Финансовая энциклопедия

5 рискованных типов ипотеки, которых следует избегать

Опубликовано · Обновлено

Один из самых важных уроков, которые мир извлек из краха 1987 года и краха ипотечных кредитов в 2008 году, заключается в том, что мы все должны проявлять осторожность при заимствовании денег для покупки или рефинансирования дома. Тип ипотеки, которую вы выбираете, может означать разницу между полным владением вашим домом в один прекрасный день в будущем или тем, что вы оказались в разгаре потери права выкупа или даже банкротства прямо в середине срока кредита.

Есть ли способ избежать этого? Вы, безусловно, можете сделать это, выбрав правильный ипотечный кредит — такой, который не будет для вас слишком рискованным. В этой статье мы обсуждаем типы ипотечных кредитов, с которыми люди обычно не справляются, и объясняем, почему это плохая идея, когда они подходят не тому заемщику.

Ключевые выводы

  • Ипотека, как правило, сопряжена с риском, если она подобрана не тому заемщику.
  • В конечном итоге вы выбросите больше денег под проценты с ипотекой с фиксированной процентной ставкой на 40 лет — даже по более низкой ставке.
  • Процентные ставки по ипотеке с регулируемой процентной ставкой могут вырасти, а это означает, что вы будете платить больше в виде процентов, когда они обнуляются.
  • Мало того, что процентные ставки по ипотеке выше, чем у других, вам также придется выплатить основную сумму к определенной дате.
  • Ипотечные кредиты с плавающей ставкой только на проценты объединяют два рискованных продукта в один и тот же рискованный.

Что делает ипотеку рискованной?

Многие из нас пришли к выводу, что определенные виды ипотечных кредитов по своей природе являются рискованными в основном из-за рынке ипотечных кредитов не представляли особого риска для нужных потребителей. Рискованная ипотека — это действительно кредитный продукт, который не соответствует способности заемщика его погасить. Во время кризиса определенные типы ипотечных кредитов были подобраны не тем заемщикам, и кредиторы навязывали им перспективу рефинансирования. Это могло быть правдой, когда цены на жилье росли. Но это не тот случай, когда ценности падают.

Статистические данные по рынку жилья вскоре после кризиса подтверждают эти утверждения. Согласно Национальному исследованию просрочек Ассоциации ипотечных банкиров, во втором квартале 2010 года ссуды с наибольшим процентом случаев обращения взыскания представляли собой субстандартные ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой (ARM). Эти ссуды имели начальную ставку потери права выкупа в размере 3,39%. С их меняющимися процентными ставками ARM являются особенно рискованным ипотечным продуктом для заемщиков с далеко не идеальным финансовым положением.

Согласно исследованию, вот начальные ставки потери права выкупа для других ипотечных продуктов:

  • Кредиты VA : 0,70%,
  • Основные фиксированные займы: 0,71%
  • Кредиты FHA: 1,02%
  • Прайм ARMs: 1,96%
  • Субстандартные фиксированные займы: 2,3%

Основываясь на этих данных, любой тип ипотеки может быть плохой идеей для субстандартного заемщика, а первоклассные заемщики не застрахованы от проблем, если они не понимают ARM. Фактически, заемщики, которые финансово не подходят для них, могут даже столкнуться с проблемой ипотеки с фиксированной процентной ставкой, как мы видим в первом рискованном типе ипотеки ниже.

40-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой

Заемщики с ипотекой с фиксированной процентной ставкой могут иметь низкий уровень потери права выкупа, но это не означает, что такая ипотека всегда является хорошей идеей. Это потому, что в конечном итоге вы будете платить больше. Как это работает? Это просто. Чем дольше ваш период заимствования, тем больше процентов вы в конечном итоге заплатите.

Вот гипотетическая ситуация для демонстрации. Допустим, вы хотите купить дом за 200 000 долларов с 10% первоначальным взносом. Сумма, которую вам нужно будет занять, составляет 180 000 долларов (200 000 минус 20 000 долларов). При процентной ставке 5%, вот ежемесячные платежи и общая сумма, которую вы заплатите за дом на различных условиях, если вы сохраните ссуду на весь срок ее существования:

Так что, если вы не рефинансируете и не оставите ссуду как есть, вы заплатите 236 617,86 долларов только в виде процентов к концу 40-летнего периода. Это, конечно, очень простое сравнение. Процентная ставка, вероятно, будет ниже для 15-летней ссуды и самой высокой для 40-летней ссуды. Вот более реалистичное сравнение с использованием процентных ставок в зависимости от срока кредита:

Как вы можете видеть на втором графике, процентная ставка по ипотеке на 40 лет выше на 0,6%, что снижает ваш ежемесячный счет всего на 23 доллара, с 988 до 965 долларов. Тем не менее, это будет стоить вам дополнительных 107 570,82 долларов в течение срока кредита. Большинство людей не могут себе позволить выбрасывать такие деньги. Получение 40-летней ипотеки увеличивает риск того, что у вас не хватит денег на пенсию или вы не сможете оплатить учебу в колледже, не говоря уже о любом другом сценарии. В лучшем случае вы откажетесь от 107 570,82 доллара, которые вы могли бы потратить на отпуск, электронику, хорошие обеды и другие расходы. Кто хочет это делать?

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) имеют фиксированную процентную ставку на короткий первоначальный срок, который может варьироваться от шести месяцев до 10 лет. Эта начальная процентная ставка, называемая дразнящей ставкой, часто ниже, чем процентная ставка по фиксированной ссуде на 15 или 30 лет. По истечении первоначального срока ставка периодически корректируется. Это может быть раз в год, раз в полгода или даже раз в месяц.

Ссуды с фиксированной процентной ставкой короче, чем их срок, подвержены риску процентной ставки. Это означает, что если процентные ставки вырастут, ваши ежемесячные платежи станут дороже при ARM. В некоторых случаях это расходы, которые вы просто не можете себе позволить. Эта степень непредсказуемости, присущая ARM, является проблемой для многих людей, особенно для тех, кто имеет фиксированный доход или не ожидает роста своих доходов. ARM становятся еще более рискованными с крупными ипотечными кредитами, потому что чем выше ваша основная сумма, тем больше изменение процентной ставки повлияет на ваш ежемесячный платеж.

Однако имейте в виду, что регулируемые процентные ставки не просто повышаются. Они также могут упасть, что может снизить ваш ежемесячный платеж. Таким образом, ARM могут быть хорошим вариантом, если вы ожидаете снижения процентных ставок в будущем. Конечно, будущее предсказать нельзя.

Ипотека только с процентами

Если вы оформляете ипотеку только с процентами, вы можете перенести выплату основного остатка на более поздний срок, то есть вы несете ответственность только за уплату процентов по ипотеке в первый раз в течение пяти-десяти лет. Это позволяет вам платить. меньший ежемесячный платеж по ипотеке в это время.

Краткий обзор

Во многих случаях ипотека с выплатой только процентов требует единовременной выплаты основной суммы долга к определенной дате.

Если у вас нерегулярный источник дохода или вы знаете, что ваш доход значительно увеличится в будущем, ипотека с выплатой только процентов может быть для вас хорошей идеей. Или, возможно, вы расходы на транспортировку и владеет домом только в течение короткого периода времени.

Конечно, есть и обратная сторона. Процентная ставка по ипотеке с только процентной ставкой, как правило, выше, чем ставка, которую вы заплатили бы по обычной ипотеке с фиксированной ставкой, потому что люди чаще отказываются от этих кредитов. А если у вас нет финансовых возможностей, эта ипотека может быть чрезвычайно рискованной по одной или нескольким из следующих причин:

  • Вы не можете позволить себе значительно более высокие ежемесячные платежи по окончании процентного периода. Вы по-прежнему будете платить проценты, но вы также будете выплачивать основную сумму в течение более короткого периода, чем при использовании ссуды с фиксированной ставкой.
  • Вы не можете рефинансировать, потому что у вас практически нет собственного капитала.
  • Вы не можете продавать, потому что у вас мало или совсем нет собственного капитала, а цены на жилье падают, что ставит вас под воду.
  • Заемщики с беспроцентными ссудами на весь срок действия ссуды платят значительно больше процентов, чем с обычной ипотечной ссудой.
  • В зависимости от того, как структурирована ссуда, в конце срока ссуды вы можете столкнуться с крупномасштабной выплатой основной суммы долга.

Любая из этих проблем может привести к потере дома в худшем случае, если вы не подходите для получения ипотеки с выплатой только процентов. Если вы в чистом виде, и ни один из них не подходит, ссуда может просто стоить вам намного больше, чем вам действительно нужно заплатить, чтобы быть домовладельцем.

АРМ только по интересам

На рынке также есть еще один продукт с процентной ставкой — ипотека с плавающей процентной ставкой. Как и в случае обычного ARM, процентная ставка может повышаться или понижаться в зависимости от рыночных процентных ставок. По сути, ARM с процентной ставкой берет два потенциально рискованных типа ипотеки и объединяет их в один рискованный продукт.

Вот пример того, как работает этот продукт. Заемщик выплачивает проценты по фиксированной ставке только в течение первых пяти лет. В течение следующих пяти лет заемщик продолжает выплаты только по процентам, но процентная ставка ежегодно корректируется в зависимости от рыночных процентных ставок. Это означает, что процентная ставка может повышаться или понижаться. В течение оставшегося срока ссуды — скажем, в течение 20 лет — заемщик ежемесячно выплачивает фиксированную сумму основного долга плюс проценты каждый месяц по процентной ставке, которая изменяется ежегодно.

У многих людей просто нет финансовых или эмоциональных средств, чтобы противостоять неопределенности, которая возникает с ARM, предоставляющими только проценты.

Ссуды с низким первоначальным взносом

Снижение всего лишь 3,5% из-за того, что вы не хотите расставаться с большим количеством денег, может показаться минимальным риском. И это может быть правдой. Фактически, ссуды VA и ссуды Федерального управления жилищного строительства ( ссуды FHA), которые предусматривают соответствующие первоначальные платежи в размере 0% и 3,5%, имеют одни из самых низких начальных ставок потери права выкупа. Но проблема с внесением небольшого первоначального взноса в том, что если цены на жилье упадут, вы можете застрять в ситуации, когда вы не сможете продать или рефинансировать.

Если у вас достаточно денег в банке, вы можете выкупить себя за счет ипотеки, но большинство людей, которые вносят небольшие первоначальные взносы за свои дома, не имеют значительных денежных резервов.

Суть

Хотя большинство ссуд, которые некоторые ипотечные кредиторы могут рассматривать как действительно высокорисковые, например, процентная ARM, больше не находятся на рынке, все еще есть много способов получить плохую ипотеку, если вы подпишетесь на продукт, который действительно вам не подходит.


Похожие статьи