Landflip: Что это значит, риски, примеры
Что такое земельный флип?
Земельный флип — это практика в сфере недвижимости, при которой покупатели и продавцы вступают в сговор, чтобы обменять между собой участок незастроенной земли, искусственно завышая его цену сверх реальной рыночной стоимости. Несмотря на то, что иногда подбрасывание земли может быть связано с законными инвестициями в нежелательную землю по цене ниже рыночной стоимости, часто оно ассоциируется с мошенническими схемами.
Как работает земельный флип
Преступники, занимающиеся подменой земли, манипулируют рыночной ценой недвижимости, а затем продают ее ничего не подозревающему стороннему покупателю по завышенной цене. Эти схемы могут включать в себя различные тактики обмана покупателя, такие как скрытые юридические проблемы, токсичное загрязнение, залоги или сервитуты.
Например, группа лиц может приобрести участок земли за 10 000 долларов. Затем каждый член группы продает землю другому члену за чуть более высокую цену. Этот процесс продолжается до тех пор, пока последний член группы не приобретет участок за 14 000 долларов. В этот момент группа продает землю независимому покупателю за 15 000 долларов, получая мошенническую прибыль в размере 5 000 долларов.
Незастроенная земля особенно подвержена риску подделки из-за ее спекулятивного характера и сложности определения ее стоимости и спроса.
Риски земельных сделок
Финансовые учреждения сталкиваются с риском перепродажи земли, когда предоставляют кредиты на покупку незастроенной недвижимости. Стоимость и спрос на незастроенную землю трудно определить, что затрудняет оценку истинной стоимости имущества.
Если покупатель не выполняет обязательства по кредиту на покупку незастроенной земли, кредитор может вернуть собственность. Однако перепродать землю, даже по безубыточной цене, может быть непросто. Кредиторы часто требуют значительный первоначальный взнос за неосвоенную землю, чтобы снизить риск дефолта.
Кроме того, при перепродаже земли ничего не подозревающие покупатели могут столкнуться с потенциальными дорогостоящими или разрушительными характеристиками земли. Это могут быть такие проблемы, как токсичное загрязнение, залоги, проблемы с правом собственности или сложности с сервитутом. Такие факторы не только делают землю менее привлекательной, но и могут наложить эксплуатационные обязательства на нового покупателя.
Покупатели часто не знают о том, что земля переходит в собственность, пока не попытаются продать ее позднее. Когда они понимают, что не могут перепродать участок по ожидаемой стоимости, они могут обнаружить, что произошел земельный переворот.
Пример земельной сделки
В 2006 году разразился громкий скандал с участием компании Total Realty Management. Пустующие земли на побережье Северной Каролины, которые продавались по цене до 400 000 долларов, внезапно упали в цене до 20 000 долларов.
В этом случае недвижимость продавалась туда-сюда между сотрудниками Total Realty Management. Например, компания TRM купила объект за 180 000 долларов и в тот же день продала его своему сотруднику за 250 000 долларов. Затем сотрудник продал объект обратно TRM, которая в свою очередь продала его другому сотруднику за 310 000 долларов. В итоге недвижимость была продана ничего не подозревающей паре за 354 000 долларов.
Согласно отчетам о скандале, по меньшей мере 1500 инвесторов потеряли сотни тысяч долларов каждый, а банки, обратившие взыскание на недвижимость, — десятки миллионов.
Является ли земельная сделка незаконной?
Несколько обстоятельств могут сделать сделку по продаже земли незаконной. Например, некоторые сделки происходят, когда одна сторона покупает землю, чтобы завысить ее стоимость без намерения произвести реальную оплату. Кроме того, подделка земли часто связана с сокрытием от покупателя негативных аспектов собственности, что является незаконным.
Защита от подделки земельного участка
Рассматривая возможность приобретения незастроенной земли, важно получить адекватную информацию из независимых или сторонних источников. Сюда входят экологические отчеты, геологические отчеты, информация о сервитутах и залогах. Также рекомендуется провести независимую оценку объекта.
Соблюдение этих мер предосторожности поможет вам не стать жертвой мошеннической схемы и обеспечить осознанное и безопасное вложение средств.
Итоги
Земельные сделки — это мошенническая практика в сфере недвижимости, которая предполагает сговор покупателей и продавцов с целью искусственного завышения цены на незастроенную землю сверх ее реальной рыночной стоимости. Финансовые учреждения сталкиваются с рисками при предоставлении кредитов под незастроенную недвижимость, а ничего не подозревающие покупатели могут столкнуться с дорогостоящими или разрушительными проблемами, связанными с землей.
Понимание рисков и усердие в сборе информации и проведении должной проверки помогут вам не стать жертвой схемы по продаже земли. Принимая взвешенные решения и обращаясь за независимой оценкой, вы сможете защитить себя и сделать надежные инвестиции в рынок недвижимости.
Вопросы и ответы
Что такое земельный флип?
Земельный переворот — это практика в сфере недвижимости, когда покупатели и продавцы вступают в сговор, чтобы обменять между собой участок незастроенной земли, искусственно завышая его цену сверх его реальной рыночной стоимости.
Все ли земельные сделки являются мошенническими?
Несмотря на то, что земельные сделки часто ассоциируются с мошенничеством, не все земельные сделки являются незаконными. Законные земельные сделки могут включать в себя покупку нежелательной земли по цене ниже рыночной, ее улучшение и продажу по рыночной цене с целью получения прибыли. Тем не менее, чтобы избежать мошеннических схем, необходимо быть осторожным и проявлять должную осмотрительность.
Каковы риски земельных сделок?
Риски при покупке земли включают в себя возможные скрытые юридические проблемы, токсичное загрязнение, залоги или сервитуты, связанные с собственностью. Покупатели также могут столкнуться с трудностями при перепродаже недвижимости по ожидаемой стоимости, что приведет к финансовым потерям.
Как я могу защитить себя от земельных сделок?
Чтобы обезопасить себя от мошенничества с землей, важно получить независимую информацию о собственности. К ней относятся экологические и геологические отчеты, а также информация о сервитутах и залогах. Проведение независимой оценки и должной осмотрительности поможет вам принять взвешенное решение и не стать жертвой схемы земельных сделок.
Является ли подделка земли незаконной?
Сделка по продаже земли может быть незаконной при определенных обстоятельствах. Незаконными часто считаются сделки, в которых завышается стоимость земли без намерения произвести реальную оплату или скрываются от покупателя пагубные аспекты собственности.
Что произошло в скандале с земельными сделками компании Total Realty Management?
Скандал с земельным переворотом компании Total Realty Management, произошедший в 2006 году, был связан с манипуляцией стоимостью недвижимости на побережье Северной Каролины. Объекты недвижимости покупались и продавались сотрудниками компании Total Realty Management, что привело к значительным финансовым потерям инвесторов и банков, обративших взыскание на имущество.
Что делать, если я заподозрил подделку земли?
Если вы подозреваете, что стали жертвой мошенничества или подозреваете мошеннические действия, рекомендуется обратиться за юридической помощью и сообщить о ситуации в соответствующие органы. Они подскажут вам необходимые шаги для защиты ваших интересов и возможного возмещения понесенных убытков.