Покупка отчужденного дома: 5 главных подводных камней
Покупка дома, находящегося под выкупом права выкупа, часто рекламируется как способ как для владельцев, так и для инвесторов получить выгодную сделку на недвижимость. Однако потенциальное финансовое вознаграждение невозможно получить без значительного объема тяжелой работы.
У отчужденной собственности есть некоторые общие проблемы. Кроме того, при покупке вы можете столкнуться с некоторыми стандартными трудностями. В то время как потеря права выкупа может быть отличным вложением в ремонтные работы, как для проживания, так и для перепродажи, они часто приходят с багажом.
Ключевые выводы
- Однако потенциальные финансовые выгоды от покупки отчужденной собственности не могут быть получены без значительного количества тяжелой работы.
- Многие дома, лишенные права выкупа, содержатся в плохом состоянии и могут иметь структурные проблемы, повреждение водой или плесенью; некоторые могут нарушать кодексы или другие стандарты.
- Вандализм также может быть проблемой, когда воры или предыдущие владельцы иногда забирают приспособления, приборы, окна или что-либо еще ценное.
- Могут возникнуть проблемы с кредиторами, которые не хотят финансировать покупку домов, лишенных права выкупа; покупка за все наличные может быть единственным вариантом для покупателя.
Проблемы с недвижимостью
Самая важная вещь, о которой следует помнить, прежде чем делать покупки на рынке отчуждения, — это то, что от этой собственности отказываются владельцы, которые больше не могут позволить себе выплаты по ипотеке. В этих случаях дом часто содержался в плохом состоянии — в конце концов, если владелец не может произвести платежи, он, вероятно, также задерживает оплату за регулярное содержание.
Кроме того, некоторые люди, которых вынуждают лишить права выкупа, озлоблены своим положением и избавляются от разочарования в своем доме до того, как банк вернет собственность. Это часто связано с удалением приборов и приспособлений, а иногда даже с явным вандализмом. После того, как жильцы уезжают, права выкупа остаются заброшенными, что часто вызывает преступную деятельность.
Обслуживание и состояние
Уход и техническое обслуживание могут быть проблемой в отчужденной собственности из-за обстоятельств, при которых предыдущий владелец выехал, и количества времени, в течение которого дом мог быть незанятым. Некоторые из основных проблем включают следующее.
Отсутствие чистоты
Недвижимость, принадлежащая банку, иногда бывает отвратительно грязной из-за времени, проведенного пустым сидением, преднамеренного пренебрежения предыдущим владельцем или заселения бродягами. Когда дом заперт, и воздух не циркулирует в течение нескольких месяцев, скопившаяся грязь может вызвать запах всего дома.
Плохой ремонт
Предыдущий владелец мог внести изменения в дом без получения соответствующих разрешений. Типичный пример — превращение гаража в жилое пространство, чтобы в доме могло жить больше людей. Эти изменения могут быть нежелательными для новых владельцев или создавать у них проблемы с городскими властями.
Если предыдущий хозяин начал благоустройство дома, но затем наступили тяжелые времена, возможно, в доме есть частично законченные работы. Ванные комнаты могут быть переделаны, а кухня не обновлялась 40 лет, или в гостиной могут появиться новые полы, а в спальнях все еще устлано старинным ковровым покрытием.
Кроме того, если какой-либо ремонт был произведен, он мог быть сделан самими владельцами или нелицензированными профессионалами — другими словами, людьми, которые не обязательно выполнили работу правильно.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Нет электричества
Поскольку в доме никто не живет, электричество может быть отключено, если только банк намеренно не оставил его включенным. При отсутствии света может быть трудно увидеть, что вы покупаете в некоторых комнатах, особенно в подвалах и ванных комнатах без окон.
Повреждение водой
Небольшая протечка под кухонной раковиной может привести к появлению плесени, а протечка на крыше или разрыв трубы могут привести к серьезным повреждениям от воды. Когда рядом некому заниматься проблемами по мере их возникновения, небольшие проблемы могут быстро превратиться в большие проблемы, а большие проблемы могут обернуться катастрофами.
Отсутствие базового обслуживания
Если предыдущий владелец не мог позволить себе выплаты по ипотеке, вы можете поспорить, что он также не мог позволить себе устранить утечки, повреждение термитов, сломанный мусоропровод или что-то еще.
Мертвые или заросшие земли
В зависимости от климата, в котором расположен дом, лужайка и ландшафт могут быть полностью мертвыми или сильно заросшими. Банки обычно не платят садовникам за содержание двора дома, лишенного права выкупа.
Оставленное личное имущество
Иногда домовладельцы, лишенные права выкупа, не могут попасть в собственность, прежде чем они смогут перевезти свое имущество, а в некоторых случаях они не все забирают с собой.Многие объекты недвижимости, находящиеся в собственности (REO), содержат мебель, мусор, одежду и другие предметы, которые вы будете нести ответственность за утилизацию, когда станете владельцем собственности.
Вандализм и пренебрежение
Ущерб, причиненный отчужденной недвижимостью, не является редкостью, и он может быть вызван вандалами или бывшим владельцем.
Случайный вандализм
Иногда, когда собственность пустует, особенно если она находится в районе средней и высокой преступности, новым владельцам приходится бороться с граффити, разбитыми окнами и другими повреждениями.
Вандализм владельца
Разбитые окна могут быть обычным явлением в REO по нескольким причинам. Как упоминалось ранее, причиной может быть вандализм. Кроме того, когда банки блокируют владельцев при вступлении во владение недвижимостью, бывший владелец может разбить окно или дверь, чтобы забрать свои вещи. Предыдущие собственники также могут намеренно нанести ущерб за счет банка, сделав дыры в стенах или оторвав плинтусы и карнизы.
Вывоз ценных вещей
Чтобы отомстить банку и заработать дополнительные деньги, предыдущий домовладелец может убрать ценные вещи, включая бытовую технику, арматуру, двери, медные трубы и многое другое. Все, что домовладелец не возьмет, могут украсть воры. В любом случае, во многих объектах недвижимости, принадлежащих банкам, отсутствуют вещи, которые обычно идут с недвижимостью, принадлежащей продавцу.
Проблемы с покупкой
Несмотря на все эти потенциальные проблемы, выкупа права выкупа по-прежнему может быть выгодной сделкой. Если вы хотите решить проблемы, с которыми большинство людей не желает иметь дело, вы можете приобрести дом со значительной скидкой. Однако вы можете столкнуться с дополнительными проблемами, когда дело доходит до фактической покупки недвижимости и улучшения ее до состояния для проживания.
Проблемы с кредиторами
Покупка дома у кредитора имеет свои проблемы в результате возросшего уровня бюрократии и ограниченной прозрачности, предоставляемой тем, кто покупает права выкупа.
Финансирование
Кредиторы не будут давать покупателю жилья деньги за жилье, которое они считают непригодным для жилья или которое оценивается ниже покупной цены.Если вы инвестор, платящий наличными, конечно, это не будет проблемой.Программа HUD Раздел 203 (k) также может помочь в некоторых обстоятельствах.
Временные задержки с банком-владельцем
Здравый смысл подсказывает, что банки должны стремиться выгрузить REO как можно быстрее, но на самом деле банки иногда медлят при рассмотрении предложений и на протяжении всего процесса условного депонирования.
Отсутствие раскрытия информации о продавце
Поскольку в доме никто из банка никогда не проживал, вряд ли они знают о существующих проблемах с имуществом. Вы должны будете все раскрыть самостоятельно, либо во время осмотра дома, спросив соседей, либо на собственном опыте после того, как станете домовладельцем.
Соревнование
Поскольку потеря права выкупа может быть выгодной сделкой, она привлекательна для инвесторов, желающих продать недвижимость или использовать ее в качестве сдачи в аренду. Поскольку инвесторы могут делать предложения исключительно за наличные с меньшим количеством непредвиденных обстоятельств или без них и с быстрым закрытием, их предложения могут быть более привлекательными для банка, чем предложения от потенциальных владельцев.
Суть
Есть деньги, которые можно заработать на отчуждении права выкупа, но вы должны заранее знать задачу, которую вы решаете, и тщательно выбирать свою собственность. Не упускайте из виду основные принципы, которые делают недвижимость желанной только потому, что цена покупки является выгодной. Вам также следует тщательно изучить варианты финансирования домов, лишенных права выкупа.
Хотя вы можете пойти по традиционному пути использования частного кредитора, как и для обычного дома, кредиторы иногда могут неохотно финансировать дом, лишенный права выкупа, поэтому стоит изучить ссуды от Федеральной жилищной администрации (FHA) или Freddie Mac.