Раскаленный рынок жилья не является устойчивым — CoreLogic прогнозирует замедление роста цен на жилье

Начиная с 2020 года, в стране уже не хватало домов, построенных для удовлетворения потребностей миллениалов, которые вступают в пик своей первой покупки жилья. Затем разразился кризис COVID-19. Последующие рекордно низкие ипотечные ставки и гибкая политика работы из дома — которые позволили покупателям расширить поиск жилья дальше в пригороды — только привлекли еще больше покупателей на и без того узкий и конкурентный рынок. Проще говоря, пандемия создала идеальный шторм на рынке жилья.

Но исторический рост цен скоро может пойти на спад. По крайней мере, так утверждается в последнем прогнозе компании CoreLogic. Согласно индексу S&P CoreLogic Case-Shiller, в период с декабря 2020 года по декабрь 2021 года цены на жилье в США вырастут на 18,8%, что более чем в четыре раза превышает среднегодовой показатель по стране (4,2%), зафиксированный с 1989 года. В дальнейшем, по мнению CoreLogic, следует ожидать роста цен на жилье ближе к среднему историческому уровню. В период с декабря 2021 по декабрь 2022 года, по прогнозам CoreLogic, цены на жилье вырастут на 3,5%.

Уже сейчас мы начинаем наблюдать некоторое замедление роста цен на жилье. В период с августа 2020 года по август 2021 года цены на жилье в США выросли на рекордные 20%. Однако в последующие четыре месяца 12-месячный рост замедлился до 18,8% по состоянию на декабрь.

«Многое из того, что мы наблюдали в росте цен на жилье за последний год, было результатом идеального шторма давления спроса и предложения. По мере продвижения к 2022 году экономические факторы, такие как строительство новых домов и рост ипотечных ставок, будут способствовать ослаблению этого давления и постепенному сдерживанию стремительного роста цен на жилье, наблюдавшегося в 2021 году», — пишет Фрэнк Нотафт, главный экономист CoreLogic.

В последние недели ипотечные ставки уже начали расти, поскольку финансовые рынки оценивают будущие повышения ставок Федеральной резервной системой, озабоченной инфляцией. На прошлой неделе средняя 30-летняя фиксированная ставка по ипотеке достигла 3,92%, по данным Freddie Mac. Это выше, чем 3,11% в декабре. Конечно, рост ипотечных ставок оказывает понижающее давление на рост цен — учитывая, что каждое повышение ипотечных ставок вытесняет часть потенциальных покупателей.

Но если рост ипотечных ставок и приведет к замедлению роста цен на жилье, это не означает, что он пойдет на пользу покупателям жилья. В конце концов, резкий рост цен на жилье за последние два года был в определенной степени смягчен низкими ипотечными ставками, вызванными пандемией. Теперь, когда ставки растут, увеличиваются и платежи по ипотеке для новых заемщиков.

Но не все в мире недвижимости согласны с прогнозом CoreLogic о замедлении роста.

Посмотрите на Zillow. Только на прошлой неделе сайт объявлений о продаже жилья в очередной раз повысил свой прогноз цен на жилье. Теперь Zillow прогнозирует, что годовой темп роста цен на жилье достигнет 21,6% в мае, а к концу 2022 года составит 17,3%. Это не замедление, а ускорение.

Почему Zillow так оптимистично настроена? Она утверждает, что на рынке просто не хватает жилья. В начале весеннего рынка жилья уровень запасов в США на 42% ниже допандемического уровня. Такое несоответствие спроса и предложения (покупателей жилья) будет способствовать росту цен даже в условиях растущих ипотечных ставок.