Куда движется рынок жилья в 2022 году по данным 7 ведущих прогнозных моделей
Идеальный шторм. Это лучший способ описать раскаленный рынок жилья, который мы наблюдали от побережья до побережья во время пандемии. Этому способствовало сочетание низких ипотечных ставок, вызванных рецессией, удаленной работы, позволяющей покупателям жить дальше от места работы, и демографической волны покупателей жилья, впервые выходящих на рынок. Разумеется, многолетний недострой означает, что для удовлетворения спроса просто не хватает жилья. Это привело к рекордному росту цен.
Но как долго продлится этот забег? В конце концов, рост цен на жилье на 19,9% — 12-месячный рекорд, установленный в период с августа 2020 года по август 2021 года — не может продолжаться вечно.
Уже есть признаки того, что жилищный бум сходит на нет. Мы видим, как сезонность — период охлаждения, который в большинстве лет происходит как по часам — возвращается на рынок после того, как в прошлом году она отсутствовала во время праздников и отпусков. Но и это еще не все: Все больше покупателей жилья наконец-то начинают противостоять росту цен. Действительно, в октябре 60,3% продаж проходили с участием торгов, что ниже рекордного показателя апреля (74,5%). Также увеличивается вероятность того, что Федеральная резервная система повысит ставки, чтобы сдержать инфляцию. Рост ипотечных ставок может полностью оттолкнуть некоторых покупателей.
Что это означает для роста цен на жилье в 2022 году? Чтобы выяснить это, Fortune проанализировал семь отраслевых прогнозных моделей. Но и покупатели, и продавцы не получат большого успокоения от этих прогнозов: Экономические модели не дают ничего близкого к консенсусу. Некоторые из этих прогнозных моделей предсказывают, что рост цен в следующем году будет одним из самых высоких в истории. Другие прогнозируют, что темпы роста цен будут самыми низкими за более чем десятилетие.
Давайте посмотрим на эти модели, а также на то, почему в следующем году так много неопределенности.
На высоком конце спектра находятся Zillow и Goldman Sachs. Zillow прогнозирует рост цен на жилье на 13,6% в период с октября 2021 года по октябрь 2022 года. Между тем, Goldman Sachs прогнозирует рост на 16% в период с октября 2021 года по декабрь 2022 года (или 13,5% в годовом исчислении). Для сравнения, наибольший 12-месячный рост в период, предшествовавший краху жилья в 2008 году, составил 14,1%. Проще говоря, исследователи из Zillow и Goldman Sachs считают, что в следующем году покупатели, лишившиеся цены, еще больше отстанут.
«Картина спроса-предложения, которая легла в основу нашего призыва к многолетнему буму цен на жилье, остается нетронутой… Из всех дефицитов, от которых страдает экономика США, дефицит жилья может продлиться дольше всего», — пишет Goldman Sachs в своем прогнозе на 2022 год.
Что происходит? Ни Zillow, ни Goldman Sachs не предвидят спада демографической волны, связанной с первыми покупателями жилья из числа миллениалов. Мы находимся в середине пятилетнего периода (между 2019 и 2023 годами), в течение которого пять самых крупных миллениалов (между 1989 и 1993 годами) достигнут важного возраста 30 лет, когда они впервые покупают жилье. Согласно их прогнозам, в следующем году не будет достаточно жилья, чтобы удовлетворить весь этот спрос.
С 1980 года, по подсчетам Fortune, цены на жилье в среднем поднимались на 4,6% в год. За последний год рост цен (19,9%) в четыре раза превышает этот уровень.
Хорошая новость для потенциальных покупателей жилья? Среди семи моделей прогнозирования, которые рассмотрел Fortune, четыре предсказывают, что рост цен в 2022 году приблизится к среднему историческому уровню. В том числе Fannie Mae и Freddie Mac, которые прогнозируют рост цен на жилье в США на уровне 7,9% и 7%. Это немного выше исторической нормы, однако это вряд ли можно назвать такими впечатляющими цифрами, которые мы наблюдали во время пандемии. Между тем, модели, опубликованные Redfin и CoreLogic, прогнозируют снижение 12-месячного роста цен до 3% и 1,9%, соответственно.
Что общего у моделей, предсказывающих существенное замедление роста цен? Они предсказывают, что рост цен будет сбит ростом ипотечных ставок. По состоянию на понедельник средняя 30-летняя фиксированная ипотечная ставка составляет всего 3,1%. К концу 2022 года, по прогнозам Fannie Mae, она достигнет 3,4%, в то время как модель Redfin говорит о 3,6%. Эти скачки больше, чем может показаться на первый взгляд. Допустим, заемщик взял ипотечный кредит на сумму 500 000 долларов. При ипотечной ставке в 3,1% ежемесячный платеж составит 2 135 долларов (без учета налогов и страховки). Но если бы ставка была 3,6%, как прогнозирует Redfin, этот платеж вырос бы до $2 273 — или почти на дополнительные $50 000 в течение 30-летнего срока ипотеки.
Еще одна неизвестная: Начнет ли корпоративная Америка в следующем году усиленно добиваться возвращения сотрудников в офис? Если в следующем году рабочие места будут менее дружелюбны к WFH, это может привести к уменьшению числа покупателей как на рынках второго жилья (например, в Хэмптоне), так и в пригородах. Это опасение разделяет и Фрэнк Мартелл, генеральный директор CoreLogic, который в последнем прогнозе компании по сбору данных о недвижимости написал, что «по мере приближения к 2022 году мы ожидаем некоторой умеренности в текущей тенденции бегства из городских центров по мере ослабления пандемии».
Но есть один прогноз, который является относительно медвежьим для роста цен.
Ассоциация ипотечных банкиров, отраслевая торговая группа, прогнозирует, что медианная цена существующих домов снизится на 2,5% в период с четвертого квартала 2021 года по четвертый квартал 2022 года. При внимательном рассмотрении его модели легко понять, почему: Ассоциация ипотечных банков прогнозирует, что средняя 30-летняя фиксированная ипотечная ставка достигнет 4% к концу 2022 года. В течение 30 лет это добавит дополнительные 90 000 долларов к стоимости ипотечного кредита с фиксированной ставкой в 500 000 долларов.
Тем не менее, даже если прогнозируемое Ассоциацией ипотечных банков снижение цен сбудется, это вряд ли станет крахом жилья. Фактически, при таком сценарии цены на жилье в США все равно вырастут более чем на 20% по сравнению с допандемическим уровнем.
Эта история была первоначально опубликована на сайте Fortune.com