Что такое электронная регистрационная система ипотеки (MERS)?
Система электронной регистрации ипотечных кредитов (MERS) — это база данных, созданная ипотечной банковской индустрией. Она служит конфиденциальным электронным реестром ипотечных кредитов, выданных в Соединенных Штатах. MERS отслеживает передачу и изменение прав на обслуживание, а также права собственности на кредиты. Эта система широко используется в индустрии финансирования недвижимости для учета и торговли жилыми и коммерческими ипотечными кредитами.
Понимание MERS
MERS — это не только название базы данных, но и частная компания, которая управляет ею. Система одобрена государственными предприятиями, такими как Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae, а также такими агентствами, как Федеральная жилищная администрация (FHA) и Управление по делам ветеранов (VA), которые занимаются жилищными кредитами. Кроме того, MERS используют государственные агентства по финансированию жилищного строительства и крупнейшие рейтинговые агентства Уолл-стрит.
Основная цель MERS — упростить регистрацию и передачу ипотечных кредитов. Традиционно при продаже закладной из одного банка в другой составляется документ об уступке права требования, который регистрируется в земельных архивах округа. Однако MERS избавляет кредиторов от необходимости регистрировать эти переуступки при каждой продаже кредита. Вместо этого передача ипотеки отслеживается в электронном виде в базе данных MERS.
Как работает MERS
Чтобы использовать MERS, обслуживающая ипотеку компания присваивает ей идентификационный номер ипотеки (MIN) и регистрирует кредит в базе данных MERS. В некоторых случаях MERS сама назначается в качестве залогодержателя, что называется первоначальным залогодержателем (MOM). Продавец может оформить ипотеку в MERS в качестве номинального кредитора или бенефициара и зарегистрировать переуступку кредита MERS в земельном реестре округа, сделав MERS залогодержателем.
Важно отметить, что хотя MERS может выступать в качестве залогодержателя в земельных записях округа, на самом деле она не является владельцем ипотечного кредита. Если кредит продается, MERS обновляет информацию о закладной. Компания, обслуживающая закладную, может потребовать удалить ее из базы данных MERS, и MERS уведомит об этом Fannie Mae. Если обслуживающая организация желает полностью прекратить свое членство в MERS, она также должна незамедлительно уведомить об этом Fannie Mae.
Плюсы и минусы MERS
MERS предлагает несколько преимуществ для ипотечной индустрии. Являясь электронным реестром, она упрощает процесс ипотечного кредитования, обеспечивая централизованное хранение ипотечных документов. Он позволяет экономить средства, устраняя необходимость в многочисленных переуступках при смене владельца кредита. Это экономит время и снижает затраты на регистрацию.
Однако MERS подвергалась критике, особенно во время жилищного кризиса 2008 года. Система затрудняла определение реальных владельцев закладных, что создавало трудности для домовладельцев, столкнувшихся с лишением права выкупа или добивающихся облегчения бремени. Определение владельца закладной стало решающим фактором для домовладельцев, чтобы договориться о решении проблем с их кредитами.
Применимость в России
Хотя система MERS характерна для ипотечного рынка Соединенных Штатов, понять концепцию электронных ипотечных реестров в контексте России может быть полезно. В России существует собственная система регистрации и отслеживания ипотеки, известная как Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). ЕГРП служит центральной базой данных для регистрации и проверки прав на недвижимость, включая ипотеку.
Подобно MERS, ЕГРП упрощает регистрацию и передачу ипотечных кредитов, позволяя отслеживать их в электронном виде. Она обеспечивает прозрачность и эффективность регистрации ипотечных сделок, способствуя бесперебойному функционированию отрасли финансирования недвижимости в России. Используя такие электронные реестры, как EGRP, Россия может оптимизировать процессы ипотечного кредитования, повысить безопасность и обеспечить точность документации.
В заключение следует отметить, что MERS — это база данных и система, используемая в США для облегчения регистрации и передачи ипотечных кредитов. Хотя у нее есть свои преимущества и недостатки, понимание концепции электронных ипотечных реестров может быть полезным в различных юрисдикциях, включая Россию. Электронные реестры, такие как MERS и EGRP, играют важную роль в модернизации и оптимизации ипотечных процессов, принося пользу кредиторам, заемщикам и всей индустрии финансирования недвижимости.
Вопросы и ответы
Что такое MERS и как она работает?
MERS, сокращение от Mortgage Electronic Registration System, — это конфиденциальный электронный реестр ипотечных кредитов в США. Он отслеживает передачу прав на обслуживание и владение кредитами. Вместо того чтобы регистрировать переуступки при каждой продаже закладной, MERS отслеживает эти передачи в своей базе данных в электронном виде.
Кто использует MERS?
MERS широко используется в индустрии финансирования недвижимости, включая государственные предприятия, такие как Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae. Ее также используют правительственные агентства, такие как FHA и VA, а также агентства жилищного финансирования штатов и крупнейшие рейтинговые агентства Уолл-стрит.
Является ли MERS владельцем ипотечных кредитов?
Нет, MERS не владеет ипотечными кредитами. Это реестр, который отслеживает передачу и владение закладными. Хотя MERS может быть указан в качестве залогодержателя в земельных записях округа, он не является фактическим владельцем кредитов.
Каковы преимущества использования MERS?
MERS предлагает ряд преимуществ для ипотечной индустрии. Она упрощает регистрацию и передачу закладных, снижая необходимость в многочисленных переуступках, экономя время и расходы на регистрацию. Она обеспечивает централизованное хранение ипотечных документов, что повышает эффективность. Кроме того, она упрощает процесс для ипотечных кредиторов, обслуживающих организаций и инвесторов.
Каковы критические замечания в адрес MERS?
MERS подвергалась критике, особенно во время жилищного кризиса 2008 года. Одним из основных пунктов критики является сложность в определении реальных владельцев ипотечных кредитов. Отсутствие прозрачности создавало проблемы для домовладельцев, столкнувшихся с лишением права выкупа или добивающихся облегчения бремени. Это усложнило задачу домовладельцев по поиску решений с истинными владельцами закладных.
Существует ли в России система, аналогичная MERS?
Да, в России существует собственная система регистрации и учета ипотечных кредитов, которая называется Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). ЕГРП служит центральной базой данных для регистрации и проверки прав собственности, в том числе ипотеки. Она работает аналогично MERS, упрощая регистрацию и передачу ипотечных кредитов с помощью электронного отслеживания.