Каковы преимущества предполагаемой ипотеки?
Assumable ипотека позволяет покупателю имущества предположить ипотеку от продавца недвижимости.Предполагаемая ипотека может быть выгодна как покупателю, так и продавцу.Однако все зависит от покупателя, обладающего способностью взять на себя предполагаемую ставку по ипотеке, которая часто ниже, чем преобладающие рыночные ставки.Кроме того, предполагаемая ипотека помогает покупателю избежать определенных затрат на урегулирование.Как правило, ссуды, выданные в течение последних 20 лет ипотечного кредита, редко допускаются, за исключениемссуд VA и FHA.1
Покупатель — не единственная сторона, которая получает выгоду от предполагаемой ипотеки. Продавец участвует в арбитражном разбирательстве, либо взимая более высокую цену за недвижимость, требуя от покупателя оплатить заключительные расходы, которые может понести продавец, либо требуя выплаты наличными в отношении половины сбережений покупателя в течение согласованного периода времени.
Например, если текущая процентная ставка составляет 8%, предполагаемая ставка по ипотеке составляет 5%, а покупатель планирует жить в доме в течение пяти лет, продавец может потребовать половину часто недисконтированных ожидаемых сбережений за пятилетний период. период. В таком случае возможная ипотека может принести пользу продавцу даже больше, чем покупателю!
Вот некоторые из преимуществ и недостатков предполагаемой ипотеки как для покупателей, так и для продавцов.
Преимущества
- Если предполагаемая процентная ставка ниже текущих рыночных ставок, покупатель сразу экономит деньги.
- Есть также меньшие затраты на закрытие, связанные с принятием ипотеки. Это может сэкономить деньги как продавцу, так и покупателю. Если покупатель получает более низкую процентную ставку, продавцу может быть легче договориться о цене, близкой к справедливой рыночной цене предложения.
- Продавец также может получить выгоду от использования предполагаемой ипотеки в качестве маркетинговой стратегии для привлечения покупателей. Не все ипотечные кредиты допустимы, и продавец может взять верх над рыночной конкуренцией.
Недостатки
- Покупатель, который берет на себя ипотеку, может потребовать крупную сумму наличных или получить вторую ипотеку. Если дом оценен по цене, превышающей ипотеку, оставшуюся на дом, покупатель должен компенсировать разницу. Дом может быть выставлен на продажу за 350 000 долларов, но предполагаемая ипотека составляет всего 200 000 долларов. Покупатель должен будет внести 150 000 долларов.
- Вторая ипотека проблематична, потому что в ней участвуют два ипотечных кредитора, а договорные детали сложны в случаях, когда покупатель не выполняет свои обязательства. Более того, принятие другой ссуды сводит на нет преимущества предполагаемой ссуды.
Наконец, ссуды VA и FHA могут быть приняты при условии, что покупатель получит одобрение кредита от ипотечного кредитора.1 Это непредвиденное обстоятельство не возлагается на кредитора, который согласен с тем, что кредит может быть принят, а, скорее, это способ кредитора определить, кредитоспособен ли покупатель. В таких случаях продавец не получит никакой арбитражной прибыли, но покупатель должен заплатить дополнительные сборы VA или FHA.