жилья, в результате которого средняя цена продажи домов выросла на 55 процентов с 2000 по 2007 год6  . в спекулянтах, которые всего за две недели начали менять дома за десятки тысяч долларов прибыли.

В тот же период фондовый рынок начал восстанавливаться, и к 2006 году процентные ставки начали расти.7  Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой начали сбрасывать по более высоким ставкам, поскольку в 2007 году появились признаки замедления экономического роста. Поскольку цены на жилье колебались на высоком уровне, премия за риск была слишком высокой для инвесторов, которые затем перестали покупать дома.Когда покупателям жилья стало очевидно, что стоимость жилья может действительно снизиться, цены на жилье начали стремительно падать, чтовызвало массовую распродажу ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.Цены на жилье упадут на 19 процентов с 2007 по 2009 год6,  а массовые дефолты по ипотечным кредитам приведут к миллионам случаев потери права выкупа закладных в течение следующих нескольких лет.8