Как работает ипотека с только процентами?

Если вы хотите, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке был ниже, чем по ссуде с фиксированной процентной ставкой, вас может соблазнить ипотека с выплатой только процентов. Не выплачивая основную сумму в течение нескольких лет в начале срока кредита, вы улучшите ежемесячный денежный поток.

Но что произойдет, когда истечет процентный период? Кто предлагает эти кредиты? И когда имеет смысл его приобретать? Вот краткое руководство по этому виду ипотеки.

Как структурирована ипотека с процентной ставкой

По сути, ипотека с только процентами — это ипотека, при которой вы платите проценты только в течение первых нескольких лет — обычно пять или десять — и по окончании этого периода вы начинаете выплачивать и основную сумму, и проценты. Если вы хотите выплатить основную сумму в течение периода только процентов, вы можете, но это не требование ссуды.

Обычно вы увидите беспроцентные ссуды, структурированные как ипотечные ссуды с регулируемой ставкой 3/1, 5/1, 7/1 или 10/1. Кредиторы говорят, что варианты 7/1 и 10/1 наиболее популярны среди заемщиков. Как правило, процентный период равен периоду с фиксированной ставкой для ссуд с регулируемой ставкой. Это означает, что если у вас, например, ARM 10/1, вы будете платить проценты только за первые десять лет.

В случае  ARM с только процентным доходом после окончания вводного периода процентная ставка будет корректироваться один раз в год (отсюда и «1») на основе базовой процентной ставки, такой как LIBOR плюс маржа, определяемая кредитором. Базовая ставка меняется по мере изменения рынка, но маржа определяется заранее во время получения кредита.

Максимальные ставки ограничивают изменение процентных ставок. Это верно для всех ARM, а не только для ARM, представляющих интерес. The Guide займа: Как получить наилучший ипотечный кредит.» Это означает, что если ваша начальная процентная ставка составляет три процента, то, поскольку процентный период заканчивается в четвертом или шестом году, ваша новая процентная ставка не будет выше пяти процентов. Для 7/1 ARM и 10/1 ARM начальный предел скорости обычно равен пяти.

После этого повышение ставок обычно ограничивается двумя процентами в год, независимо от того, каков был вводный период ARM. По словам Флеминга, пожизненные ограничения почти всегда на пять процентов превышают начальную процентную ставку по ссуде. Итак, если ваша начальная ставка составляет три процента, она может увеличиться до пяти процентов в восьмой год, до семи процентов в девятом году и максимум до восьми процентов в десятый год.

Как только процентный период закончится, вам придется начать выплачивать основную сумму в течение оставшегося срока кредита — на полностью амортизированной основе, как говорят кредиторы. Сегодняшние процентные ссуды не предусматривают выплат по размеру; По словам Флеминга, они обычно не допускаются даже по закону. Таким образом, если полный срок действия ARM 7/1 составляет 30 лет, а процентный период — семь лет, в восьмом году ваш ежемесячный платеж будет пересчитан на основе двух факторов: во-первых, новой процентной ставки и, во-вторых, погашение основной суммы долга в течение оставшихся 23 лет.

Ссуды с фиксированной процентной ставкой

Ипотека с фиксированной процентной ставкой встречается не так часто. С 30-летней ссудой с фиксированной процентной ставкой вы можете выплачивать проценты только в течение десяти лет, а затем выплачивать проценты плюс основную сумму за оставшиеся 20 лет. Если предположить, что вы ничего не вкладываете в основную сумму в течение этих первых десяти лет, ваш ежемесячный платеж существенно подскочит в 11-м году не только потому, что вы начнете выплачивать основную сумму, но и потому, что вы будете выплачивать основную сумму всего за 20 лет вместо 30 лет. Поскольку вы не выплачиваете основную сумму в течение только процентного периода, когда ставка сбрасывается, ваш новый процентный платеж основан на всей сумме ссуды. Ссуда ​​в размере 100 000 долларов с процентной ставкой 3,5 процента будет стоить всего 291,67 доллара в месяц в течение первых десяти лет, но 579,96 доллара в месяц в течение оставшихся 20 лет (почти вдвое больше).

За 30 лет ссуда в размере 100 000 долларов будет стоить вам 174 190,80 долларов США, что рассчитывается как (291,67 доллара США x 120 платежей) + (579,96 доллара США x 240 платежей). Если бы вы взяли 30-летний заем с фиксированной ставкой и той же процентной ставкой 3,5% (как упоминалось выше), ваши общие расходы за 30 лет составили бы 161 656,09 долларов. Это на 12 534,71 доллара больше процентов по беспроцентной ссуде, и эти дополнительные процентные расходы являются причиной того, что вы не хотите оставлять беспроцентную ссуду на весь срок. Однако ваши фактические процентные расходы будут меньше, если вы воспользуетесь налоговым вычетом по ипотечным процентам.

Широко ли доступны эти типы ссуд?

Поскольку у очень многих заемщиков возникли проблемы с кредитованием только под проценты в годы The Complete Guide to Purchasing» Дом «.   

Флеминг говорит, что большинство из них представляют собой гигантские ссуды с плавающей ставкой и фиксированным сроком в пять, семь или десять лет. Крупная ссуда — это разновидность несоответствующей ссуды. В отличие от согласованных ссуд, несоответствующие ссуды обычно не подлежат продаже предприятиям, спонсируемым государством,  Freddie Mac  — крупнейшим покупателям соответствующих ипотечных кредитов и причиной того, что соответствующие ссуды так широко доступны.  

Когда Fannie и Freddie покупают ссуды у ипотечных кредиторов, они предоставляют кредиторам больше денег для выдачи дополнительных ссуд. Несоответствующие ссуды, такие как ссуды только под проценты, имеют ограниченный вторичный ипотечный рынок, поэтому труднее найти инвестора, который захочет их купить. Все больше кредиторов держат эти ссуды и обслуживают их собственными силами, что означает, что у них меньше денег для предоставления дополнительных ссуд. Поэтому ссуды только под проценты не так широко доступны. Даже если процентная ссуда не является крупной ссудой, она все равно считается несоответствующей. 

Поскольку ссуды только под проценты не так широко доступны, как, скажем, ссуды с фиксированной процентной ставкой на 30 лет, «лучший способ найти хорошего кредитора с выплатой только процентов — обратиться к авторитетному брокеру с хорошей сетью, потому что для этого потребуется немного времени. серьезные покупки, чтобы найти и сравнить предложения », — говорит Флеминг.

Сравнение затрат

«Повышение ставки для процентной ставки варьируется в зависимости от кредитора и дня, но предположим, что вы заплатите не менее 0,25% надбавки к процентной ставке», — говорит Флеминг.    

Точно так же Уитни Файт, президент Angel Oak Home Loans в Атланте, говорит, что ставка по ипотеке только с процентами примерно на 0,125–0,375 процента выше, чем ставка по амортизируемой ссуде с фиксированной ставкой или ARM, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Вот как будут выглядеть ваши ежемесячные платежи с ссудой только под проценты в размере 100000 долларов по сравнению с ссудой с фиксированной ставкой или полностью амортизируемой ARM, каждая из которых имеет типичную ставку для этого типа ссуды:

• 7-летняя процентная ставка ARM, 3,125 процента: ежемесячный платеж в размере 260,42 доллара США.
• Обычный заем с фиксированной ставкой на 30 лет (без процентной ставки), 3,625 процента: ежемесячный платеж в размере 456,05 долларов США     
• 7-летняя полностью амортизируемая ARM (30-летняя амортизация), 2,875 процента: ежемесячный платеж в размере 414,89 долларов США