Обратная ипотека: пенсионный инструмент

Если вы владеете собственным домом и вам не менее 62 лет, обратная ипотека дает возможность конвертировать часть вашего собственного капитала в наличные. Проще говоря, обратная ипотека позволяет вам взять ссуду под залог собственного капитала вашего дома, при этом вам не нужно возвращать ссуду в течение всей жизни, если вы живете в доме и не продали его.

Если вы хотите увеличить сумму денег, доступную для финансирования своей пенсии, но не хотите платить по ссуде, стоит рассмотреть вариант обратной ипотеки. Однако есть также некоторые риски, затраты и подводные камни, о которых следует знать.

Что такое Обратная ипотека: пенсионный инструмент?

  • Обратная ипотека позволяет пожилым домовладельцам конвертировать стоимость собственного капитала в наличные.
  • Дом служит залогом, и выплаты требуются только в случае переезда домовладельца или в случае его смерти.
  • Существует несколько типов обратной ипотеки, оптимизированных для разных целей.
  • Также существует несколько разных вариантов получения денег по обратной ипотеке.

Как они работают 

При обратной ипотеке кредитор производит выплаты домовладельцу в зависимости от процента от стоимости дома. Когда домовладелец умирает или выезжает из собственности, может произойти одно из трех:

  1. Домовладелец или наследники могут продать дом, чтобы погасить ссуду.
  2. Домовладелец или наследники могут рефинансировать имеющуюся ссуду, чтобы сохранить дом.
  3. Кредитору может быть разрешено продать дом для погашения остатка по кредиту.

Хотя существует несколько типов обратной ипотеки, в том числе предлагаемой частными кредиторами, они обычно имеют следующие особенности:

  • Пожилым домовладельцам предлагается более крупная ссуда, чем более молодым домовладельцам. Более дорогие дома имеют право на более крупные ссуды.
  • Обратная ипотека должна быть основным долгом перед домом. Другим кредиторам необходимо вернуть деньги или согласиться подчинить свои ссуды основному держателю ипотеки.
  • Комиссия за финансирование может быть включена в стоимость кредита.
  • Кредитор может потребовать выплаты в случае, если домовладелец не может содержать недвижимость, не может обеспечить ее страхование, не платит  налоги на недвижимость, объявляет о  банкротстве , отказывается от собственности или совершает мошенничество. Кредитор может также потребовать погашения, если дом осужден или если домовладелец добавляет нового владельца к титулу собственности, передает всю или часть собственности в субаренду, изменяет классификацию зонирования собственности или берет дополнительные ссуды под собственность.

Краткая справка

Дискриминация ипотечного кредитования является незаконной. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD). 

Кредиты HECM 

Обратная ипотека существует с 1960-х годов, но наиболее распространенной обратной ипотекой является конверсионная ипотека с федеральным страхованием собственного капитала (HECM). Эти ипотечные кредиты были впервые предложены в 1989 году и предоставляются Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD).

HECM – это единственная обратная ипотека, выдаваемая федеральным правительством, которая ограничивает расходы заемщиков и гарантирует, что кредиторы будут выполнять свои обязательства. Основным недостатком HECM является то, что максимальная сумма кредита ограничена.

Ссуды, не связанные с HECM

Обратная ипотека без HECM доступна в различных кредитных учреждениях. Основным преимуществом этих обратных ипотечных кредитов является то, что они предлагают ссуды на суммы, превышающие лимит HEMC. Одним из недостатков ссуд, не связанных с HECM, является то, что они не застрахованы на федеральном уровне и могут быть значительно дороже ссуд HECM.

Общая годовая стоимость кредита

Хотя процентная ставка по ипотеке HECM устанавливается государством, а стоимость выдачи ссуды HECM ограничена 2% от стоимости дома, общая стоимость ссуды может варьироваться в зависимости от кредитора. Кроме того, при поиске кредитора заемщики должны учитывать затраты на закрытие сделки третьей стороной, страхование ипотеки и плату за обслуживание.

Чтобы помочь заемщикам в сравнении затрат на ипотеку, федеральный закон «Правда в кредитовании»  требует, чтобы поставщики ипотечных кредитов предоставляли заемщикам информацию о стоимости в форме общей годовой стоимости кредита ( TALC ). Используйте этот номер при сравнении ссуд от разных поставщиков; просто имейте в виду, что фактические затраты на обратную ипотеку во многом будут зависеть от выбранных вариантов дохода.

Варианты дохода

Обратные ипотечные кредиты HECM предоставляют самые разнообразные варианты получения дохода, включая единовременные выплаты , кредитные линии , ежемесячные денежные авансы или любую их комбинацию.

Кредитная линия, пожалуй, самая интересная особенность ссуды HECM, потому что сумма денег, доступная заемщику, со временем увеличивается на сумму процентов. Ссуды, не связанные с HECM, предлагают меньше вариантов дохода.

Процентные ставки

Процентная ставка по обратной ипотеке HECM привязана к годовой ставке ценных бумаг Казначейства США. Заемщики имеют возможность выбрать процентную ставку, которая может меняться каждый год, или процентную ставку, которая может меняться каждый месяц.

Годовая регулируемая ставка изменяется на ту же ставку, что и любое увеличение или уменьшение годовой ставки по ценным бумагам Казначейства США. Эта годовая регулируемая ставка ограничена 2% в год или 5% в течение срока ссуды. Ежемесячная ипотека с регулируемой ставкой (ARM) начинается с более низкой процентной ставки, чем ARM, и корректируется каждый месяц. Он может увеличиваться или уменьшаться на 10% в течение срока кредита.

Как может помочь обратная ипотека: пример из практики

Почти половина пожилых людей в возрасте 70 лет и старше, у которых есть кредитная карта, не выплачивают полную сумму каждый месяц, но обратная ипотека может помочь с этой проблемой.

В рабочем документе « Как извлечение собственного капитала и обратная ипотека влияют на кредитные результаты пожилых домохозяйств », финансируемом Управлением социального обеспечения США и опубликованном в сентябре 2016 года Исследовательским центром пенсионного обеспечения Мичиганского университета, исследователи Стефани Моултон, Дональд Хаурин, Самуэль Додини и Максимилиан Д. Шмайзер обнаружили, что возобновляемая задолженность по кредитной карте уменьшается, когда пожилые люди берут обратную ипотеку.

Выкупа и просрочки по выплате долга также становятся менее распространенными, по крайней мере, в течение трех лет после получения обратной ипотеки. Больше всего выиграли пожилые люди, которые испытали кредитный шок за два года до получения обратной ипотеки. (Исследователи определили «кредитный шок» как снижение кредитного рейтинга на 25 или более пунктов.) Эти пожилые люди могли не иметь права на получение другого вида ссуды под залог недвижимости из-за своей кредитной истории; квалификация для обратной ипотеки не зависит от кредитного рейтинга старшего сотрудника.

Исследование показало, что заемщики по обратной ипотеке сократили задолженность по кредитным картам больше, чем заемщики, которые брали другие виды ссуд под залог недвижимости (закрытые ссуды под залог собственного капитала, кредитные линии под рефинансирование с выплатой наличных средств). начальные суммы и увеличенный ежемесячный денежный поток, обеспечиваемый обратной ипотекой, помогли пожилым людям погасить задолженность по кредитной карте.

Согласно исследованию, пожилые люди, которые первоначально сняли 10000 долларов с помощью обратной ипотеки, сократили свой долг по кредитной карте на 2364 доллара в первый год после получения этой суммы. Дополнительное заимствование привело к минимальной дополнительной выплате долга: за каждые дополнительные 10000 долларов, снятые авансом, пожилые люди выплатили еще 166 долларов, а за каждые дополнительные 100 долларов ежемесячного денежного потока, полученного в результате обратной ипотеки, пожилые люди выплатили дополнительные 45 долларов долга за весь год

Краткая справка

Стоит отметить, что это исследование охватывает заемщиков, которые взяли обратную ипотеку в период с 2008 по 2011 год, что является исключительно опасным периодом в недавней финансовой истории. Подобное исследование, проведенное в период экономического процветания, может дать другие результаты.

Пожилые люди, рассматривающие обратную ипотеку как решение проблемы долга по кредитной карте, должны оценить, стоит ли сумма собственного капитала, которую они потеряют в результате обратной ипотечной платы и процентов, с точки зрения суммы процентов по кредитной карте, которые они сэкономят. Это сложный расчет, который лучше всего выполнить бухгалтеру или специалисту по финансовому планированию. Консультант по обратной ипотеке может быть недостаточно осведомлен, чтобы ответить на этот вопрос.

Суть

Взятие ссуды под залог вашего дома – важное решение, которое повлияет на ваши текущие финансы и имущество, которое вы оставите своим наследникам. Это связано со значительными расходами, включая предоставление ссуды , обслуживание и проценты.

Вы также должны помнить, что при обратной ипотеке ваш долг со временем увеличивается из-за процентов по ссуде. Если вы передумали о ссуде или вам необходимо выехать из собственности по состоянию здоровья, выручка от продажи имущества используется для погашения обратной ипотеки. В зависимости от размера ссуды и стоимости имущества после выплаты ссуды может остаться совсем немного денег или вообще не остаться.

Прежде чем оформить обратную ипотеку, вам следует тщательно изучить тему, сравнить затраты различных кредиторов и прочитать все документы, раскрывающие информацию. Хотя инвестирование доходов от обратной ипотеки обычно не рекомендуется из-за необходимости возмещения затрат по ссуде плюс проценты, доход от обратной ипотеки может дать возможность переориентировать другие элементы вашего инвестиционного портфеля. Прежде чем брать ипотеку, подумайте о денежном потоке, который обеспечит обратная ипотека, и проанализируйте последствия этого нового источника дохода для вашей общей инвестиционной стратегии.