Две большие неизвестные нависли над рынком жилья в 2022 году

Этот год стал настоящим кошмаром для потенциальных покупателей жилья. Даже если им удавалось найти жилье по своему бюджету, что было нелегко, так как в этом году инвентаризация достигла 40-летнего минимума, велика вероятность того, что они потеряли его в бешеной войне на торгах. И это не преувеличение: В один из моментов этой весны 74% американских объявлений о продаже жилья получили несколько предложений.

Но для охотников за жильем может быть и небольшая хорошая новость: Отраслевой консенсус заключается в том, что в 2022 году на рынке жилья будет меньше безумных скачков цен. Все рассмотренные Fortune прогнозные модели показывают, что рост цен, который в период с августа 2020 года по август 2021 года составил рекордные 19,9%, в следующем году замедлится (т.е. не будет расти так быстро). Уже сейчас мы начинаем видеть некоторое охлаждение. Посмотрите на войны на торгах. По состоянию на сентябрь 59% домов получают несколько предложений, что на 15 процентных пунктов меньше, чем в апреле.

Однако, хотя инсайдеры отрасли говорят, что мы переходим к периоду, когда рост цен не будет таким астрономическим, нет единого мнения о том, какими будут новые темпы роста цен. Действительно, когда речь заходит о рынке жилья 2022 года, прогнозы разнятся. На высоком уровне находятся Zillow, который прогнозирует рост цен на 13,6% в ближайшие 12 месяцев, и Goldman Sachs, который прогнозирует рост на 16% к концу 2022 года. Fannie Mae менее оптимистична, заявляя, что в 2022 году цены вырастут на 7,9%. Между тем, CoreLogic настроен довольно медвежьи, прогнозируя рост цен всего на 1,9% в ближайшие 12 месяцев. Если Zillow или Goldman Sachs правы, это означает, что 2022 год будет одним из самых жарких в истории. Если же прогноз CoreLogic станет реальностью, то мы окажемся в самом медленном периоде роста цен с 2012 года.

Эти широкомасштабные прогнозы заставляют задаться вопросом: Почему так много неопределенности, когда речь идет о рынке жилья 2022 года?

На бумаге фундаментальные показатели, лежащие в основе рынка — спрос опережает предложение — остаются сильными до 2022 года. Однако, по словам инсайдеров отрасли, трудно определить, насколько велико будет несоответствие спроса и предложения в следующем году.

Начиная с 2021 года, Федеральная резервная система США прогнозировала, что инфляция будет оставаться относительно сдержанной и достигнет максимума в 1,8% в этом году. Как же они ошибались. По последним данным за октябрь, индекс потребительских цен составил 6,2% — самый высокий уровень инфляции с 1990 года. Это едва ли ниже среднего уровня инфляции в 7,1%, зафиксированного в 1970-х годах — десятилетии, печально известном своей бешеной инфляцией.

Более высокая, чем ожидалось, инфляция делает еще более вероятным повышение Федеральной резервной системой ставки по федеральным фондам, которую она удерживала на нулевом уровне во время пандемии, пытаясь стимулировать рост экономической активности. Но если ФРС все-таки повысит ставки, это также приведет к росту средней 30-летней фиксированной ипотечной ставки (в настоящее время она составляет 2,98%). Конечно, повышение ипотечных ставок напрямую ведет к увеличению ежемесячных платежей, что может полностью вытеснить некоторых покупателей с рынка.

«Если что-то изменится в среде ипотечных ставок, это может привести к серьезным изменениям во всем… Ипотечные ставки — это нечто неизвестное, и они имеют прямую связь с активностью на рынке жилья», — сказал Fortune Девин Бахман, вице-президент по исследованиям в John Burns Real Estate Consulting.

Но отрасль не совсем уверена в том, насколько вырастут тарифы.

Fannie Mae прогнозирует, что средняя 30-летняя ставка вырастет до 3,4% к концу следующего года. Между тем, Ассоциация ипотечных банкиров прогнозирует, что к концу 2022 года ипотечная ставка поднимется до 4%, а к концу 2023 года — до 4,4%.

Эти прогнозируемые повышения ставок больше, чем может показаться. Например, покупатель вносит 20% за дом стоимостью 500 000 долларов. Если бы она зафиксировала текущую среднюю 30-летнюю ставку (2,98%), ее ежемесячный платеж (без учета налогов и страховки) составил бы 1 682 доллара. Но если ставка по ипотеке составит 3,4%, то ежемесячный платеж вырастет до 1 774 долларов. При ставке в 4%, прогнозируемой Ассоциацией ипотечных банков, этот платеж вырастет до 1 910 долларов, или еще 82 000 долларов в течение 30 лет.

Пиломатериалы, цены на которые этой весной выросли на 300% по сравнению с ценами до пандемии, были, возможно, канарейкой в угольной шахте, свидетельствующей о нехватке материалов и проблемах с цепочкой поставок, от которых страдает экономика. В конце концов, цены на каркасные пиломатериалы начали падать еще в мае, поскольку любители «сделай сам» просто отказались от непомерно высоких цен. Эта коррекция цен, очевидно, привела к снижению цен на новые дома, верно? Даже близко нет. Только за последние четыре месяца цены на новые дома выросли еще на 5%.

Что происходит? В то время как дефицит древесины ослаб, цены почти на все остальные строительные компоненты резко выросли. Бетон. Окна. Краска. Как ни назови, цены растут.

«Лесоматериалы подешевели; у нас больше пиломатериалов. Но это не значит, что у нас больше приборов или шкафов», — отметил Бахман. Не говоря уже о том, что Великая отставка довольно сильно ударила по строительной отрасли. Труд снова начинает поднимать свою уродливую голову, и мы слышим все больше разговоров о том, что «я не могу найти рабочих. Я не могу выполнить [работу] вовремя. Рабочей силы не хватает», — сказал Бахман.

Даже коррекцию на рынке пиломатериалов трудно назвать положительным моментом. После достижения пика в 1515 долларов за тысячу футов досок весной этого года цены на пиломатериалы рухнули до 389 долларов к середине августа, поскольку покупатели-самоделкины сидели в стороне. Но теперь эти покупатели возвращаются, помогая цене вернуться к $575. Это может показаться дешевым по сравнению с вершиной «пузыря» цен на пиломатериалы. Однако это все еще намного выше цены в $375, которую строители платили до 2020 года.

Более тревожным, чем отсутствие облегчения материального положения или цепочки поставок, является тот факт, что инсайдеры отрасли, опрошенные этим изданием, не имеют никакого представления о том, когда — или как — будут устранены инфляционные скачки и нехватка рабочей силы.

В отличие от ипотечных ставок, которые при слишком быстром повышении грозят замедлить рост цен, сокращение строительства жилья грозит привести к росту цен. Это сводится к тому, что в США не хватает 4 млн. домов, поскольку наибольшая часть миллениалов достигает своего пика в период покупки первого жилья. Если строители будут вынуждены еще больше сократить объемы строительства (1,55 млн. начатых строительств в сентябре уже ниже 1,73 млн. начатых в марте), это может означать еще меньшее количество домов на продажу на и без того исторически узком и конкурентном рынке жилья.

«Существует определенная обеспокоенность по поводу того, сможет ли домостроение сохранить темпы 2021 года в условиях инфляционного давления и различных угроз для экономики», — сказал Fortune Шон Черч, редактор Fastmarkets Random Lengths.

Эта история была первоначально опубликована на сайте Fortune.com