АРМ с гибкими платежами: Обзор
ARM с гибкими платежами, также известный как ARM с опционными платежами или опционный ARM, — это тип ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой (ARM), который предоставляет заемщикам возможность выбирать различные варианты платежей каждый месяц. Этот ипотечный продукт приобрел популярность в начале 2000-х годов, позволив многим людям получить кредит на покупку жилья. Однако мягкие стандарты, связанные с ARM с гибкими платежами, сыграли определенную роль в возникновении кризиса субстандартного ипотечного кредитования в 2007-2008 годах.
Как работали АРМы с гибкими платежами
АРМ с гибкими выплатами обычно предоставляли заемщикам четыре варианта выплат на выбор:
- 30-летний, полностью амортизирующий платеж: Этот вариант позволяет заемщикам вносить фиксированные ежемесячные платежи в течение 30 лет, постепенно погашая основную сумму долга и проценты.
- 15-летний, полностью амортизирующий платеж: Как и предыдущий вариант, этот вариант предполагает внесение фиксированных ежемесячных платежей, но в течение более короткого 15-летнего срока.
- Платеж только по процентам: При таком варианте заемщику нужно было выплачивать только процентную часть кредита, не уменьшая при этом остаток основного долга.
- Минимальный платеж: Минимальный платеж не всегда покрывал ежемесячные проценты, что приводило к отрицательной амортизации, когда невыплаченные проценты добавлялись к остатку по кредиту.
Заемщики имели возможность ежемесячно переключаться между этими вариантами оплаты в зависимости от своих финансовых обстоятельств.
История АРМ с гибкими платежами
Популярность АРМ с гибкими платежами возросла до кризиса субстандартной ипотеки. В конце 1990-х и начале 2000-х годов наблюдался стремительный рост цен на жилье, и многие люди стремились инвестировать в недвижимость. Низкие предварительные тизерные процентные ставки, предлагаемые по гибким кредитным линиям, обычно около 1 %, привлекали заемщиков, заставляя их поверить, что они могут позволить себе более дорогие дома, чем предполагали их доходы.
Однако по истечении первоначального периода действия тизерной ставки процентная ставка менялась в зависимости от индекса, например индекса стоимости сбережений Wells Fargo (COSI) плюс маржа. Хотя у заемщиков была возможность вносить обычные или ускоренные платежи по ипотеке, многие выбирали варианты с выплатой только процентов или минимальных платежей, которые казались привлекательными, несмотря на то что были выше тизерной ставки.
К сожалению, заемщики часто не до конца понимали последствия внесения минимальных платежей. Возникала отрицательная амортизация, увеличивающая остаток по кредиту. Когда в 2007 году цены на жилье начали снижаться, многие заемщики оказались должны по ипотеке больше, чем стоимость их домов.
Риски ипотечных кредитов с гибкими платежами
АРМ с гибкими платежами несут в себе определенные риски, которые заемщики часто упускают из виду. Существенной проблемой была отрицательная амортизация, поскольку внесение только минимального платежа могло привести к увеличению остатка по кредиту. Кроме того, минимальные платежи имели ограничение, позволяя заемщикам вносить их только до тех пор, пока стоимость кредита не достигнет 110-125 % от первоначальной суммы.
Ежегодное увеличение минимальных платежей, даже если оно казалось незначительным, со временем усугублялось. Возможность выплаты только процентов обычно ограничивалась первыми 10 годами ипотеки. В результате многие домовладельцы уже через несколько лет ощущали значительное увеличение платежей по кредиту.
Конец ARM с гибкими платежами
Хотя заемщики могли частично стать жертвами кредиторов-хищников, которые одобряли кредиты, не учитывая возможности заемщиков их оплатить, Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) предприняло шаги для решения этой проблемы. В 2014 году CFPB ввело программу Qualified Mortgage (QM), призванную отучить банки выдавать кредиты, которые потенциально могут привести к банкротству домовладельцев.
Кредиты с гибкими платежами ARM не были допущены к программе QM из-за их отрицательной амортизации. В связи с этим банки в основном перестали предлагать такие ипотечные кредиты, переключив свое внимание на более традиционные ARM и ипотечные кредиты с фиксированной ставкой.
Итог
В общем, ARM с гибкими платежами — это ипотечный кредит с регулируемой ставкой, который позволяет заемщикам выбирать различные варианты платежей каждый месяц. Несмотря на то, что они обеспечивали гибкость, нестрогие стандарты, связанные с этими ипотечными кредитами, способствовали кризису субстандартной ипотеки. В конечном итоге введение программы CFPB «Квалифицированная ипотека» привело к отказу от использования ипотечных кредитов с гибкими платежами в США. Заемщикам важно полностью понимать условия и риски, связанные с любым ипотечным продуктом, прежде чем брать на себя финансовые обязательства.
Вопросы и ответы
Что такое АРМ с гибкими платежами?
ARM с гибкими платежами, также известный как ARM с опционными платежами или ARM с опционными платежами, — это тип ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой (ARM), который предлагает заемщикам гибкость в выборе различных вариантов платежей каждый месяц. Эти варианты обычно включают 30-летний полностью амортизируемый платеж, 15-летний полностью амортизируемый платеж, платеж только по процентам и минимальный платеж.
Как работают АРМы с гибкими платежами?
ARM с гибкими платежами позволяют заемщикам выбирать вариант ежемесячного платежа. Они могут выбирать между различными вариантами выплат, например, делать фиксированные платежи в течение 30-летнего или 15-летнего срока, выплачивать только процентную часть кредита или делать минимальный платеж, который может не покрывать ежемесячные проценты. Заемщики могут гибко переключаться между этими вариантами в зависимости от своих финансовых обстоятельств.
Какие риски связаны с ARM с гибкими платежами?
ARM с гибкими платежами несут в себе определенные риски, о которых заемщикам следует знать. Одним из существенных рисков является отрицательная амортизация, которая возникает, когда заемщик вносит только минимальный платеж, а невыплаченные проценты добавляются к остатку кредита. Это может привести к увеличению суммы кредита с течением времени. Кроме того, минимальные платежи имеют ограничение и могут производиться только до тех пор, пока стоимость кредита не достигнет определенного процента от первоначальной суммы. Ежегодное увеличение минимальных платежей также может привести к увеличению ежемесячных платежей в будущем.
Почему ARM с гибкими платежами способствовали возникновению кризиса субстандартного ипотечного кредитования?
ARM с гибкими платежами сыграли свою роль в кризисе субстандартной ипотеки из-за низких стандартов кредитования и вводящей в заблуждение природы низких вводных тизерных процентных ставок. Многие заемщики соблазнились этими низкими ставками, благодаря которым казалось, что они могут позволить себе более дорогое жилье, чем предполагали их доходы. Однако по истечении первоначального периода действия тизерной ставки процентная ставка сбрасывалась до более высокой, что приводило к шоку от платежей для многих заемщиков.
Отменены ли АРМы с гибкими платежами?
Да, с 2014 года в Соединенных Штатах Америки прекращено использование ARM с гибкими платежами. Бюро по финансовой защите потребителей (CFPB) ввело программу «Квалифицированная ипотека» (QM), целью которой было удержать банки от предложения кредитов, которые потенциально могут привести к банкротству домовладельцев. Кредиты ARM с гибкими платежами не соответствовали требованиям QM из-за их отрицательной амортизации, в результате чего банки переключили свое внимание на более традиционные кредиты ARM и ипотечные кредиты с фиксированной ставкой.
Что следует учитывать заемщикам, прежде чем выбрать ARM с гибкими платежами?
Прежде чем выбрать ARM с гибкими платежами, заемщикам следует тщательно оценить свое финансовое положение и понять риски, связанные с этим видом ипотеки. Важно учитывать такие факторы, как потенциальное увеличение платежей, отрицательная амортизация и долгосрочная доступность кредита. Заемщики также должны оценить свою способность справиться с шоком в платежах, который может возникнуть при изменении процентной ставки после первоначального периода тизерной ставки. Консультация с профессиональным консультантом по ипотечному кредитованию может стать ценным руководством для принятия обоснованного решения.