Покупка дома с арендаторами: краткое руководство
Если вы заинтересованы в покупке дома для использования в качестве основного места жительства или в качестве инвестиционной собственности, вполне возможно, что недвижимость в настоящее время занята арендаторами. В этом случае есть несколько вещей, которые вы должны учесть, прежде чем решиться на покупку. Прочтите краткое введение в права арендаторов, обязанности арендодателя и способы ограничения рисков при покупке дома с арендаторами.
Права арендатора
Для начала важно понимать, что продажа недвижимости не меняет условий аренды. Точно так же, как сервитуты (и другие заветы ), которые «связаны с землей» — то есть они привязаны к земле, а не к владельцу, — аренда остается «привязанной» к дому, даже когда право собственности переходит из рук в руки. Вывод: договор аренды, заключенный до покупки недвижимости, остается в силе даже после того, как вы его закроете, поэтому вы не можете по закону повышать арендную плату, изменять пункты или соглашения или выгнать арендатора до окончания срока аренды только потому, что ты новый владелец.
Если вы определенно хотите, чтобы жильцы выселились, у вас есть несколько вариантов. Один из них — подать предложение о доме, которое зависит от того, будет ли дом пустым (то есть без арендаторов), когда вы закроетесь. Это возлагает на продавца бремя: либо расторгнуть договор аренды, либо дает арендаторам стимул уйти раньше. Если продавец не может (или не желает) сделать это, вы можете уйти и начать искать другой дом. Другой вариант — купить недвижимость, а затем разорвать договор аренды, пересмотреть условия или самостоятельно «выкупить» арендатора (-ов). Но в этом сценарии имейте в виду, что арендатор не обязан принимать какие-либо новые условия, если у него есть действующий договор аренды — и вы можете открыть для себя судебный процесс, если вы нарушите договор аренды или попытаетесь принудить к выселению.
Обязанности арендодателя
Как новый владелец, вы наследуете обязательства арендодателя. Большая часть работы домовладельцем — это обеспечение безопасности и пригодности жилья для ваших арендаторов. В общем, вы должны (как минимум):
- Содержите все места общего пользования, такие как коридоры и лестницы, в безопасном и чистом состоянии.
- Убедитесь, что элементы конструкции целы и невредимы (полы, стены, лестницы, лифты, крыши).
- Убедитесь, что электрические, водопроводные, отопительные / кондиционирующие (HVAC), вентиляционные и санитарные системы содержатся в надлежащем состоянии.
- Убедитесь, что у жильцов есть доступ к проточной воде, горячей воде и теплу в разумных количествах и в разумные сроки.
- Предоставьте контейнеры для мусора и организуйте вывоз мусора.
- Избавьтесь от известных токсинов в окружающей среде, включая свинцовую краску и асбест.
- Уничтожьте грызунов и других паразитов.1
В соответствии с вашими местными законами могут потребоваться дополнительные требования относительно пригодности для проживания — ознакомьтесь с ними, чтобы убедиться, что вы соблюдаете их. Кроме того, очень важно, чтобы вы прочитали договор аренды, чтобы узнать о любых других конкретных обязательствах, которые могут у вас возникнуть — например, стрижка лужайки или оплата коммунальных услуг.
Изменение или расторжение договора аренды
Как правило, если арендатор имеет помесячную аренду, вы (как новый арендодатель) можете прекратить аренду или увеличить арендную плату до начала нового месяца при условии, что вы предоставите соответствующее уведомление (обычно за 30 дней, но это зависит от штата и количества месяцев, в течение которых арендатор проживал в собственности). Однако, если действует срочная аренда (например, на шесть месяцев или 12 месяцев), арендатор имеет законное право (в большинстве случаев) занимать дом до тех пор, пока действует договор аренды, независимо от того, кому принадлежит дом..
Есть несколько случаев, когда договор аренды может быть расторгнут досрочно.Во-первых, если в договоре аренды есть формулировка, указывающая, что владелец (продавец) имеет право расторгнуть договор аренды, если они продают или передают собственность;в этом случае договор аренды может быть расторгнут при покупке дома.Другое исключение — если вы покупаете недвижимость в результате обращения взыскания, и в этом случае вы можете следовать правилам вашего штата в отношении уведомления о выселении.В штате Вашингтон, например, вы должны уведомить арендатора за 60 дней об освобождении отчужденной собственности, прежде чем вы сможете начать действие по выселению. В некоторых случаях арендаторы соглашаются выехать раньше срока с предложением «наличными в обмен на ключи» от нового владельца, доверительного управляющего или банка.
Наконец, если вы планируете использовать дом в качестве основного места жительства (а не в качестве арендуемой собственности), вы можете использовать выселение при заселении собственником (OMI), чтобы выселить арендатора.Правила для этого различаются в зависимости от штата, но в целом вы должны переехать в дом в течение 90 дней после выселения и проживать в нем в качестве основного места жительства не менее трех лет.
Суть
Первым важным шагом является проверка документов об аренде перед закрытием, чтобы вы знали, на что вы идете, и чтобы вы могли убедиться, что договор аренды хорошо составлен и структурирован в соответствии с местными законами об аренде. Если что-то кажется неправильным, потребуйте, чтобы продавец исправил язык в качестве условия вашего закрытия. Также важно получить не только записи о предоплате арендной платы и гарантийных депозитов, но и деньги (они должны быть перечислены вам в заключительном отчете). Вероятно, вам придется хранить гарантийный депозит на доверительном счете (в зависимости от вашего штата), а агент по заключению сделки должен пропорционально распределить текущую арендную плату между вами и продавцом.
Кроме того, убедитесь, что продавец предоставил документацию о состоянии собственности до въезда арендатора — в случае повреждения вам будет сложно доказать, что арендатор несет ответственность, без отчета о заселении.Если возможно, встретитесь с арендаторами до закрытия, чтобы вы могли проверить текущее состояние дома и обсудить условия аренды.
Наконец, убедитесь, что вы надлежащим образом застрахованы. Стандартная политика домовладельца обычно не поможет. Сообщите своему страховщику, что дом сдается в аренду, чтобы вы были застрахованы в случае травм арендатора, халатности и других убытков.