Уязвимые американские домовладельцы сталкиваются с неопределенностью в связи с окончанием срока отсрочки по ипотеке

Джоннел Марте и Катанга Джонсон

(Рейтер) — Почти полмиллиона домовладельцев с низким уровнем дохода в США, многие из которых являются представителями меньшинств, приближаются к концу действия планов по отсрочке платежей по ипотеке, которые позволили им приостановить выплаты по кредиту во время пандемии, что стало испытанием для фирм, предоставляющих ипотечные услуги, которым поручено помочь заемщикам, испытывающим трудности, перейти на планы платежей, которые они могут себе позволить.

Ожидается, что в ближайшие недели число заемщиков, выходящих из планов, возрастет, поскольку люди, подписавшиеся на ранних этапах пандемии, достигают 18-месячного предела для отсрочки. В то время как около 80% домовладельцев, вступивших в программы на определенном этапе пандемии, уже вышли из них, оставшиеся 20%, как правило, проживают в районах с более высокой долей меньшинств или имеют более низкий кредитный рейтинг и более низкие доходы, показывают исследования.

По данным исследования Института Брукингса https://www.brookings.edu/bpea-articles/government-and-private-household-debt-relief-during-covid-19, пропущенные ими платежи могут привести к «навесу отсрочки» в размере более $15 млрд. отложенных ипотечных платежей, или около $14 200 на человека.

«В сочетании с истечением срока действия страховки по безработице и другими событиями, происходящими в то же время, не ясно, что этим людям будет легко выйти из этого положения», — сказал Амит Серу, профессор Стэнфордской высшей школы бизнеса и старший научный сотрудник Гуверовского института.

Многие заемщики смогут перенести пропущенные платежи на конец срока кредита, а другие смогут воспользоваться горячим рынком жилья для рефинансирования или даже продажи своих домов. Домовладельцы, столкнувшиеся с трудностями и подписавшиеся на отсрочку в более поздние месяцы, могут иметь право на дополнительное продление.

РАСОВЫЕ РАЗЛИЧИЯ УСУГУБИЛИСЬ

Пандемия усугубила расовое неравенство среди домовладельцев. По данным Федерального резервного банка Филадельфии https://www.philadelphiafed.org/-/media/frbp/assets/working-papers/2021/wp21-09.pdf, в первые месяцы кризиса, с апреля по ноябрь 2020 года, чернокожие и испаноязычные домовладельцы, несоразмерно пострадавшие от потери работы в результате пандемии, на 30% чаще допускали просрочки по ипотечным кредитам, чем среднестатистические заемщики.

Около 7,6 млн. заемщиков в тот или иной момент во время пандемии находились под запретом, что составляет около 15% всех держателей ипотечных кредитов, и около 1,25 млн. заемщиков все еще находились под запретом в середине октября, по данным компании Black Knight, поставщика ипотечных технологий и данных.

По его оценкам, около 850 000 домовладельцев, участвовавших в программе отсрочки, находились в планах, срок действия которых истекает к концу этого года, включая тех, кто уже исчерпал свои возможности. Примерно половина этих домовладельцев имеют кредиты, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией или Департаментом по делам ветеранов.

График: Планы по активному прощению долга Планы по активному прощению долга, https://graphics.reuters.com/USA-ECONOMY/FORBEARANCE/egvbkmkrlpq/chart.png

Эти кредиты, которые часто требуют меньшего первоначального взноса и более низкого кредитного балла, непропорционально часто используются заемщиками с низким уровнем дохода, покупателями жилья впервые и меньшинствами. Например, по данным Министерства жилищного строительства и городского развития, в 2019 году кредитами FHA воспользовались 37% покупателей жилья из числа меньшинств.

За тем, насколько легко эти домовладельцы будут переведены в другие планы после окончания их программ отсрочки, будут следить регулирующие и другие органы в ближайшие недели.

«Мы будем внимательно наблюдать», — сказал Марк МакАрдл, помощник директора по ипотечным рынкам в Бюро финансовой защиты потребителей.

Весной этого года CFPB усилил проверку ипотечных сервисных компаний по этому вопросу, а в июне окончательно утвердил новые меры защиты для домовладельцев https://www.reuters.com/world/us/us-consumer-watchdog-finalizes-rule-restricting-mortgage-foreclosures-2021-06-28, испытывающих трудности с выплатой ипотечных платежей из-за пандемии. Тем не менее, отчуждение имущества будет возобновлено после того, как будут соблюдены дополнительные меры защиты.

Этот процесс может быть загадочным.

Вскоре после того, как в августе для Марвина Уильямса закончилась отсрочка, он узнал, что его кредит будет передан другой обслуживающей организации.

Больше месяца Уильямс говорил, что не было ясно, отложит ли новая компания его пропущенные платежи по ипотеке — на общую сумму не менее 8 000 долларов — до конца срока кредита или ему придется выплатить их раньше.

63-летний Уильямс сказал, что часто выдерживает двухчасовые ожидания по телефону, когда пытается связаться с обслуживающей организацией. В среду консультант по жилищным вопросам, помогающий ему в его деле, сообщил, что выплаты будут отложены, но Уильямс сказал, что он все еще ждет письменного подтверждения. «Я пытаюсь надеяться, что я в правильном месте», — сказал Уильямс, который живет недалеко от Рочестера, штат Нью-Йорк.

ОПТИМИЗАЦИЯ ПРОЦЕССА

Заемщики, вышедшие из режима отсрочки, обычно могут выбирать между возобновлением платежей и присоединением отсроченного долга к концу ипотечного кредита; изменением кредита с целью уменьшения ежемесячных платежей; или погашением долга путем продажи дома или рефинансирования.

Темпы выхода из режима запрета увеличились в сентябре, и ожидается, что в ближайшие несколько недель они достигнут самого высокого показателя более чем за год, сказал Майк Фратантони, старший вице-президент и главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров.

График: Forbearance сворачивается для уязвимых заемщиков, https://graphics.reuters.com/USA-ECONOMY/FORBEARANCE/zjpqkeqrxpx/chart.png

По словам Фратантони, фирмы, предоставляющие ипотечные услуги, наняли больше работников и «хорошо подготовились» к более высокой нагрузке. «Это такое разительное сравнение с тем, что происходило десять лет назад, когда после великого финансового кризиса все были просто разочарованы темпами урегулирования».

На этот раз обслуживающие организации, которые получают платежи от заемщиков и перечисляют их инвесторам, налоговым органам и страховщикам, упростили процесс перехода на альтернативные варианты, так что домовладельцам практически не нужно предоставлять никаких дополнительных документов.

По данным MBA, около 35% заемщиков, вышедших из режима запрета на выплату кредита в сентябре, возобновили выплаты и отложили пропущенные платежи до конца срока кредита. Около 28% внесли изменения в свои кредиты, а 19% вышли из программы без плана, включая многих, кто все еще работает над модификацией кредита, сказал Фратантони.

Этому может способствовать бум цен на жилье, выросший более чем на 30% с начала пандемии. По данным компании Black Knight https://www.blackknightinc.com/black-knights-july-2021-mortgage-monitor, около 93% заемщиков, находящихся в режиме прощения, имеют не менее 10% собственного капитала в своих домах даже после 18 месяцев пропущенных платежей.

После Великой рецессии, напротив, 28% заемщиков были должны по своим ипотечным кредитам больше, чем стоили их дома.

(Репортаж Жоннеля Марте в Нью-Йорке и Катанги Джонсон в Вашингтоне; редактирование Дэна Бернса и Андреа Риччи)