Риск субстандартной ипотеки под новым названием
Простого упоминания слова «subprime» достаточно, чтобы вызвать мурашки по спинам инвесторов, банкиров и домовладельцев. И на то есть очень веская причина. Субстандартная ипотека была одним из основных факторов, приведших к Великой рецессии. Но, похоже, они возвращаются с новым названием — непервоклассная ипотека.
На рынке доступно несколько различных типов субстандартных ипотечных кредитов. Но пахнет ли роза с любым другим названием так же сладко? Это не обязательно так. Читайте дальше, чтобы узнать больше об этих ипотечных кредитах и о том, что они представляют.
Ключевые выводы
- Субстандартная ипотека — это тип ссуды, предоставляемой лицам с плохими кредитными рейтингами, которые не имеют права на получение обычной ипотеки.
- Субстандартная ипотека в настоящее время возвращается в категорию непервоклассных ипотечных кредитов.
- Ипотека с фиксированной процентной ставкой, ипотека с процентной ставкой и ипотека с регулируемой процентной ставкой являются основными типами субстандартной ипотеки.
- Эти ссуды по-прежнему сопряжены с большим риском из-за возможности дефолта заемщика.
- На новые непервоклассные ипотечные кредиты накладываются ограничения, и они должны быть надлежащим образом подписаны.
Что такое субстандартная ипотека?
Субстандартная ипотека — это тип ссуды, предоставляемой лицам с плохим кредитным рейтингом — 640 или меньше, а часто и ниже 600 — которые в результате своей плохой кредитной истории не смогут претендовать на получение обычной ипотеки.
Любая субстандартная ипотека связана с большим риском. Сам термин subprime относится к заемщикам и их финансовому положению, а не к самой ссуде. Субстандартные заемщики более склонны к дефолту, чем те, у кого более высокий кредитный рейтинг.
Поскольку субстандартные заемщики представляют более высокий риск для кредиторов , субстандартные ипотечные кредиты обычно взимают процентные ставки выше основной кредитной ставки. Процентные ставки по субстандартной ипотеке определяются несколькими различными факторами: первоначальным взносом, кредитным рейтингом, просроченными платежами и просрочками по кредитному отчету заемщика.
Типы субстандартной ипотеки
Основные типы субстандартной ипотеки включают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой на срок от 40 до 50 лет, ипотечные ссуды с только процентной ставкой и ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой (ARM).
Ипотека с фиксированной процентной ставкой
Другой тип субстандартной ипотеки — это ипотека с фиксированной процентной ставкой на 40- или 50-летний срок, в отличие от стандартного 30-летнего периода. Этот длительный период кредита снижает ежемесячные платежи заемщика, но, скорее всего, он будет сопровождаться более высокой процентной ставкой. Процентные ставки, доступные для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, могут существенно различаться от кредитора к кредитору. Чтобы узнать о лучших доступных процентных ставках, используйте такой инструмент, как ипотечный калькулятор.
Ипотека с регулируемой процентной ставкой
Ипотека с регулируемой ставкой начинается с фиксированной процентной ставки, а затем, в течение срока действия ссуды, переключается на плавающую. Один из распространенных примеров — 2/28 ARM. 2/28 ARM — это 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой на два года до корректировки. Другая типичная версия ссуды ARM, 3/27 ARM, имеет фиксированную процентную ставку в течение трех лет, прежде чем она станет переменной.
По этим видам ссуд плавающая ставка определяется на основе индекса плюс маржа. Обычно используется индекс ICE LIBOR. С ARM ежемесячные платежи заемщика обычно ниже в течение первоначального срока. Однако, когда их ипотека переходит на более высокую переменную ставку, выплаты по ипотеке обычно значительно увеличиваются. Конечно, процентная ставка может со временем снизиться в зависимости от индекса и экономических условий, что, в свою очередь, приведет к сокращению суммы платежа.
ARM сыграли огромную роль в кризисе.Когда цены на жилье начали падать, многие домовладельцы поняли, что их дома не стоят той суммы, которую они покупали.Это, вкупе с повышением процентных ставок, привело к массовому дефолту.Это привело к резкому увеличению числа случаев потери права выкупа по субстандартным ипотечным кредитамв августе 2006 года и к взрыву пузыря на рынке недвижимости, который последовал в следующем году.
Ипотека только с процентами
Третий тип субстандартной ипотеки — это ипотека с выплатой только процентов. На первоначальный срок кредита, который обычно составляет пять, семь или 10 лет, выплаты основного долга откладываются, поэтому заемщик платит только проценты. Он может выбрать оплату в пользу принципала, но эти платежи не требуются.
По истечении этого срока заемщик начинает выплачивать основную сумму или может рефинансировать ипотеку. Это может быть разумным вариантом для заемщика, если его доход имеет тенденцию колебаться из года в год или если он хочет купить дом и ожидает, что его доход вырастет в течение нескольких лет.
Ипотека достоинства
Ипотека достоинства — это новый тип субстандартной ссуды, при которой заемщик вносит первоначальный взнос в размере около 10% и соглашается платить более высокую процентную ставку в течение определенного периода, обычно в течение пяти лет. Если он производит ежемесячные платежи вовремя, то по прошествии пяти лет сумма, выплаченная в счет процентов, идет на уменьшение остатка по ипотеке, а процентная ставка снижается до основной ставки.
1:23
Субстандартная ипотека сегодня
После того, как пузырь на рынке жилья лопнул, получить жилищный экономики субстандартная ипотека возвращается.Спрос домовладельцев и кредиторов на такие жилищные ссуды растет. Wells Fargo также занял позицию в новой подножке subprime.До 2015 года банк одобрял потенциальных покупателей жилья с кредитным рейтингом до 600 для получения ссуд Федерального управления жилищного строительства (FHA).
Однако на этот раз Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) налагает ограничения на эти субстандартные ипотечные кредиты.Возможные покупатели жилья должны получить консультацию у представителя, одобренного Министерством жилищного строительства и городского развития США.Другие ограничения, накладываемые на эти новые субстандартные ипотечные кредиты, ограничивают увеличение процентных ставок и другие условия кредита.Все ссуды также должны быть надлежащим образом подписаны.
Краткий обзор
Новые субстандартные ипотечные кредиты ограничивают повышение процентных ставок и другие условия ссуды.
Они также возвращаются по более высокой цене. Теперь субстандартная ипотека предоставляется с процентной ставкой от 8% до 10% и может потребовать первоначальных взносов от 25% до 35%.
Субстандартная ипотека рискованна
Поскольку эти ипотечные кредиты предназначены специально для людей, которые не имеют права на получение ипотеки по основной ставке (что обычно означает, что заемщику будет трудно выплатить ссуду), организация или банк, ссужающий деньги, имеют право взимать высокие процентные ставки, чтобы обеспечить добавлен стимул для заемщика платить вовремя.
Но когда люди, у которых, возможно, уже были проблемы с долгами в прошлом, берут эти ссуды, они сталкиваются с более трудным, не говоря уже о дорогостоящем будущем, чем те, кто имеет хорошие кредитные рейтинги и может позволить себе ссуды с более разумными процентными ставками.
Обвал субстандартной ипотечной ссуды
Ипотечные кредиты и их обвал обычно являются виновниками начала Великой рецессии.
Многие кредиторы были либеральны в предоставлении этих кредитов с 2004 по 2006 год из-за более низких процентных ставок, высокой ликвидности капитала и возможности получить большую прибыль. Выдавая эти ссуды с повышенным риском, кредиторы взимали процентные ставки выше основной, чтобы компенсировать дополнительный риск, который они взяли на себя.
Они также финансировали ипотечные кредиты, объединяя их, а затем продавая инвесторам в качестве переупакованных инвестиций. Резкое увеличение числа людей, которые внезапно смогли позволить себе ипотеку, привело к нехватке жилья, что привело к росту цен на жилье и, следовательно, объема финансирования, необходимого потенциальным домовладельцам.
Это было похоже на постоянно восходящую спираль. Обратной стороной было то, что ссуды выдавались людям, которые не могли их вернуть. Когда огромное количество людей начали потери права выкупа жилья резко возросло, кредиторы потеряли все деньги, которые они предоставили. То же самое сделали и многие финансовые учреждения, вложившие значительные средства в секьюритизированные пакетные ипотечные кредиты. Многие из них столкнулись с серьезными финансовыми трудностями — вплоть до банкротства.
Ипотечный кризис продолжался с 2007 по 2010 годы, морфинг в глобальную рецессию,как его последствия излучаются напротяжении финансовых рынков и экономики во всем мире.
Суть
Хотя субстандартное кредитование увеличивает количество людей, которые могут покупать дома, для этих людей это становится труднее и увеличивает шансы того, что они не выполнят свои ссуды. Невыполнение обязательств вредит как заемщику, так и его кредитному рейтингу, а также кредитору.
Защитники новых субстандартных ипотечных кредитов указывают на то, что покупатели жилья не обязаны бесконечно платить высокие процентные ставки. Как только покупатели смогут доказать, что они способны своевременно выплатить ипотечный кредит, их кредитные рейтинги должны повыситься, и они смогут рефинансировать свои жилищные ссуды по более низким ставкам.
Действительно, многие люди, покупающие ARM, делают ставку на то, что к тому времени, когда начнет действовать переменная ставка, они очистят свой кредитный отчет до такой степени, что они будут претендовать на новое, более выгодное финансирование.